материалы, которые получены при демонтаже основных средств, оформите актом об оприходовании материальных ценностей, полученных при разборке и демонтаже зданий и сооружений. При этом можно воспользоваться унифицированной формой № М-35. Вы вправе использовать и самостоятельно разработанные формы. Правда, для этого они должны содержать все необходимые реквизиты. Выбор формы подтверждает руководитель приказом к учетной политике.
Фактическую себестоимость таких материалов определяйте по их рыночной цене. Рыночной будет та цена, по которой организация может продать данный вид материалов. Подтвердить размер цен можно заключением независимого оценщика. Или же можно подготовить собственные материалы и расчеты.
В бухгалтерском учете поступление материалов при демонтаже зданий и сооружений отразите проводкой:
Дебет 10 (15) Кредит 91-1 – поступили материалы от демонтажа по рыночной стоимости.
Если полученные ценности соответствуют критериям отнесения к основным средствам, его необходимо учесть в составе амортизируемого имущества. При принятии основного средства, готового к использованию, в бухучете отразите запись:
Дебет 01 Кредит 91-1 – поступили основные средства от демонтажа по рыночной стоимости.
Если поступившее основное средство не готово к использованию и требуется его доработка, поступление отразите на счете 08.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
Поступление при ликвидации основных средств
Материалы, которые получены при ликвидации основных средств, оформите требованием-накладной. Поступайте так, кроме случаев, когда ликвидируете здания и сооружения. В этом случае составляют акт об оприходовании материальных ценностей, полученных при разборке и демонтаже зданий и сооружений.* При этом в первом случае можно воспользоваться унифицированной формой требования-накладной № М-11 , а во втором – актом по форме № М-35 .* Обе формы утверждены постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а .
Однако вы вправе использовать и самостоятельно разработанные формы. Правда, для этого они должны содержать все необходимые реквизиты . Выбор формы подтверждает руководитель приказом к учетной политике.
Фактическую себестоимость таких материалов определяйте по их рыночной цене. Рыночной будет та цена, по которой организация может продать данный вид материалов. Подтвердить размер цен можно заключением независимого оценщика. Или же можно подготовить собственные материалы и расчеты. Подробнее об этом читайте в рекомендации Как определить рыночную цену товаров (работ, услуг) . Такие правила устанавливает пункт 9 ПБУ 5/01.*
Пример отражения в бухучете поступления материалов от ликвидации основных средств
ЗАО «Альфа» ликвидировало металлорежущий станок, который учитывался в составе основных средств. При демонтаже станка были получены запасные части и лом черных металлов. Рыночная цена материалов (цена возможной реализации) – 3000 руб. Организация учитывает материалы на счете 10 по фактической себестоимости (без использования счетов 15 и 16).
Бухгалтер «Альфы» сделал в учете запись:
Дебет 10 Кредит 91-1
– 3000 руб. – оприходованы материалы, полученные от ликвидации объекта основных средств.
Налоги
О том, как отразить поступление материалов при налогообложении, см.:
Андрей Кизимов, заместитель директора департамента
налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
2. Как отразить в налоговом учете оприходование материалов, узлов, агрегатов, полученных в процессе ликвидации (демонтажа) основного средства?
Если после ликвидации основных средств организация приходует оставшиеся после демонтажа детали или материалы, то их стоимость отразите в составе внереализационных доходов (п. 13 ст. 250 НК РФ). Сделать это нужно независимо от того, будет ли организация в дальнейшем использовать эти детали или материалы в деятельности, направленной на получение доходов, или нет. Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 19 мая 2008 г. № 03-03-06/2/58 .*
Книга «Имущество компании. 1001 вопрос»
3. Статья: Поступление материалов
1.3.7 Оценка материалов, полученных при демонтаже основных средств.
В отличие от товаров или материалов поступление основных средств (вернее имущества, которое планируете учитывать в качестве таковых) оформляют по-особому. Во-первых, приемку-передачу оформляют отдельным актом. Во-вторых, затраты на приобретение объекта зачастую не равны его первоначальной стоимости. И наконец, в приемке должна участвовать отдельная комиссия по основным средствам.*
Приемная комиссия
Чтобы принять объекты, которые впоследствии будут учтены как основные средства, нужно создать отдельную комиссию приказом руководителя . Такая комиссия определит:
Документальное оформление
После обследования поступившего имущества комиссия должна дать заключение о возможности его использования. Такую отметку ставят, оформляя приобретенное имущество, в акте приемки-передачи основного средства. Этот документ составьте на основе типовых форм или же самостоятельно разработанных, главное, чтобы в них были все необходимые реквизиты .
Типовые бланки актов приема-передачи для основных средств есть разные:
Какую бы форму вы ни использовали – типовую или самостоятельно разработанную, руководитель должен ее утвердить в приказе.
Формирование первоначальной стоимости
Подробный перечень расходов, формирующих первоначальную стоимость основных средств, приведен в таблице .
Первоначальную стоимость основных средств определяйте на основании:
Проверьте, есть ли в первичных документах все необходимые реквизиты . Обычно используют унифицированные формы, в которых все они предусмотрены. Однако закон не запрещает вам или вашим контрагентам использовать собственные формы. И вот в них-то в первую очередь и надо проверить наличие всех необходимых реквизитов, которые предусмотренычастью 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ. В противном случае документ нельзя считать первичным, а значит, и подтвердить приобретение основного средства или удостоверить определенный размер его первоначальной стоимости тоже нельзя. Все это следует из положений
Дебет 08 Кредит 60 (76)
– отражены затраты на приобретение имущества, которое будет учтено в составе основных средств;
Дебет 19 Кредит 60 (76)
Дебет 01 (03) субсчет «Основное средство в эксплуатации» Кредит 08
– принято к учету и введено в эксплуатацию основное средство по первоначальной стоимости.
Если моменты постановки основного средства на учет и его ввода в эксплуатацию не совпадают, сделайте проводки:
Дебет 08 Кредит 60 (76)
– отражена стоимость имущества, приобретенного за плату, которое будет учтено в составе основных средств;
Дебет 08 Кредит 23 (26, 70, 76...)
– отражены затраты, связанные с приобретением имущества, которое будет учтено в составе основных средств, и расходы на доведение его до состояния, пригодного к использованию;*
Дебет 19 Кредит 60 (76)
– отражен НДС по приобретенному имуществу, которое будет учтено в составе основных средств, и затратам на доведение его до состояния, пригодного к использованию;
Дебет 01 (03) субсчет «Основное средство на складе (в запасе)» Кредит 08
– учтено имущество в составе основных средств по первоначальной стоимости.
В бухучете стоимость основных средств погашайте путем начисления амортизации. По основным средствам некоммерческих организаций начисляется износ. Такой порядок предусмотрен в пункте 17 ПБУ 6/01.
Сергей Разгулин, действительный государственный советник РФ 3-го класса
С уважением,
Людмила Носова, эксперт БСС «Система Главбух».
Ответ утвержден Варварой Абрамовой,
ведущим экспертом БСС «Система Главбух».
Характеристика возвратных сумм приведена в пункте 4.12 Методики определения стоимости строительной продукции… МДС 81-35.2004 (утверждена постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1). Они уменьшают размеры капвложений заказчика и отражаются за итогом сметы отдельной строкой «В том числе возвратные суммы». Из объема выполненных работ (указанного в актах по форме № КС-2) их не исключают, но к оплате в справках по форме № КС-3 не предъявляют.Возвратные суммы обособляют, когда в соответствии с проектными решениями осуществляется разборка сооружений или снос зданий. В результате образуются материалы и изделия, пригодные для повторного применения. По сути, речь идет об отходах строительного производства - либо остающихся в распоряжении подрядчика после исполнения договора, либо переданных подрядчику заказчиком для выполнения работ (в зависимости от договоренности между сторонами). Их стои-мость и представляет собой возвратные суммы. Расшифровываются они на основании номенклатуры и количества материалов и изделий, получаемых для последующего использования.
Пример 1. Сметой на строительство объекта предусмотрено устройство временной дороги из железобетонных плит. Подрядчик приобрел плиты в собственность. По окончании работ дорога демонтирована, плиты остаются у подрядчика. Дорога в собственность заказчика не передавалась, хотя была ему предъявлена в составе общего объема выполненных работ. Сметная стоимость строительства включает стоимость плит, но за итогом сметы (заказчиком стоимость этих плит за минусом стои-мости их использования не оплачивается). Поэтому стоимость плит, бывших в употреб-лении, учтена в возвратных суммах.
Стоимость подобных запасов определяют по цене возможной реализации за вычетом расходов на их приведение в пригодное для использования состояние и доставку до места складирования. Если использовать или реализовать материалы от разборки невозможно, возвратные суммы не выделяются.
Пример 2. Сметой предусмотрен снос ветхой постройки и сооружение новой. В части, относящейся к строительству, смета составлена исходя из нормативной потребности в новых материалах. В то же время битый кирпич от разборки постройки пригоден для устройства фундамента. Бой кирпича принадлежит заказчику и по договору передается подрядчику в качестве давальческих материалов. Его стои-мость отражена за итогом сметы как возвратные суммы. Они уменьшают стоимость строи-тельства, являясь экономией заказчика.
Пример 3. Договор предусматривает асфальтирование площадки под автостоянку. Материалами обеспечивает заказчик (п. 1 ст. 745 Гражданского кодекса РФ). Сметная стоимость работ - 3 000 000 руб. без учета НДС, в том числе стоимость материалов (без НДС) - 1 200 000 руб. Возвратные суммы за итогом сметы, характеризующие стоимость давальческих материа-лов в сметных ценах, - 1 200 000 руб. Рыночная стоимость материалов роли не играет. Она определяет размер ответственности подрядчика за утрату давальческих материалов. В итоге цена договора составит 1 800 000 руб. (3 000 000 - 1 200 000).
Такой подход основан на разъяснениях Минстроя России, изложенных в письме от 30 мая 1995 г. № 12-155. В нем сообщается, что стоимость материальных ресурсов включается в сметную стоимость работ вне зависимости от того, кто их приобретал: заказчик или подрядчик. При этом стоимость материальных ресурсов поставки заказчика учитывается при взаи-морасчетах в составе возвратных сумм (иногда давальческие материалы отражаются в смете по нулевой стоимости, поэтому возвратных сумм не возникает).
Напомним: временные здания и сооружения, возводимые на стройплощадке, подразделяются на титульные и нетитульные (п. 1.1 и 1.4 Сборника сметных норм... ГСН 81-05-01-2001, утвержденного постановлением Госстроя России от 7 мая 2001 г. № 45).
Титульные объекты непосредственно предусмотрены сметой, поэтому их включают в акты по форме № КС-2. Нетитульные объекты в смете специально не оговариваются и в актах по форме № КС-2 не отражаются.
Из упомянутых выше объектов (дорога и забор) временная дорога является титульным сооружением, а ограждение стройплощадки - нетитульным.
Минрегион России в письме от 18 декабря 2008 г. № 34146-ИМ/08 сообщил, что титульные объекты подлежат передаче на баланс заказчика, где учитываются в составе основных средств. Однако такой порядок нормативными документами не поддерживается. Правда, он установлен в подпункте «а» пункта 3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утверждено письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160). Но, во-первых, письмо № 160 на регистрацию в Минюст России не представлялось. А во-вторых, такой порядок противоречит условиям признания основных средств.
По завершении строительства демонтируется как дорога, так и забор. К повторному использованию пригодны и дорожные плиты, и доски, из которых был сооружен забор. Казалось бы, в обоих случаях подрядчик приходует материалы. Однако плиты являются многооборотными. Применение и оборачиваемость сборных железобетонных плит в конструкциях дорожных одежд временных автодорог должны быть обоснованы в проекте организации строительства (п. 24 приложения 2 к ГСН 81-05-01-2001).
Заказчик не получает от подрядчика ни плит, ни досок. Если смету не скорректировать, то подобные отходы, оплаченные заказчиком, оставаясь у подрядчика, порождают у последнего дополнительную экономическую выгоду. Поэтому стоимость данных материалов указывается в виде возвратных сумм.
В акты по форме № КС-2 возвратные суммы попадут неизбежно. Ведь эти документы отражают исполнение сметы и в них переносятся все ее показатели. В акт сдачи-приемки результата работ, оформляемый в соответствии с пунктом 4 статьи 753 Гражданского кодекса РФ, возвратные суммы включать не обязательно. Но даже если они в него попали, никаких операций в учете подрядчика в связи с этим не будет.
Обособление возвратных сумм обусловлено спецификой сметного ценооб-разования.
Пример 4. Сметная стоимость строительства - 10 000 000 руб. без учета НДС. В смете преду-смотрено сооружение временной дороги из железобетонных плит, а также приобретение досок для вспомогательных построек. За итогом сметы указано: «В том числе возвратные суммы - 200 000 руб. (с расшифровкой «плиты дорожные», «доски»)». Поэтому цена договора стройподряда - 9 800 000 руб. (10 000 000 - 200 000).
На основании акта о передаче заказчику результата выполненных работ подрядчик сделает в учете следующие записи:
КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
11 564 000 руб. (9 800 000 руб. х 118%) - отражена выручка по договору;
ДЕБЕТ 90 субсчет «НДС»
КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
1 764 000 руб. (9 800 000 руб. х 18%) - начислен НДС со стоимости реализации выполненных работ.
Затраты на временные объекты можно аккумулировать на счете 97 «Расходы будущих периодов» (п. 16 ПБУ 2/2008, утвержденного приказом Минфина России от 24 октября 2008 г. № 116н), хотя это необязательно.
Использование многооборотных комплектующих. Набор таких комплектующих стоимостью более 40 000 руб. следует рассматривать в качестве самостоятельного объекта основных средств, подлежащего амортизации.
Пример 5. Подрядчик, ведущий работы по капстроительству, приобрел комплект из 100 дорожных плит по цене 900 руб. за штуку (без учета НДС) для сооружения вспомогательного объекта - временной дороги. Согласно проекту, плиты имеют трехкратную оборачиваемость. Учетной политикой установлено, что амортизация по ним начисляется пропорционально объему работ (п. 18 ПБУ 6/01). Следовательно, амортизация начисляется при передаче плит в эксплуатацию в размере 1/3 их стоимости. Учетные записи будут иметь вид:
ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60
90 000 руб. (900 руб/шт. х 100 шт.) - приобретен комплект дорожных плит;
ДЕБЕТ 01 субсчет «Склад»
90 000 руб. - учтен в составе основных средств комплект плит;
КРЕДИТ 10 (70, 69...)
50 000 руб. - отражены затраты на сооружение временной дороги;
ДЕБЕТ 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации»
ДЕБЕТ 01 субсчет «Склад»
90 000 руб. - уложен в дорожное покрытие комплект плит;
ДЕБЕТ 97 субсчет «Временная дорога»
30 000 руб. (90 000 руб. х 1/3) - начислена амортизация по комплекту плит;
ДЕБЕТ 20 субсчет «Объект строительства»
КРЕДИТ 97 субсчет «Временная дорога»
80 000 руб. (50 000 + 30 000) - включены в себе-стоимость строительных работ затраты на устройство дороги;
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 70 (69...)
20 000 руб. - отражены затраты на разборку временной дороги;
ДЕБЕТ 01 субсчет «Склад»
КРЕДИТ 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации»
90 000 руб. - оприходованы демонтированные плиты.
Использование расходных материалов. Если при создании временного сооружения использованы расходные материалы, то стоимость такого сооружения в учете не обособляют.
Пример 6. В соответствии со сметой подрядчик приобрел доски на сумму 10 000 руб. (без учета НДС), из которых был сооружен временный забор вокруг стройплощадки. Сметой он не предусмотрен, по окончании строительства основного объекта демонтируется. Доски, пригодные для дальнейшего использования, подрядчик оприходовал. В учете эти операции отражены записями:
ДЕБЕТ 10 субсчет «Стройматериалы»
10 000 руб. - приобретены доски;
КРЕДИТ 10 субсчет «Стройматериалы»
10 000 руб. - использованы доски для сооружения забора;
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 70 (69...)
9000 руб. - учтены иные затраты на сооружение забора (оплата труда и пр.);
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 70 (69...)
8000 руб. - отражены затраты на демонтаж;
ДЕБЕТ 10 субсчет «Стройматериалы, бывшие в употреблении»
2000 руб. - оприходованы доски по цене возможного использования.
В смете возвратные суммы, приходящиеся на доски для забора, соответствуют цене их возможного использования - 2000 руб.
Учет НДС в примере не рассматривается.
Форма № КС-9 - внутренний документ подрядчика. Она является основанием для оприходования материалов, полученных от разборки временных объектов (любых).
Форма № М-35 служит основанием для принятия на забалансовый учет материалов, полученных от разборки объектов, принадлежащих заказчику.
Вывод многооборотных конструкций из эксплуатации можно задокументировать формой № ОС-2 «Накладная на внут-реннее перемещение объектов основных средств» (утверждена постановлением Гос-комстата России от 21 января 2003 г. № 7).
Подрядчик может изменить приведенные унифицированные формы. Однако суть соответствующих фактов хозяйственной жизни они удостоверяют правильно.
Важно запомнить
Возвратные суммы, учтенные в стоимости работ, заказчиком не оплачиваются.
Вы бухгалтер, но директор вас не ценит? Считает, что вы только тратите его деньги и переплачиваете налоги?
Станьте ценным спецом в глазах руководства. Научитесь работать с дебиторкой.
У Центра обучения «Клерка» новый .
Обучение полностью дистанционно, выдаем сертификат.
Ликвидация недвижимости - сложная и затратная операция. Как правило, недвижимость ликвидируют, если она стала мешать организации. К примеру, стала нерентабельной: затраты на ее содержание существенно превышают сумму дохода, получаемого от ее использования. Или бывает, что на месте старого объекта предполагается возвести что-то более новое (более мощное, экономичное, современное), эксплуатация или продажа чего должна принести больше дохода. С налоговым и бухгалтерским учетом ликвидации недвижимости, мы и будем разбираться. Но сразу оговоримся: данная статья не касается вопросов, связанных с принудительным сносом недвижимости (как, например, в случаях сноса самовольных построек).
Итак, устаревшая недвижимость напрасно занимает место и не приносит должного дохода. Ее снос вызывает сложности не столько с учетно-бухгалтерской точки зрения, сколько с точки зрения организационно-согласовательной. Ведь снос зданий - это не разбор шкафа в офисе.
Этап 1
. Принимаем и оформляем решение о ликвидации недвижимости
Прежде всего организация должна зафиксировать на бумаге свое решение о ликвидации недвижимости.
По правилам, установленным для ликвидации основных средств, надо создать ликвидационную комиссию (Пункт 77 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее - Методические указания)). Для этого руководитель должен подписать приказ о ее назначении. В состав ликвидационной комиссии надо включить главного бухгалтера (бухгалтера) и лиц, на которых возложена ответственность за сохранность объектов основных средств.
Также в комиссию целесообразно включить представителей технической (или инженерной) службы.
Цель работы комиссии - оценить, нужно ли сносить здание или нет. Само это решение, а также его обоснование комиссия должна отразить в акте на списание объекта основных средств по форме N ОС-4 (Утверждена Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7).
Часто бывает, что руководитель (он же единоличный собственник) самостоятельно принимает решение о сносе здания. В этом случае создавать комиссию нет смысла. Но акт на вам все равно лучше сделать. Поскольку форма N ОС-4
- унифицированная. И чтобы не спорить с проверяющими по вопросу того, почему вы неправильно заполнили унифицированную форму (а уж тем более вообще не заполнили ее), лучше составить акт ОС-4 по инструкции - "как надо".
Кстати, забегая вперед, скажем, что акт ОС-4 важен и для обоснования расходов, связанных со сносом здания, в налоговом учете. Ведь он (по пока еще действующим правилам) является обязательным документом, подтверждающим сам факт сноса здания.
Из авторитетных источников
Бахвалова Александра Сергеевна, главный специалист-эксперт Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
"По действующему законодательству первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, а документы, форма которых не предусмотрена в этих альбомах, должны содержать обязательные реквизиты, предусмотренные Законом "О бухгалтерском учете" (Пункт 2 ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете").
Для случаев ликвидации объекта ОС в альбомах унифицированных форм содержится форма первичного учетного документа - форма N ОС-4 "Акт о списании объекта основных средств (кроме автотранспортных средств)". Следовательно, при списании основного средства (здания) надо оформить именно акт по форме N ОС-4, который должен быть подписан членами ликвидационной комиссии.
На мой взгляд, самостоятельно составленный организацией документ (полностью заменяющий собой акт по форме N ОС-4) не должен быть принят к учету в качестве первичного документа".
Итак, акт ОС-4 вам понадобится. Но будьте готовы к сложностям с его заполнением, поскольку форма этого акта не учитывает всех нюансов ликвидации недвижимости: она предназначена для списания различных основных средств.
Если решение о ликвидации выносит комиссия, а руководитель утверждает его, то, чтобы заполнить этот акт достоверно, придется вносить в него дополнительные реквизиты. Поскольку в нем надо отразить, помимо самого принятого решения о ликвидации, еще и ее результаты. Ведь ликвидировать недвижимость за 5 минут просто невозможно. В этом случае понадобятся как минимум разные строки для дат подписания первых двух разделов акта (составляемых до ликвидации) и его разд. 3. Раздел 3 называется "Сведения о затратах, связанных со списанием объекта основных средств с бухгалтерского учета, и о поступлении материальных ценностей от их списания", и составить его должна бухгалтерия по результатам ликвидации.
Но можно пойти и по другому пути. К примеру, можно составить отдельный приказ руководителя, утверждающий решение о сносе здания. А акт ОС-4 бухгалтерия составит исключительно для отражения в учете результатов сноса. Но даже в этом случае не отменяется требование о подписании данного акта ликвидационной комиссией и утверждения его руководителем.
Поиск ответов на вопросы, как же правильно заполнять акт ОС-4 при сносе недвижимости, осложняется тем, что ни Минфин, ни Росстат, ни какое-либо другое ведомство в настоящее время не могут разрабатывать и утверждать формы первичных учетных документов. Также они не имеют полномочий давать разъяснения по их применению (Письмо Минфина России от 14.10.2010 N 03-04-05/8-622). А между тем жесткая привязка Закона о бухучете к этим унифицированным формам сохраняется.
Чтобы прояснить непростую ситуацию, сложившуюся с оформлением ликвидации недвижимости в бухучете (в частности, с заполнением акта ОС-4), мы обратились в Минфин.
Из авторитетных источников
Сухарев Игорь Робертович, начальник отдела методологии бухгалтерского учета и отчетности Департамента регулирования государственного финансового контроля, аудиторской деятельности, бухгалтерского учета и отчетности Минфина России
"Унифицированные формы первичных документов - это уже отжившее явление. Государственная функция по утверждению таких форм и установлению требований к их заполнению признана избыточной. Нет госоргана, в компетенцию которого она бы входила. В законопроекте о бухучете, который сейчас рассматривается в Думе, не предусматриваются какие-либо типовые формы документов, там есть только требования к реквизитам.
Так что вопрос о том, какие дополнительные документы (помимо акта ОС-4) нужно составлять при ликвидации недвижимости, остается на усмотрение организации. Конечно, в каждом самостоятельно разработанном документе должны быть необходимые реквизиты и он действительно должен подтверждать свершившийся факт хозяйственной жизни".
Итак, какой бы вариант оформления документов (в том числе и акта ОС-4) вы ни выбрали, главное, чтобы из них было понятно, что и когда происходило. Поскольку эти даты могут понадобиться, в числе прочего, и для отражения операций в учете (о чем мы дальше подробно поговорим).
Этап 2.
Согласовываем ликвидацию недвижимости с надзорными органами
Для получения разрешения на работы по ликвидации недвижимости организациям, как правило, приходится обращаться в местную администрацию с целым пакетом документов.
Так, к примеру, в Москве собственник здания (если оно не является объектом культурного наследия и не находится на исторически сложившихся и исторически особо ценных территориях) может снести его на основании (Пункт 2.1.4 Правил подготовки и производства земляных работ, обустройства и содержания строительных площадок в городе Москве, утв. Постановлением Правительства Москвы от 07.12.2004 N 857-ПП):
(или) разрешения на снос, выданного Главным управлением охраны памятников г. Москвы;
(или) распоряжения префекта административного округа (главы управы района).
Согласования разрешений на снос ценных зданий, расположенных в исторической части города, более сложные.
Кроме того, при сносе здания необходимо согласовать с московскими чиновниками и процесс утилизации и переработки строительного мусора (Пункты 2.3.12, 2.3.13 Правил, утв. Постановлением Правительства Москвы от 07.12.2004 N 857-ПП).
Также до начала работ в Технической инспекции Объединения административно-технических инспекций г. Москвы надо получить ордер на их производство. И для получения каждой бумажки понадобится целый пакет документов.
А чтобы простимулировать собственников в собирании этих документов и заинтересовать их в получении согласований, за самовольный снос зданий в Москве предусмотрен административный штраф (Статья 7.4 Закона г. Москвы от 21.11.2007 N 45 "Кодекс города Москвы об административных правонарушениях"):
- для должностных лиц - от 1000 до 5000 руб.;
- для организаций - от 200 000 до 300 000 руб.
Другой пример: Горно-Алтайск. Разрешение на снос здания в этом городе выдает Управление архитектуры и градостроительства (Пункты 15.2, 15.3 Правил землепользования и застройки в городе Горно-Алтайске, утв. Решением Горно-Алтайского городского совета депутатов от 15.09.2005 N 29-3). И конечно, для получения такого разрешения тоже надо представить ряд документов (по перечню, установленному Правилами землепользования).
Во многих городах подготовку и выдачу разрешений на снос или демонтаж объектов возлагают на определенный отдел местной администрации (например, отдел архитектуры и градостроительства, отдел архитектуры и городского хозяйства и т.д.).
Поэтому четкий перечень нужных именно вам документов для согласования сноса своего здания надо узнавать в местной администрации.
Этап 3
. Ликвидируем недвижимость и оформляем результаты
По завершении сноса или демонтажа недвижимости, как мы уже говорили, заполняем разд. 3 акта по форме N ОС-4. Кроме того, совсем нелишним будет приложить к этому акту копию документа службы технической инвентаризации (справки БТИ о сносе и о снятии с кадастрового учета) (Пункт 9 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета, утв. Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921).
Также надо проставить в инвентарной карточке по форме N ОС-6 отметку о выбытии объекта основных средств (Пункт 80 Методических указаний).
Заключительным этапом в документировании сноса здания будет оформление прекращения права собственности на недвижимость, которое надо обязательно регистрировать (Статья 235 ГК РФ). Ведь только когда в Едином госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним будет сделана запись о прекращении права собственности на недвижимость, организация перестанет быть собственником этой недвижимости (Пункты 1, 3 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Но, как мы увидим дальше, с точки зрения бухгалтерского и налогового учета этот документ сейчас не столь важен.
Помимо вышеназванных документов, для отражения операций по ликвидации недвижимости в бухгалтерском и налоговом учете понадобятся договоры на услуги подрядчиков, акты выполненных работ, платежные документы и другие.
При отражении в учете ликвидации недвижимости, прежде всего, надо разобраться с тем, куда и когда мы спишем ее остаточную стоимость (конечно, если недвижимость не была полностью самортизирована). И в бухгалтерском, и в налоговом учете есть несколько интересных моментов, которые надо рассмотреть подробнее.
Ситуация 1.
Сносим здание и не планируем ничего строить в ближайшем будущем
.
В налоговом учете признание остаточной стоимости в расходах зависит от метода начисления амортизации:
(если) амортизация начислялась линейным методом
, то:
- прекратить начисление амортизации при линейном методе вы должны с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором основное средство выбыло из состава амортизируемого имущества по любым основаниям (либо его стоимость полностью списана) (Пункт 5 ст. 259.1 НК РФ). Значит, нельзя амортизировать здание, которое вы не используете и больше не планируете использовать в своей деятельности (даже если оно еще не снесено);
- остаточную стоимость ликвидированной недвижимости надо полностью учесть в составе внереализационных расходов (Пункт 5 ст. 259.1, пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ; Письмо Минфина России от 21.10.2008 N 03-03-06/1/592). Сделать это надо уже после сноса здания (Письма Минфина России от 07.02.2011 N 03-03-06/2/27, от 09.07.2009 N 03-03-06/1/454, от 21.10.2008 N 03-03-06/1/592, от 19.09.2007 N 03-03-06/1/675, от 17.01.2006 N 03-03-04/1/27) и отражения его результатов в акте по форме N ОС-4. Правильность такого подхода нам подтвердили в Минфине.
Из авторитетных источников
Бахвалова А.С., Минфин России
"Амортизируемым имуществом признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности и используется им для извлечения дохода (Пункт 1 ст. 256 НК РФ). А начисление амортизации прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошло полное списание стоимости объекта амортизируемого имущества либо когда данный объект выбыл из состава амортизируемого имущества налогоплательщика по любым основаниям (Пункт 5 ст. 259.1 НК РФ). Таким образом, амортизация прекращает начисляться с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда объект основных средств перестал использоваться в деятельности организации. При этом непосредственно снос здания может быть сделан позже.
Учесть в составе налоговых расходов остаточную стоимость снесенного здания можно только на основании полностью оформленного акта по форме N ОС-4, поскольку (как мы уже разобрались) именно он является обязательным первичным документом, необходимым для оформления данной операции (Подпункт 8 п. 1 ст. 265 НК РФ)".
Примечание
На всякий случай помните, что:
- восстанавливать амортизационную премию (если она применялась) при сносе недвижимости не надо. Поскольку амортизационная премия восстанавливается только в случае реализации (а не ликвидации) основного средства до истечения 5 лет с момента приобретения (Пункт 9 ст. 258 НК РФ; Письма Минфина России от 20.03.2009 N 03-03-06/1/169, от 16.03.2009 N 03-03-05/37; Письмо ФНС России от 27.03.2009 N ШС-22-3/232@);
- постепенно признавать в налоговом учете убыток от списания снесенного здания (объекта ОС) тоже не нужно. Ведь убыток, который нужно включать в прочие расходы равными долями в течение оставшегося срока эксплуатации, может появиться только в случае продажи (Подпункт 1 п. 1, п. 3 ст. 268 НК РФ);
(если) амортизация начислялась нелинейным методом
, то ликвидированную недвижимость надо просто исключить из амортизационной группы (Пункт 13 ст. 259.2, пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ). Однако суммарная стоимость основных средств этой группы не изменится, и получится, что стоимость недвижимости вы будете продолжать списывать через амортизацию (Письмо Минфина России от 20.12.2010 N 03-03-06/2/217).
Ситуация 2
. Сносим здание для новой стройки
.
Посмотрим, будут ли какие-либо отличия в случае, если вы планируете снести здание для того, чтобы на его месте построить нечто новое. Как в этом случае учитывать расходы на ликвидацию недвижимости (включая стоимость работ по сносу или демонтажу), а также остаточную стоимость:
(или) как самостоятельные расходы - то есть так же, как и в случае ликвидации недвижимости без последующего строительства;
(или) как часть капитальных расходов на строительство нового здания - ведь руины сносятся именно для того, чтобы на их месте возвести новый объект.
На этот вопрос уже дал ответ Минфин: учитывать расходы на демонтаж и ликвидацию в составе капитальных вложений в новое строительство оснований нет ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете (Письмо Минфина России от 11.09.2009 N 03-05-05-01/55; п. 31 ПБУ 6/01 "Учет основных средств", утв. Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н; пп. 8 п. 1 ст. 265, пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ). Но этот ответ касается сноса для планируемого (в неопределенном будущем) строительства.
А вот будут ли какие-то особенности, когда снос здания - отдельный этап работ при новом строительстве? Ведь в этом случае расходы на снос здания, как правило, отражены в смете строительных работ. Специалисты финансового ведомства считают так.
Из авторитетных источников
Сухарев И.Р., Минфин России
"В случае, когда расходы на снос здания учтены в смете на новое строительство, возможны две различные ситуации. Все зависит от того, откуда взялось здание, которое было снесено.
Ситуация 1. Организация купила или взяла в долгосрочную аренду земельный участок с ветхим зданием для того, чтобы строить новый объект. Это ветхое здание не нужно, его приобрели как нагрузку, а не как благо. В этом случае все затраты на его снос включаются в стоимость нового объекта недвижимости. Если организация покупала земельный участок - то в стоимость земельного участка.
Ситуация 2. Снесенное здание было ранее основным средством у самой организации. Тогда и остаточная стоимость, и затраты на снос надо отнести на текущие расходы.
Логика такая: надо смотреть, с каким доходом связаны те или иные затраты. В первом случае затраты организации сделаны ради будущих доходов. А во второй ситуации доходы от использования здания уже были получены в прошлом".
Поскольку мы рассматриваем случай, когда организация ликвидирует здание, которое было у нее на балансе учтено как основное средство, то расходы на его снос и остаточную стоимость надо учесть в качестве самостоятельных расходов независимо от того, будет ли на его месте что-то построено или нет.
Остаточную стоимость снесенной недвижимости можно полностью учесть в прочих расходах (на счете 91-2 "Прочие расходы") (Пункты 4, 11 ПБУ 10/99 "Расходы организации", утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н). С этим все ясно (и, как мы уже выяснили, совершенно неважно, планируете ли вы что-то строить на месте своего старого здания или нет).
Вопрос - когда это можно и нужно сделать? И он особенно важен потому, что от бухгалтерской стоимости основных средств зависит налог на имущество (Пункт 1 ст. 374 НК РФ). Если вы спишете недвижимость раньше, чем нужно, проверяющие доначислят налог на имущество и пени. До недавнего времени (а точнее - до внесения поправок в правила бухучета, действующих с 01.01.2011) Минфин настаивал на том, что недвижимость нельзя списать с баланса до тех пор, пока организация не зарегистрировала утрату ею права собственности на эту недвижимость (Письмо Минфина России от 28.01.2010 N 03-05-05-01/02). И контролирующие органы требовали уплаты налога на имущество до этого момента.
Но бухгалтерский учет недвижимости никак не зависит от государственной регистрации перехода (прекращения) права собственности на нее. С этим уже согласен и Минфин (Письмо Минфина России от 22.03.2011 N 07-02-10/20).
Так как же определить момент списания недвижимости с баланса в качестве основного средства? За разъяснениями мы обратились к специалистам финансового ведомства.
Из авторитетных источников
Сухарев И.Р., Минфин России
"Это сложный вопрос, потому что практика расходится с требованиями нормативных документов. ПБУ 6/01 требует списывать ОС тогда, когда оно прекратило приносить экономические выгоды организации. И получается, что не всегда это можно подтвердить датой акта о списании по форме N ОС-4. Ведь если решение о ликвидации здания принято, когда сотрудники еще работают в нем (оно используется), то это еще не списание. Списать основное средство нужно тогда, когда оно перестало использоваться и стало понятно, что его использование больше не предполагается. Это может быть приказ руководителя о прекращении использования здания и начале подготовки к сносу. Или еще какой-то документ, из которого содержательно следует, что с этой даты эксплуатация объекта прекращена и дальше предполагается его снос. При этом даже не важно, когда его фактически снесут. К примеру, пока нет денег на снос. Главное, что здание не приносит экономической выгоды и мы не можем его использовать".
Значит, недвижимость можно и нужно списать с бухгалтерского учета в качестве ОС в тот момент, когда стало ясно, что она не может принести вам экономической выгоды - то есть вы ее уже не используете и не планируете использовать в дальнейшем. И этот момент уж точно не зависит от государственной регистрации прекращения права собственности на эту недвижимость.
Если решение о сносе здания принято вашей организацией одновременно с решением о прекращении его использования (и организация действительно перестала пользоваться зданием), то дату списания здания с учета определить несложно. Это будет дата принятия решения о сносе. Если вы не планируете сносить здание сразу, то в бухучете целесообразно отразить его условную оценку на забалансовом счете. А списать здание с забалансового учета можно будет после его сноса.
И еще один момент. Из-за того что между днем принятия решения о сносе и днем реального сноса здания обычно проходит некоторое время, между налоговым и бухгалтерским учетом могут возникнуть разницы во времени признания недоамортизированной стоимости здания в расходах (даже если в налоговом учете амортизация начислялась линейным методом). Ведь получается, что:
- прекратить начисление амортизации и в бухгалтерском, и в налоговом учете надо одновременно - начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия решения о том, что больше здание не используется и использоваться не будет;
- на дату принятия решения о прекращении использования здания надо списать его стоимость в бухучете, а вот в налоговом учете надо дождаться реального сноса здания (полного заполнения акта ОС-4).
Если принятие решения о том, что здание больше не может приносить пользу, и его реальный снос укладываются в один квартал, то сложностей нет. А вот если этот процесс растянут на больший промежуток времени, отражать временные разницы по ПБУ 18/02 придется.
Ситуация 1
. Недвижимость принята к учету и введена в эксплуатацию до 01.01.2001
.
Поскольку мы рассматриваем ликвидацию недвижимости, то весьма вероятно, что речь идет о неких устаревших (морально или физически) строениях. И не исключено, что они приобретены вами довольно давно. Если это произошло до 2001 г., то у вас вообще нет обязанности восстанавливать НДС. По правилам Налогового кодекса восстанавливать надо только тот налог, который был принят к вычету по правилам этого же Налогового кодекса (гл. 21 НК РФ) (Пункт 3 ст. 170 НК РФ). Следовательно, если входной НДС вы принимали к вычету по Закону об НДС (Статья 7 Закона РФ от 06.12.1991 N 1992-1 "О налоге на добавленную стоимость"), то вам восстанавливать ничего не нужно (Постановление ФАС ПО от 28.10.2008 по делу N А65-610/2007-СА2-22).
Внимание! НДС по недвижимости, принятый к вычету до 2001 г., восстанавливать не нужно.
Ситуация 2
. Недвижимость принята к учету и введена в эксплуатацию в 2001 г. и позднее
.
Сразу скажем, что в этой ситуации контролирующие органы ратуют за то, чтобы организации восстанавливали НДС при ликвидации недоамортизированных в бухучете основных средств - ведь такие ОС вы больше не будете использовать в деятельности, облагаемой НДС (Письмо Минфина России от 29.01.2009 N 03-07-11/22). Сумму восстанавливаемого налога надо определять как часть входного НДС, принятого ранее к вычету, пропорциональную остаточной (балансовой) стоимости без учета переоценок (Подпункт 1 п. 3 ст. 170 НК РФ). После того как вы восстановите сумму НДС, ее можно включить в прочие расходы при расчете налога на прибыль (Письмо Минфина России от 07.12.2007 N 03-07-11/617). В бухучете этот НДС тоже можно признать расходом (учесть на субсчете 91-2 "Прочие расходы") (Пункты 4, 11 ПБУ 10/99).
Однако пока в Налоговом кодексе нет обязанности по восстановлению НДС при списании (ликвидации) недоамортизированных основных средств. Поэтому арбитражные суды поддерживают организации, которые не восстанавливают входной налог (Постановления ФАС МО от 27.04.2010 N КА-А40/2005-10, от 13.01.2009 N КА-А40/12259-08; ФАС ЦО от 10.03.2010 по делу N А35-8336/08-С8).
Советуемся с руководителем
Если не восстановить ранее принятый к вычету НДС
по ликвидированной недвижимости, приобретенной после 2001 г., то это может привести к судебному разбирательству с налоговиками. Правда, вероятность выиграть спор почти стопроцентная.
Помимо остаточной стоимости, как правило, будут и другие расходы. К примеру, расходы на демонтаж, на вывоз мусора, на оплату других услуг исполнителей. Не говоря уже о расходах на согласование самой ликвидации. Все эти расходы смело учитываем и в бухгалтерском учете, и при расчете налога на прибыль (Пункты 4, 11 ПБУ 10/99; пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ; Письмо Минфина России от 21.10.2008 N 03-03-06/1/592).
А вот с НДС все немного сложнее. Если ваши подрядчики или иные исполнители работ - плательщики этого налога, то вам надо разобраться с одним непростым вопросом: можно ли принять к вычету входной НДС с "ликвидационных" услуг? В этом вопросе традиционно две позиции (разумеется, рассматриваем ситуацию, когда сносимая недвижимость ранее использовалась в облагаемой НДС деятельности).
Позиция 1
. Минфиновская: НДС по работам и услугам подрядчика по ликвидации основных средств принять к вычету нельзя
(Письма Минфина России от 02.11.2010 N 03-03-06/1/682, от 22.10.2010 N 03-07-11/420).
Финансовое ведомство считает, что поскольку ликвидация основных средств не относится к операциям, облагаемым НДС, то и к вычету входной НДС по ликвидационным (демонтажным) работам принять нельзя (Пункт 2 ст. 171 НК РФ).
Позиция 2
. Судебно-перспективная: входной НДС по ликвидационным работам и услугам принять к вычету можно
.
К такому выводу, кстати, уже приходил Президиум ВАС РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.04.2010 N 17969/09). Он считает, что использование объекта основных средств в деятельности организации имеет комплексный характер и включает в себя установку, эксплуатацию, а при возникновении производственной необходимости - и ликвидацию основного средства. Из этого следует, что у организаций есть право на вычет НДС, уплаченного подрядчику при ликвидации объекта основных средств.
Вывод
Как видно из писем Минфина, на позицию контролирующих органов мнения арбитражных судов пока не повлияли (Письма Минфина России от 02.11.2010 N 03-03-06/1/682, от 22.10.2010 N 03-07-11/420).
Так что если примете НДС по демонтажно-ликвидационным работам к вычету - готовьтесь к конфликту с проверяющими.
Итак, безопаснее следовать минфиновской позиции и не принимать к вычету НДС по ликвидационно-демонтажным работам.
Но здесь появляется еще одна загвоздка: что делать с не принятым к вычету НДС? Более четко вопрос можно сформулировать так: можно ли входной НДС, уплаченный подрядчику и не принятый к вычету, включить в стоимость ликвидационных работ
(Пункт 2 ст. 170 НК РФ)?
Раз уж мы не приняли к вычету входной НДС, то логично было бы включить его в стоимость самих работ, а затем все вместе учесть как прочие расходы в бухучете (Пункты 4, 11 ПБУ 10/99) и как внереализационные расходы в учете налоговом (Подпункт 8 п. 1 ст. 265 НК РФ).
Не будем ходить вокруг да около: налоговики против учета несостоявшегося вычета НДС в расходах. Аргументы такие: входной НДС учитывается в стоимости товаров (работ, услуг) в случае, если они приобретены для операций, не подлежащих налогообложению (Подпункт 1 п. 2 ст. 170 НК РФ), но к таким операциям ликвидация основного средства не относится (Статья 149 НК РФ). Ведь в этом случае вообще нет объекта обложения НДС (Пункт 1 ст. 39, п. 1 ст. 146 НК РФ). Значит, и НДС со стоимости демонтажно-ликвидационных работ нельзя учесть при налогообложении прибыли. Все эти аргументы проверяющие приводят в судах.
Однако арбитражные суды, рассматривая споры о том, куда деть не принятый к вычету НДС, позицию налоговиков не разделяют. Они не видят принципиальных различий между понятиями "отсутствие объекта налогообложения" и "операции, не подлежащие налогообложению". Поэтому раз налогоплательщик не принял к вычету НДС по демонтажным работам, то, по мнению судов, НДС надо включить в стоимость самих работ и учесть при расчете налога на прибыль как внереализационный расход (Постановления ФАС МО от 14.05.2009 N КА-А40/3703-09-2; Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2009 N 09АП-8136/2009-АК). Должна же ведь быть хоть какая-то справедливость.
Примечание
Кстати, наш журнал уже публиковал точку зрения специалистов Минфина России по этому вопросу, которые разрешают списать на расходы НДС по работам подрядчиков, не принятый к вычету.
И пусть вас не смущает тот факт, что одни суды разрешают принять к вычету НДС, а другие разрешают этот НДС учесть в расходах. Вывод из всех этих решений можно сделать такой: суды налогоплательщиков поддерживают, как бы они ни распоряжались входным НДС по ликвидационным работам (как в случае, если они приняли его к вычету, так и в случае, когда входной НДС учтен в стоимости работ и списан на расходы).
В результате разборки здания может образоваться много различных материалов. И некоторые из них вы можете либо сами использовать, либо продать. В этом случае все, что вы сочтете полезным, надо оприходовать. Для этого надо составить акт об оприходовании материальных ценностей, полученных при разборке и демонтаже зданий и сооружений, по форме N М-35 (Утверждена Постановлением Госкомстата России от 30.10.1997 N 71а).
Для оприходованных ценностей надо определить их рыночную стоимость. Ее вы должны учесть на дату списания недвижимости:
- в бухгалтерском учете - в качестве прочих доходов (Пункт 9 ПБУ 5/01 "Учет материально-производственных запасов", утв. Приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н; п. 7 ПБУ 9/99 "Доходы организации", утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н; п. 31 ПБУ 6/01; п. 79 Методических указаний);
- в налоговом учете - в качестве внереализационных доходов (Пункт 13 ст. 250, пп. 8 п. 4 ст. 271 НК РФ).
В дальнейшем при использовании оприходованных материальных ценностей в производстве либо при их продаже их самостоятельно определенную стоимость вы сможете списать в расходы. Причем полностью - как в бухгалтерском, так и в налоговом учете (Пункт 2 ст. 254, пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ; Письмо Минфина России от 30.09.2010 N 03-03-06/1/621).
Пример . Отражение в учете ликвидации объекта недвижимости
Условие
На балансе организации находится здание (приобретенное до 2001 г.) первоначальной стоимостью 5 000 000 руб. (как в бухгалтерском, так и в налоговом учете). Для упрощения примера предположим, что сумма начисленной амортизации в бухгалтерском и налоговом учете одинаковая - 3 500 000 руб.
Организация перестала использовать здание и приняла решение о его сносе. Оба эти решения приняты одновременно (в апреле 2011 г.) и отражены в разд. 1 и 2 акта на списание объекта основных средств по форме N ОС-4.
Для сноса организация привлекла подрядную организацию, стоимость ее работ - 450 000 руб. плюс НДС 81 000 руб. (всего 531 000 руб.). Здание снесено в мае 2011 г.
Стоимость оставшихся после демонтажа материалов, пригодных для дальнейшего использования, установлена в размере 90 000 руб. Результаты сноса отражены в разд. 3 акта по форме N ОС-4 в мае 2011 г.
Решение
Поскольку здание приобретено до 2001 г., нет необходимости восстанавливать НДС при сносе этого здания.
Организация решила не принимать к вычету НДС по демонтажным работам, выполненным сторонней организацией, и включила их в стоимость этих работ.
В бухучете будут сделаны следующие записи.
|
На дату принятия решения о том, что здание больше не будет |
|||
|
Списана первоначальная стоимость |
01, субсчет |
01 "Основные |
|
|
Списана амортизация по |
02 |
01, субсчет |
|
|
Списана остаточная стоимость |
91-2 "Прочие |
01, субсчет |
|
|
Стоимость здания в условной оценке |
013 "Здания, |
||
|
В бухучете со следующего месяца амортизация больше не будет начисляться |
|||
|
На дату завершения ликвидации здания и подписания акта выполненных |
|||
|
Отражены расходы на оплату работ |
91-2 "Прочие |
60 "Расчеты |
|
|
Оприходованы материалы, пригодные |
10 |
91-1 "Прочие |
|
|
Стоимость здания списана с |
013 "Здания, |
||
|
Наименование операции |
Классификация |
Документ |
|
|
На дату принятия решения о том, что здание больше не будет использоваться |
|||
|
Здание исключено из состава амортизируемого имущества, начисление |
|||
|
На дату утверждения руководителем результатов сноса (на дату оформления |
|||
|
Учтены расходы в виде |
Внереализационный |
Полностью |
|
|
Учтены расходы на работы |
Внереализационный |
Договор на |
|
|
Оприходованы материалы, |
Внереализационный |
Акт об |
|
Как видим, нюансов при сносе недвижимости масса. Всем им должны уделить внимание и руководство, и бухгалтерия. И лучше сделать это до сноса .
В договоре строительного подряда на строительство транспортной развязки прописывается, что материалы и конструкции, полученные от разборки зданий и сооружений становятся собственностью субподрядчика и впоследствии оплата за выполненные работы по договору субподряда уменьшается на стоимость этих материалов и конструкций.Вопросы: Каким документом оформляется этот переход права собственности??? Между субподрядчиком и собственником этих основных средств стоит Ген.подрядчик. И на основании какого документа возможно принятие к учету у субподрядчика материалов и конструкций, полученных от разборки зданий и сооружений???? Можно считать, что данный договор подряда на строительство является смешанным договором и содержит элементы договора мены? Какая должна быть стоимость таких материалов и конструкций: рыночная? или такая же, как стоимость работ, предусмотренных сметой на демонтаж Основных средств?Спасибо. надеюсь, что Ваш ответ поможет нам правильно осветить эти вопросы в нашем договоре с ген. подрядчиком.
1. Передача права собственности на материалы после разборки, демонтажа оформляется в общем порядке, как при реализации. На основании накладной на отпуск материалов на сторону (форма № М-15) или товарной накладной (форма № ТОРГ-12), или на основании другой самостоятельно разработанной накладной.
В договоре необходимо прописать документирование рассматриваемой сделки.
Если организация-продавец является плательщиком НДС, то также выставляется счет-фактура.
Следует отметить, что собственником материалов является Генподрядчик, поэтому подрядчик не может передать материалы, пока они не станут собственностью подрядчика.
2. Приемка материалов на склад и на учет осуществляется на основании оформленного приходного ордера, например, по форме № М-4.
3. Стоимость реализации материалов может быть любой - по согласованию сторон. Однако, если стороны признаются взаимозависимыми, то налоговики вправе перепроверить цену. Если отклонение от рыночной будет значительным, то не исключено доначисление налогов.
Стоимость материалов определяется сторонами как в момент заключения договора на снос, демонтаж имуществ, так и по окончанию работ по сносу, демонтажу, исходя из фактического наличия полученных материалов.
В договоре необходимо прописать, условие о том, что стоимость возвратных материалов, поступивших в собственность субподрядчика, засчитывается в счет расчетов за выполненные работы.
4. В данном случае договор не содержит элементы мены, т.к. по договору мены происходит обмен товарами с двух сторон.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» vip-версия
1. Справочник.«Строительство: Особенности учета и налогообложения для подрядчиков»
4.2.3. Учет материалов от сноса или демонтажа объектов (возвратные материалы)
Материалы от сноса и демонтажа (возвратные материалы) могут возникать в результате сноса, демонтажа, разборки зданий и сооружений. Такие работы подрядчик может осуществлять по заданию заказчика. Договором строительного подряда на снос, разборку или демонтаж зданий и сооружений должен определяться порядок документирования и распоряжения возвратными материалами.*
Причем материалы могут оставаться в собственности заказчика либо подрядчика. При этом изначально права собственности на возвратные материалы принадлежат собственнику сносимого, демонтируемого имущества.
В случае если по условиям договора возвратные материалы передаются в собственность подрядчика и используются им по своему усмотрению, поступление таких материалов отражается в учете как покупка* или безвозмездное получение.
Как правило, стоимость возвратных материалов определяется сторонами при заключении с заказчиком договора на снос, демонтаж имущества.* В отдельных случаях стоимость возвратных материалов может определяться сторонами по окончании работ по сносу, демонтажу имущества исходя из фактического наличия и состояния возвратных материалов.* При безвозмездном получении возвратных материалов их стоимость определяется подрядчиком по текущей рыночной стоимости.
Стоимость возвратных материалов, поступивших в собственность подрядчика, может засчитываться в счет расчетов между заказчиком и подрядчиком за выполненные работы, если это предусмотрено договором подряда.*
Документальное оформление
Продажу материалов оформляйте накладной на отпуск материалов на сторону (форма № М-15) или товарной накладной (форма № ТОРГ-12).* При перевозке материалов к покупателю автотранспортом дополнительно оформите товарно-транспортную накладную (форма № 1-Т). Такие правила установлены пунктом 120 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 28 декабря 2001 г. № 119н. Если для целей перевозки привлекается специализированная организация, то оформите также транспортную накладную, которая приравнивается к договору перевозки грузов (п. 2 ст. 785 ГК РФ, ст. 8 Закона от 8 ноября 2007 г. № 259-ФЗ, п. 6 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15 апреля 2011 г. № 272).
Если организация является плательщиком НДС, выставите покупателю счет-фактуру* (п. 3 ст. 168 НК РФ).
С.В. Разгулин
Доставка
При приемке материалов на склад составьте приходный ордер, например, по форме № М-4.* Эта форма утверждена постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а. Приходный ордер оформляет материально-ответственное лицо склада в одном экземпляре в день поступления материалов. Об этом сказано в пункте 49 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 28 декабря 2001 г. № 119н, и разделе 3 указаний, утвержденных постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а.
Н.А. Комова
Заместитель директора департамента налоговой
И таможенно-тарифной политики Минфина России
Что такое рыночная цена
В налоговом законодательстве определение рыночной цены зависит от того, признается ли сделка контролируемой, или нет. Если сделка совершена между невзаимозависимыми лицами, то для целей налогообложения рыночной признается договорная цена (п. 1 ст. 105.3 и п. 1 ст. 105.14 НК РФ). Соответствие цен, примененных в сделках, рыночному уровню контролируется представителями налоговой службы в ходе специальных проверок. Проводя обычные проверки, инспекторы также могут осуществить такой контроль, если при расчете конкретного налога требуется использовать показатель рыночной цены.
С.В. Разгулин
Заместитель директора департамента налоговой
И таможенно-тарифной политики Минфина России
5. Статья 567 ГК РФ «Договор мены»
1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.*
03.12.2013 г.
С уважением,
Ваш персональный эксперт Колосова Наталья
_____________________________
Ответ на Ваш вопрос дан в соответствии с правилами работы «Горячей линии» «Системы Главбух», которые Вы можете найти по адресу:http://vip.1gl.ru/#/hotline/rules/?step=2
21.10.2016В результате инвентаризации ваша фирма выявила основное средство, которое испорчено, морально устарело или физически изношено. Как правило, продать такой объект невозможно. Тогда его демонтируют и списывают с учета. Разберемся, как провести и задокументировать эту операцию, составить проводки, отразить в отчете о финансовых результатах, начислить налоги, в том числе выбрать приемлемую для вас позицию с восстановлением НДС.
Основные средства, участвующие в процессе производства, постепенно утрачивают свои первоначальные характеристики. Под физическим износом понимается ухудшение
технико-экономических и социальных характеристик объекта под воздействием процесса труда (интенсивности, особенностей технологии использования, количества и качества ремонта, уровня агрессивности внешней среды и т. д.). Моральный износ (обесценивание) проявляется в том, что основное средство по своей конструкции, производительности, экономичности перестает соответствовать требованиям для выпуска продукции необходимого качества.
Вследствие физического или морального износа основного средства наступает
его неспособность приносить экономическую выгоду, а это уже является основанием
для его списания.
Для установления физического и морального износа и того, возможно ли восстановление объекта, будет ли оно эффективным и насколько целесообразно его дальнейшее использование, приказом руководителя организации создается комиссия. В дальнейшем она дает свое заключение и составляет документацию при выбытии объектов.
В состав комиссии входят соответствующие должностные лица, в том числе главный бухгалтер (бухгалтер) и лица, на которых возложена ответственность за сохранность объектов основных средств. Для участия в работе комиссии можно приглашать сторонних специалистов
(п. 77 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина РФ от 13.10.2003 г. № 91н, далее – Методические указания).
Комиссия должна (п. 78 Методических указаний):
Приказ о создании комиссии может выглядеть так.
Комиссия также решает, возможно ли дальше использовать отдельные узлы, детали, материалы, полученные при демонтаже выбывающего объекта (например, для текущего ремонта рабочего оборудования или на продажу), оценивает по количеству и по стоимости, исходя из рыночных цен, а также обеспечивает сохранность.
После принятия решения о списании объекта комиссия составляет заключение. Типовой формы для него нет. Поэтому можете разработать шаблон документа самостоятельно. Главное, чтобы в бланке были все необходимые реквизиты первичного документа. Утверждает форму руководитель приказом к учетной политике (ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ, п. 4 ПБУ 1/2008).
Пример заключения ликвидационной комиссии.
Следующий шаг: руководитель организации издает приказ о ликвидации основного средства. Типовой формы документа нет, можно воспользоваться образцом.
После заключения комиссии и приказа руководителя надо составить акт о списании имущества. Можно использовать акт по типовой форме № ОС-4 (для автомобилей – № ОС-4а)
или самостоятельно разработанную форму. Во втором случае необходимо, чтобы в документе
были все необходимые реквизиты.
Как и любые другие первичные документы, которые используют в организации, выбранную форму утверждает приказом руководитель.
На основании актов о списании сделайте отметки о выбытии основных средств в инвентарных карточках, книгах, которые используете для учета хранения и движения основных средств. Так предусмотрено в пункте 80 Методических указаний. Как правило, применяют типовые бланки: инвентарную карточку по форме № ОС-6 (при учете имущества обособленно) или карточку по форме № ОС-6а (когда основные средства учитывают в составе групп объектов). Малые предприятия используют инвентарную книгу по форме № ОС-6б.
При демонтаже основного средства можно получить отдельные материалы, узлы и агрегаты, годные к использованию. Такое имущество надо оприходовать (п. 57 Методических указаний). Чтобы оформить поступление объектов, полученных при разборке основных средств, можно использовать типовую форму № М-35.
При ликвидации ОС в результате демонтажа возникают как доходы, так и расходы. Рассмотрим, как отразить их в бухгалтерском учете.
Сам объект спишите со счета 01. Отразите также все расходы, связанные с ликвидацией имущества. Со следующего за ликвидацией месяца прекратите начислять амортизацию
(п. 22 ПБУ 6/01).
Если срок полезного использования еще не истек, при ликвидации ОС его остаточную стоимость списывают на прочие расходы. Сделайте это в том периоде, когда составили ликвидационный акт и соблюли все необходимые формальности. Это следует из пункта 29 ПБУ 6/01 и пункта 11 ПБУ 10/99.
При списании остаточной стоимости проводки такие:
- отражена сумма амортизации, начисленной за период эксплуатации объекта;
- отражена первоначальная стоимость ликвидируемого основного средства;
- списана остаточная стоимость основного средства (на основании акта о списании).
Если остаточную стоимость списывают опционально, то без расходов на разборку и демонтаж
не обойтись.
Указанные траты отразите в составе прочих расходов того периода, к которому они относятся (п. 31 ПБУ 6/01, п. 11 ПБУ 10/99).
От того, кто проводит ликвидацию основного средства, зависит и оформление проводками затрат на эти работы. Возможны три варианта.
Вариант 1. Ликвидацию проводит специальное подразделение организации. Например, ремонтная служба. Тогда проводки такие:
ДЕБЕТ 23 КРЕДИТ 70 (68, 69...)
- отражены расходы на ликвидацию основного средства;
ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 23
- списаны расходы на ликвидацию основного средства.
Вариант 2. В организации нет специального подразделения, ликвидацию проводите без привлечения сторонних подрядчиков. Поэтому при списании расходов на ликвидацию основного средства в учете делайте проводку:
ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 70 (69, 68, 10...)
- учтены расходы на ликвидацию основного средства.
Вариант 3. Ликвидирует основное средство привлеченный подрядчик. Расходы, связанные с оплатой его услуг, отразите проводкой:
ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 60
- учтены расходы на ликвидацию основного средства, выполненную подрядным способом;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
- учтен НДС, предъявленный подрядчиком, проводившим ликвидацию основного средства.
А что делать с оставшимися материалами, например, вполне исправными запчастями и металлоломом? Все эти вещи приходуют по рыночной цене. В дальнейшем материалы можно использовать в производстве или реализовать.
Для поступления материалов при демонтаже ОС проводка такая:
ДЕБЕТ 10 КРЕДИТ 91-1
- оприходованы материалы, полученные при ликвидации основного средства.
Реализацию материалов (лома) в бухучете отражают как прочие доходы. Себестоимость реализованных МПЗ списывают на прочие расходы. Проводки такие:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 91-1
- отражена выручка от реализации материалов (лома);
ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 10
- списана себестоимость материалов (лома).
В отчете о финансовых результатах списанную остаточную стоимость демонтированного ОС указывают по строке 2350 «Прочие расходы».
Кроме того, ее отражают в пояснениях к бухгалтерскому балансу и отчету о финансовых результатах в разделе «Основные средства» по столбцу 6 «Выбыло объектов».
Другие затраты, связанные с ликвидацией основного средства (например, на его демонтаж, разборку и т. п.) также указывают по строке 2350 «Прочие расходы» Отчета о финансовых результатах.
После разборки или демонтажа оборудования могут остаться ценности (детали, узлы, агрегаты), которые можно использовать в производстве. Бухгалтер должен оприходовать их по рыночной стоимости (цене возможной реализации). Это правило применяют как в бухгалтерском, так и в налоговом учете.
Сумму таких доходов указывают по строке 2340 «Прочие доходы» отчета о финансовых результатах.
ПРИМЕР ОТРАЖЕНИЯ В БУХУЧЕТЕ И ОТЧЕТНОСТИ ДЕМОНТАЖА ОС
АО «Тендер» демонтировало и списало станок вследствие его морального износа. Первоначальная стоимость станка – 130 000 руб., начисленная амортизация – 40 000 руб.
После демонтажа были получены материалы и запасные части, которые фирма планирует использовать в будущем.
Их рыночная стоимость – 50 000 руб.
Расходы по демонтажу станка составили 10 000 руб. Демонтаж был произведен ремонтным цехом «Тендера».
Бухгалтер «Тендера» должен сделать проводки:
ДЕБЕТ 01 субсчет «Выбытие основных средств» КРЕДИТ 01
- 130 000 руб. – списана первоначальная стоимость станка;
ДЕБЕТ 02 КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»
- 40 000 руб. – списана начисленная амортизация;
ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»
- 90 000 руб. (130 000 – 40 000) – списана остаточная стоимость станка;
ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 23
- 10 000 руб. – списаны расходы по демонтажу станка;
ДЕБЕТ 10 КРЕДИТ 91-1
- 50 000 руб. – оприходованы запчасти, оставшиеся после демонтажа;
ДЕБЕТ 99 КРЕДИТ 91-9
- 50 000 руб. (90 000 + 10 000 – 50 000) – отражен убыток от списания станка.
Сумма расходов по ликвидации станка составила 100 000 руб. (90 000 + 10 000). Эта сумма будет указана по строке 2350 отчета о финансовых результатах. Доход от ликвидации в сумме 50 000 руб. нужно отразить по строке 2340 отчета о финансовых результатах.
Если вы демонтировали ОС, это имеет свои налоговые последствия.
При расчете налога на прибыль расходы на ликвидацию основных средств учитывайте в составе внереализационных расходов. Это касается как остаточной стоимости демонтируемого ОС, так и расходов в связи с ликвидацией имущества. Основание – подпункт 8 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса РФ.
При методе начисления расходы учтите в том периоде, в котором был подписан акт о выполнении работ по ликвидации основного средства. Это следует из подпункта 3 пункта 7 статьи 272 Налогового кодекса РФ.
При кассовом методе расходы на ликвидацию отразите по мере их оплаты при наличии акта о выполнении работ по ликвидации (п. 3 ст. 273 НК РФ). Как при методе начисления, так и при кассовом методе недоначисленную амортизацию списывают на дату оформления акта о списании основного средства.
Если после демонтажа будут оприходованы оставшиеся детали или материалы, то их стоимость отразите в составе внереализационных доходов на основании пункта 13 статьи 250 Налогового кодекса РФ. Показать доход надо независимо от того, будете полученное имущество в дальнейшем использовать в деятельности, направленной на получение доходов, или нет (письмо Минфина России от 19.05.2008 № 03-03-06/2/58).
При методе начисления датой получения дохода будет считаться дата подписания акта о ликвидации основного средства (подп. 8 п. 4 ст. 271 НК РФ). Если применяете кассовый метод, отражайте доходы в виде стоимости сырья или материалов, полученных после ликвидации основного средства, на дату их оприходования в бухучете (п. 2 ст. 273 НК РФ).
Стоимость, по которой сырье, материалы и т. п. отражают в налоговом учете, определяйте с учетом рыночных цен. В налоговом учете это будет внереализационный доход.
При отпуске материалов в производство или последующей реализации отразите их стоимость соответственно в составе материальных расходов или расходов от реализации. При этом стоимость, которую можно учесть при расчете налога на прибыль, определите как сумму, которая ранее была учтена в составе доходов (абз. 2 п. 2 ст. 254 НК РФ).
Для фирм и предпринимателей на УСН с объектом «доходы» демонтаж основных средств никак не влияет на сумму единого налога (п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ). Упрощенцы с объектом «доходы минус расходы» могут списать при налогообложении расходы на демонтаж ОС как своими силами, так и с участием подрядчика (п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
На сумму ЕНВД демонтаж основных средств не влияет, потому что базой по единому налогу является вмененный доход (ст. 346.29 НК РФ).
Если подрядчик, который проводил демонтаж, является плательщиком НСД, то сумму предъявленного им налога можно принять к вычету по общим правилам в силу прямой нормы – пункта 6 статьи 171 Налогового кодекса РФ.
Однако чиновники считают, что у компании в связи с «досрочным» выводом ОС из эксплуатации появляется обязанность по НДС: если срок полезного использования объекта не истек, плательщик должен восстановить сумму входного НДС, приходящуюся на остаточную стоимость ОС. На это указывал Минфин России в относительно свежем письме от 17.02.2016
№ 03-07-11/8736. Поскольку ОС больше не используется в облагаемых НДС операциях –
права на вычет нет.
Если бухгалтер решит следовать этому указанию, он составит проводки:
ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 19
- включена в прочие расходы сумма входного НДС по услугам подрядчика;
ДЕБЕТ 91 субсчет «Прочие расходы» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- восстановлена сумма НДС по недоамортизированной части стоимости основного средства, подвергшегося демонтажу.
С требованием восстанавливать НДС с остаточной стоимости ОС можно и не согласиться. Закрытый перечень оснований, по которым надо восстанавливать НДС (п. 3 ст. 170 НК РФ)
не предусматривает такого основания, как вывод ОС из эксплуатации.
Данный вывод есть в прошлогодних письмах ФНС России от 17.06.2015 № ГД-4-3/10451
и от 21.05.2015 № ГД-4-3/8627. В обоих документах налоговая служба опирается на позицию
решение ВАС РФ от 23.10.2006 № 10652/06 и на письмо Минфина России от 07.11.2013
№ 03-01-13/01/47571.
Налоговый консультант Тамара Петрухина
