Что же это значит - страхование профессиональной ответственности, и от каких рисков оно может защитить обычных граждан, обращающихся за помощью к риэлторам? За ответами на эти вопросы редакция журнала «Недвижимость Алтай» обратилась к Ирине Поповой, директору Алтайского филиала «АльфаСтрахование», компании, где и застрахованы алтайские риэлторы.
- Ирина Валерьевна, расскажите, зачем риэлторам страховать свою профессиональную ответственность?
Дело в том, что ошибки, допущенные агентами по недвижимости при оформлении документов, либо при проверке юридической чистоты сделки, могут повлечь за собой признание сделки недействительной. Вследствие чего может возникнуть ситуация, при которой клиент риэлтерского агентства не сможет получить ни жилья, ни вернуть свои денежные средства.
Соответственно риэлторы должны будут возмещать убытки пострадавшим лицам. А поскольку у риэлторских компаний не существует своего резервного фонда на этот случай, на помощь им приходит страхование профессиональной ответственности, при котором страховая компания берет на себя возмещение всех убытков.
- Расскажите, от каких именно ошибок застрахованы риэлторы?
Если коротко, то страховым случаем при данном виде страхования считается причинение агентом вреда потерпевшим лицам в результате предоставления услуг, входящих в состав профессиональной деятельности риэлтеров, которые указаны в договоре страхования.
Это, к примеру, может быть деятельность:
По продаже объектов недвижимости с аукционов и на конкурсной основе;
При совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена объектов недвижимости (в том числе посредническая):
По расселению коммунальных квартир, отселению жителей из домов, подлежащих реконструкции; заключение договоров купли-продажи жилых помещений с пожизненным содержанием;
По сдаче в аренду объектов недвижимости, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц и т.д.
- В какой сумме возмещается ущерб?
Сумма, на которую сейчас застрахована профессиональная ответственность риэлторов, покрывает 99 процентов от суммы, фигурирующих во всех сделках с недвижимостью на территории Алтайского края. То есть можно сказать, что любой ущерб может быть возмещен в полном объеме. К примеру, если в договоре купли-продажи указана квартира стоимостью 2,1 млн.рублей, и сделка признается недействительной, то пострадавшему лицу возмещается весь ущерб, в том числе и судебные издержки, если они были понесены.
Замечу, что, несмотря на то, что застрахованы риэлторы, выгодоприобретателем все же является потерпевшее лицо.
- В какие сроки перечисляют деньги пострадавшим, не является ли эта процедура бюрократически загруженной?
Я бы так не сказала. Естественно, осуществляется проверка документов, в том числе и на выявление мошеннических или заведомо противоправных действий. Но ведь риэлтерская деятельность каждого агентства проверяется уже и на момент страхования, поэтому процедура проверки не загружена дополнительными формальностями и выплаты происходят в максимально короткие сроки, примерно в течение 15 дней с момента получения полного пакета документов.
- Сколько выплат по данному виду страхования уже производилось в Алтайском крае?
Стоит отметить высокий уровень профессионализма наших алтайских риэлторов, поскольку на территории края за все время страхования не наступило еще ни одного страхового случая. В целом, по России такие выплаты уже производились, но на Алтае подобных прецедентов не было, несмотря на то, что страхование профессиональной ответственности риэлторов у нас длится уже не первый год.
С одной стороны - да. Во-первых, потому что любой ущерб, нанесенный вследствие профессиональной ошибки риэлтора, будет возмещен в полном объеме. Во-вторых, потому что каждое агентство до заключения договора страхования проходит тщательную проверку на предмет своего профессионализма, таким образом, ему уже можно доверять.
А с другой стороны договором страхования профессиональной ответственности не предусмотрено возмещение ущерба вследствие умышленного, преднамеренного или мошеннического действия или бездействия агента. То есть, если риэлтор решит умышленно обмануть своего клиента, то договором страхования такие риски не покрываются, т.к. мошенничество страхователя по международной практике является исключением из покрытия по всем видам страхования.
Но такая ситуация маловероятна, поскольку агентства, готовые страховать свою профессиональную ответственность, очень заботятся о своей репутации и не станут преднамеренно, ради одномоментной выгоды портить свой дальнейший профессиональный рост.
Как отмечают сами представители НП «Союз риэлторов Барнаула и Алтайского края», страхование профессиональной ответственности стало очень важным, нужным и своевременным шагом и повысило репутацию агентств недвижимости.
Катерина Сотникова, «Недвижимость Алтай».
Передача: компания "ЛЕГЕНДА": Строить бренд или заниматься брендингом? Ксения Димерчиева и Денис Донюков делятся своим опытом создания бренда на рынке недвижимости.
X
X
С развитием рынка недвижимости в России возникают и новые виды страхования.
Сегодня можно застраховать само жилище, кредит на его покупку, здоровье ипотечного заемщика, право собственности и прочее - перечень длинный.
Страховкой можно покрыть и риски, связанные с профессиональной деятельностью непосредственных участников рынка недвижимости, то есть нотариусов и риэлторов. Причем страхование ответственности нотариуса является обязательным, астрахование ответственности риэлтора - добровольным. Так стоит ли риэлторам страховаться? И что дает такая страховка покупателю квартиры? На эти и другие вопросы нам помогли ответить эксперты, работающие в секторе страхования и на рынке недвижимости.
Сегодня практически все агентства недвижимости утверждают, что ими осуществляется проверка юридической чистоты сделки.
Но по статистике, приведенной АН «Юрист», в Петербурге и Ленобласти около 5% сделок в сфере недвижимости впоследствии расторгаются по решению суда. Больше всего судебных споров возникает по квартирам, приобретенным на вторичном рынке. И это немудрено - ведь у каждого объекта недвижимости своя история, которая берет начало с момента его приватизации или покупки. Она включает в себя все изменения прав собственников, которые происходили по договорам приватизации, купли-продажи, дарения, мены, оформления наследства. В результате недвижимое имущество становится связанным со сложным комплексом правовых отношений, где есть риск оспаривания прав последнего собственника.
В ст. 165–180 Гражданского кодекса РФ обозначено более 10 позиций, по которым сделка с недвижимостью может быть признана недействительной (ничтожной или оспоримой), несмотря на государственную регистрацию перехода права собственности на приобретаемый объект. А по закону признание какой-либо сделки по недвижимости недействительной влечет недействительность и всех последующих сделок по ней.
Эксперты АН «Юрист» пришли к выводу, что самыми распространенными основаниями для оспаривания сделок по недвижимости являются:
ущемление прав несовершеннолетних собственников при продаже их доли в квартире;
нарушения в процессе приватизации недвижимости;
недееспособность граждан при совершении сделки;
раздел наследственного имущества с нарушением интересов наследников;
совершение сделки по недвижимости при совместно нажитом имуществе супругов без согласия одного из них.
Почему же сделку могут признать недействительной, даже если агентством недвижимости якобы проведена проверка юридической чистоты?
Дело в том, что внашем законодательстве нет нормативных документов, позволяющих риэлторам отследить абсолютно всю историю продаваемой или покупаемой квартиры. Специалисты по недвижимости не имеют официального доступа ко всей необходимой документации, - например, данным архивов паспортных столов и других госструктур, участвующих в сделках купли-продажи жилья. Даже если риэлтор получил всю запрошенную информацию, нет гарантии, что не сработал человеческий фактор и сотрудники упомянутых госучреждений не наделали ошибок при подготовке документов. А ведь это тоже впоследствии может привести тому, что суд признает сделку недействительной.
Кроме того, профессионалы рынка отмечают проблему подтверждения отсутствия у продавцов недвижимости психических заболеваний. При заключении сделок с недвижимостью практика приобщения к общему пакету документов справок из психоневрологических диспансеров не распространена.
Между тем количество сделок, оспариваемых по причине наличия «определенного диагноза» у продавца на момент продажи недвижимости, неуклонно растет.
Все это, к сожалению, говорит о том, что проверка юридической чистоты - вещь относительная. Риэлтор не имеет возможности дать полную гарантию отсутствия рисков для покупателей недвижимости.
Риэлторская деятельность - достаточно сложный и трудоемкий процесс. В 2001 году правительство отменило лицензирование деятельности и, как следствие, страхование ответственности риэлтора. В настоящий момент в России нет специального закона или иного нормативного акта, обязывающего риэлторов страховать свою ответственность. Риэлтор несет ответственность за ошибки только в рамках гражданского-правового законодательства, которое не распространяется на риски, связанные с недобросовестными продавцами или покупателями, - говорит директор департамента страхования имущественных видов СК ERGO Марина Суркова.
Для защиты добросовестных покупателей недвижимости риэлтор может застраховать свою ответственность на добровольной основе, однако немногие прибегают к такому механизму, отмечает эксперт ERGO. Между тем, такая страховка помогает в случае непреднамеренной ошибки, небрежности или упущения со стороны ответственных исполнителей фирмы при оказании услуг, в результате чего был причинен ущерб лицам, заключившим с ней договор. Страховая сумма определяется соглашением сторон и может зависеть от оборота риэлтора, количества и размера сделок.
Как правило, покупателей недвижимости довольно редко интересует такой вопрос, как страхование ответственности риэлтора. А жаль, поскольку в ряде случаев это позволяет избежать потери имущества, времени и вложенных денег, - считает Марина Суркова.
Что же касается мнения риэлторов по вопросу страхования своей профессиональной ответственности, то оно неоднозначно. Так, Леонид Сандалов из АН “Becar” считает, что данный вид страхования полезен, но совсем не обязателен.
Страхование ответственности риэлтора на рынке недвижимости России существует уже давно. Однако в моей практике не встречались случаи, когда бы крупное агентство недвижимости обращалось за страховой выплатой. По сути, ответственному агентству, заботящемуся о своей репутации, для осуществления своей деятельности данный вид страхования не требуется. Но его наличие весьма полезно с точки зрения обеспечения неких гарантий для клиентов, - говорит специалист.
Руководитель отдела страхования АН «Итака» Елена Коробова уверена, что договор страхования профессиональной ответственности агентства недвижимости обеспечивает максимальную защиту финансовых интересов всех участников сделки.
Минимизация рисков клиента силами риэлторской компании вкупе со страхованием профессиональной ответственности дает 100-процентную гарантию безопасности. Если агентство недвижимости застраховало профессиональную деятельность, то в случае наступления страхового случая клиенту будет возмещен причиненный ему ущерб в пределах лимита, который указан в договоре и который регламентируется Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, - комментирует эксперт.
По информации портала..
Страхование профессиональной ответственности – только недавно появилось на российском рынке страховых услуг. Возможно именно поэтому в действующем законодательстве РФ, по состоянию на сегодняшний день отсутствует определение страхования профессиональной ответственности.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Вступая в отношения такого рода, страхователь (клиент) и страховщик (СК) должны руководствоваться общими принципами гражданского права, частью которого является и регулирование в сфере страхования.
Страхование профессиональной ответственности – это платная возможность оградить себя от неприятностей, связанных с неурядицами, которые возникли на почве собственной профессиональной деятельности.
Если говорить еще проще, то застраховав себя по этой программе, можно не переживать, что из-за собственной профессиональной ошибки придётся самостоятельно возмещать потерпевшему причиненный ущерб, поскольку все расходы возьмет на себя страховая компания (СК).
Надо отметить, что страхование профессиональной ответственности (СПО) – одна из самых дорогих страховок, а отсутствие четких законодательных формулировок повышает степень риска страхователей и делает возможность получить страховые выплаты в случае наступления страховых случаев в определенной мере призрачными.
Однако избежать двусмысленности и четко определить рамки, в которых будут осуществляться отношения по СПО между страхователем и СК – вполне под силу каждому заинтересованному лицу.
Только нужно помнить, что договариваться об условиях участия в любом начинании нужно на берегу, поскольку после отплытия – подписания договора страхования – изменить что-либо будет практически невозможно.
Как определено законом РФ , одним из основных документов, на который должны ориентироваться как клиенты, так и СК при оформлении договорных отношений в сфере добровольного страхования, являются Правила страхования.
Правила страхования разрабатываются либо каждой СК самостоятельно, либо, если СК входит в ассоциацию страховщиков, она должна соблюдать Правила, принятые для всех СК, входящих в данную ассоциацию. Правила страхования всегда должны быть в свободном доступе.
Добросовестные компании предлагают своим клиентам изучить Правила на начальном этапе переговоров, а также предлагают консультации по тем вопросам, которые возникают у клиента при изучении.
Некоторые страховые компании публикуют на своих сайтах краткие Правила страхования. Но в финансовых вопросах нет мелочей.
Поэтому если всё-таки клиент принял решение застраховать свои профессиональные риски, то ему необходимо изучить полный текст Правил страхования конкретной СК по выбранному направлению – страхование профессиональной ответственности.
В связи с тем, что каждый вид страховой деятельности довольно специфичен, некоторые СК идут на то, что под каждый конкретный вид договора страхования разрабатывают свои Правила страхования.
Это удобно для клиентов. Поскольку нет необходимости вникать в те блоки информации, которые не пригодятся при заключении конкретного вида договора СПО.
Независимо от вида страхования, каждые Правила должны содержать несколько обязательных разделов:
В этих разделах рассмотрены практически все нюансы взаимоотношений между сторонами договора страхования.
Однако если что-то не учтено, клиент имеет право требовать рассмотреть возможность включения в договор дополнительных условий. Изменение условий договора также регулируется Правилами страхования.
Правила являются обязательными для соблюдения всеми сторонами, но по обоюдному согласию могут приниматься с оговорками.
В связи с тем, что отношения, возникающие при страховании профессиональной ответственности сами по себе очень специфичны, особенности эти правоотношений можно проследить практически во всех аспектах отношений между страхователем и страховщиком:
То есть, допустивший профессиональную ошибку страхователь не сможет мирно, без привлечения судебных органов, урегулировать конфликт с пострадавшим заказчиком и возложить возмещение причиненного ущерба на страховую компанию.
Поэтому, чтобы найти профессионального страховщика, страхователю профессиональной ответственности, нужно будет досконально изучить этот сегмент рынка.
В связи с тем, что каждая профессиональная деятельность имеет свои особенности, договора страхования составляются с учетом этих особенностей, что в определенной степени влияет на общий порядок исполнения таких договоров СПО.
Договор — это договоренность двух или нескольких лиц о том, по каким правилам они будут сотрудничать. Гражданское право старается предоставить участникам гражданских правоотношений относительную свободу в установлении рамок взаимоотношений.
Однако есть условия, по которым стороны обязаны договориться на начальном этапе. Такие договорные условия называются существенными условиями договора.
Так, например, если стороны не договорились о цене товара при заключении договора купли-продажи, значит, такая сделка не может считаться заключенной и, соответственно, она не порождает никаких прав и обязанностей у её сторон.
Есть такие условия и в правоотношениях по страхованию:
Если хоть по одному из перечисленных условий между страхователем и страховщиком не достигнуто четкого и недвусмысленного соглашения, то такой договор в суде может быть признан незаключенным.
Так, например, если из текста договора невозможно определить срок его действия (в одном пункте указана одна дата, в другом – другая), суд признает такой договор незаключенным и этот договор не будет основанием для каких-либо требований, как со стороны страхователя, так и со стороны страховщика. И таких случаев в судебной практике предостаточно.
Что касается остальных условий договора, то они должны излагаться в соответствии с Правилами страхования, хотя закон дает право страхователю требовать от страховщика отклониться от требований Правил страхования, если они нарушают права страхователя.
Очень часто возникают ситуации, когда в договоре нет совершенно никакой конкретики, а по каждому пункту идет отсылка к Правилам.
Отсутствие такого дополнения внесет неопределенность в договор СПО, поскольку Правила страхования периодически изменяются и человек, заключивший договор, например, 3 года назад, не будет уведомлен о действующих в течение периода страхования Правилах.
Объект страхования по договорам СПО является существенным условием договора. Неправильное определение объекта страхования грозит тем, что договор в судебном порядке может быть признан ничтожным.
СК не преминет воспользоваться этим обстоятельством, только чтобы не делать страховую выплату. Как проконтролировать правильность формулировки в договоре условий по объекту страхования? Только внимательно вникнув в суть, предложенной СК формулировки.
Из неё должно следовать, что объектом страхования является заинтересованность страхователя в сохранении своего имущественного положения, т.е. имущественный интерес.
Он может пострадать в том случае, если к страхователю будет предъявлено требование о выплате реального ущерба, причиненного в результате осуществления страхователем своей профессиональной деятельности.
Любая другая формулировка не будет отражать сути тех отношений, которые должны существовать между страховщиком и страхователем по договору СПО.
СПО можно классифицировать по двум признакам:
Строго обязательным является заключение договоров СПО в том случае, если такая страховка предусмотрена законом.
На сегодняшний день обязательно страхуют свою профессиональную ответственность:
В некоторых случаях СПО является обязательным условием для заключения выгодных хозяйственных контрактов, когда одна из сторон соглашается подписывать договор только после предоставления другой стороной полиса СПО.
В данном случае страхование является не строго обязательным и если страхователь согласен потерять выгодный контракт, он имеет полное право отказаться от оформления страховки профессиональной ответственности.
Добровольное (необязательное) страхование может осуществляться любым профессионально ответственным лицом.
Это лицо принимает решения в рамках своей профессиональной деятельности, и от этих решений зависит материальное благополучие, здоровье а иногда и жизнь клиентов такого профессионала.
Необязательные страховки СПО придадут уверенности клиентам:
Обязательный вид страхования. Основные черты:
Так, например, если фирма заказала аудиторское заключение о финансовом состоянии определенного юридического лица, а аудитор изготовил недостоверный отчет, то страховкой должны покрываться все убытки, причиненные фирме-заказчику допущенной аудитором ошибкой (убытки от ошибочных инвестиций, от невыполненных контрактов и т.д.).
Выявление умысла в действиях страхователя исключает возможность покрытия причиненного ущерба страховой компанией. Соблюдая это условие, страховые компании самостоятельно проводят тщательное расследование возникновения страховых случаев.
Это нееобязательный вид страхования. Выяснение особенностей этого вида страхования начинается с определения того, какая же именно строительная деятельность может быть застрахована.
В том случае если СК оказывает услуги СПО строителей, в Правилах страхования такой СК обязательно указывается, какие виды строительных работ могут быть застрахованы.
Основными являются:
При этом нужно учесть, что страхуется не работа каждого отдельного строителя, а выполнение юридическим лицом – строительной компанией своих обязательств по договору строительного подряда или выполнения изыскательных работ, к которым, в частности, относятся архитектурные решения.
Ошибки, от которых могут быть застрахованы строители, также не должны иметь признаков прямого умысла, а характеризоваться невнимательностью, арифметическими просчетами и техническими недочетами.
К таким ошибкам, к примеру, можно отнести:
Необязательное страхование. Довольно редкий вид страхования из-за невозможности четко обозначить круг прав и обязанностей риэлторов (посредников) при покупке недвижимости, по которым их можно привлечь к материальной ответственности за ненадлежащее выполнение своих профессиональных обязанностей.
Именно поэтому риэлторы не спешат страховать свою деятельность. Если, например, нотариус, который занимается оформлением договора купли-продажи недвижимости, не только имеет право, но и обязан проверить в официальных источниках инфорамцию.
А именно:
Поэтому если сделка купли-продажи была судом признана недействительной из-за правовых дефектов, признать риэлтора виновным в допущении этих дефектов – невозможно.
Необязательный вид страхования. Развитие индивидуальной медицинской практики, а также серьезный общественный запрос на повышение качества медицинских услуг и привлечение медицинских работников к ответственности за совершенные ими врачебные ошибки, создали благоприятную среду для формирования достойного предложения на рынке страховок СПО для медицинских учреждений.
Из необязательных видов страхования этот вид страховки один из самых востребованных. Страховым случаем по страховке СПО медицинских учреждений признается причинение вреда здоровью пациента в результате допущенной профессиональной ошибки.
При этом должна существовать доказуемая связь между врачебной ошибкой и причиненными пациенту повреждениями.
По страховке СПО врачей достаточно широкий перечень случаев, когда страховое возмещение не выплачивается:
Представители других профессий (оценщики, юристы, бухгалтера, архитекторы, охранные предприятия) имеют право заключить договор СПО в том случае, если СК имеет лицензию на осуществление именно этого вида страхования и в ней разработаны правила страхования указанной профессиональной ответственности.
Из приведенного перечня, только оценщики обязаны до начала своей хозяйственной деятельности получить страховой полис о том, что последствия, причиненные их ошибками, будут гарантированно возмещены клиентам.
Оформление СПО дело непростое и не только потому, что сопряжено с предоставлением изрядного количества документов.
В основном потому, что очень немного СК оказывают услуги страхования профессиональной ответственности, а если и есть те, которые оказывают, то их требования, в том числе и финансовые, достаточно жесткие.
Так, например, страхования компания Инвестиции и Финансы имеет свои филиалы во всех областях РФ. Этот страховщик страхует СПО архитекторов, врачей, аудиторов, строителей, охранников и складских предприятий. Под каждый вид СПО в этой компании разработаны свои Правила страхования.
Компания АльфаСтрахование предлагает более широкий перечень профессий: здесь и риэлторы, и юристы, и нотариусы, и таможенные брокеры.
В среде профессионалов обычно есть информация о том, какая СК надежно страхует профессиональные риски и эту информацию всегда можно получить в ассоциациях тех же аудиторов, нотариусов или оценщиков и т.д..
Стоимость страховки, а именно ежегодная страховая премия, которую должен выплачивать страхователь страховой компании, зависит от многих факторов, которые влияют на степень риска страховой операции.
В таблице приводятся примерные страховые ставки и коэффициенты:
| Страховая сумма (руб) | Базовый тариф (%) | Поправочный коэффициент | Сумма страховой премии в год (руб) |
| от 300 000 до 3 000 000 | от 0,3% до 3,0% | 1,00 | От 2 700,00 до 90 000 |
| от 3 000 000 до 5 000 000 | от 3% до 5% | 0,6 | 54 000 до 150 000 |
| от 5 000 000 до 10 000 000 | от 5% до 10% | 0,4 | 100 000 до 400 000 |
Понятие страхования
.
Виды страхованияна рынке недвижимости
Страхование подразделяется на три основные отрасли: Личное страхование (страхуется жизнь, здоровье, трудоспособность людей), имущественное страхование (страхуется имущество и имущественные интересы) и страхование ответственности , формально являющееся частью имущественного страхования (страхуется ответственность застрахованных перед третьими лицами).
Самым известным является классическое страхование, предусматривающее страхование имущества. К специальным видам страхования относится , связанных с приобретаемой недвижимостью. На вторичном рынке недвижимости –титульное страхование (финансовых рисков, связанных с утратой права собственности на объект), а на первичном –страхование финансовых рисков участников нового строительства.Ипотечное страхование имеет ряд различий на первичном и вторичном рынке недвижимости и представляет собой комбинацию имущественного страхования объекта недвижимости в сочетании с личным страхованием жизни и профессиональной трудоспособности заёмщиков. Кроме названных видов страхования в особую группу следует выделить страхование профессиональной ответственности риэлторских фирм .
Развитие объектов недвижимости (девелопмент, ленд-девелопмент, редевелопмент
Значительное место на рынке недвижимости занимает предпринимательская деятельность, связанная с освоением и развитием земельных участков, территорий, сооружений и других объектов недвижимости. В странах с развитой рыночной экономикой эта деятельность называется девелопментом.
Сущность явления девелопмента можно выразить так:
1) особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости. Он включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов;
2) преобразование объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный.
Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта.
В настоящее время почти все организации, занимающиеся жилищным строительством, называют себя девелоперами. Причем не без основания, так как в большинстве своем земельные участки, на которых можно вести строительство, были абсолютно неподготовленными: отсутствовало юридическое оформление, не было инженерных сетей и т. д. Строительным организациям приходилось решать и задачи по подготовке земельных участков, при этом каждая из них занималась девелопментом, как правило, под свой бизнес: на подготовленной земле строительная организация строила жилье, привлекала в него инвестиции, а впоследствии организовывала обслуживание построенных объектов.
В отечественной практике юридическое или физическое лицо, владеющее на правах собственности или аренды участком земли, принявшее решение о строительстве или реконструкции объекта (комплекса объектов), определяющее схемы финансирования строительства (реконструкции) и осуществляющее координацию работ по его реализации от предпроектной стадии до ввода объекта в действие или эксплуатационной стадии, получило название застройщик . Возникает закономерный вопрос: эквивалентны ли эти понятия? Безусловно, нет! В данном случае есть совмещение застройщиком функций девелопмента.
Роль девелопера как профессионала-предпринимателя определяется его функциями. Важнейшие из них – выбор наилучшего из возможных вариантов развития объектов недвижимости, обеспечение оптимальной схемы финансирования проекта развития объектов недвижимости, реализация проекта, а также реализация созданного объекта путем его продажи, сдачи в аренду и пр.
Девелопмент – это направление, в которое другие прибыльные направления бизнеса передают значительную часть доходов, а широкая доступность заемных средств, развитие механизма их вовлечения в оборот и многообразие финансовых инструментов создают благоприятную среду для развития и функционирования девелопмента. В то же время девелопмент, как и другие виды предпринимательства, зависит от инвестиционного климата в регионе.
В соответствии с главным принципом рыночной экономики девелопер может не реализовывать инвестиционный проект, а продать его с высокой степенью готовности к началу строительных работ и заняться другим инвестиционным проектом.
Рост объема инвестиций в сфере отечественной недвижимости привел к увеличению спроса и росту цен на земельные участки (особенно под коммерческое строительство), как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса. Классический ленд-девелопмент – это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности.
Иностранные и российские девелоперы и инвесторы не хотят тратить время на решение проблем перевода земель из одной категории в другую, на согласование интересов частных собственников в процессе выкупа у них земельных участков или выяснять потенциальную возможность подключения к инженерным сетям.
В российских условиях сам термин «ленд-девелопмент» включает достаточно широкий спектр деятельности – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий,] а результат ленд-девелопмента – это прежде всего инвестиционный продукт, т. е. участок земли, подготовленный к началу строительного процесса. Для достижения этого результата необходимо решить три группы проблем:
- разработка концепции (выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка);
- правовое обеспечение земельного участка, включая изменение категории этих земель;
Инженерно-техническая (подключение к инженерным коммуникациям, строительство дорог и сетей, а также обустройство).
Профессиональные ленд-девелоперы специализируются на полном спектре услуг, выбирая консалтинг, маркетинг, юридические услуги, управление проектом либо проектирование в качестве основного вида деятельности и привлекая подрядные организации к выполнению остальных услуг, и редко занимаются строительством на всем участке земли. Они осуществляют инженерную подготовку земли, проект планировки, а потом лотами продают небольшие земельные участки другим девелоперам.
В ближайшем будущем на отечественном рынке недвижимости появятся компании, предлагающие комплексные услуги по решению правовых, финансовых, организационных исогласовательных вопросов, т. е. решающие все вопросы – от заключения сделки до получения свидетельства о собственности и сдачи объекта в эксплуатацию.
В обязанности девелопера обычно входят выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта; выбор площадки, оптимально соответствующей данной идее, и приобретение прав на нее; маркетинг; поиск механизмов привлечения инвесторов (в том числе через развитие схем коллективного инвестирования, укрепление связей с финансовым рынком); организация финансирования проекта; управление проектированием, строительством; сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа. Всему этому предшествует анализ наилучшего развития объекта. В зависимости от функциональной направленности различают офисный , торговый , жилой , гостиничный , спортивный ,развлекательный , рекреационный и комбинированный девелопмент.
Предпринимательская деятельность, связанная с превращением объекта недвижимости в другой, новый объект, с иным функциональным назначением, в результате чего стоимость объекта возрастает, в западной экономике называется редевелопментом . В отечественной практике это направление предпринимательской деятельности называется развитием территорий (вторичная застройка). Редевелопер – это лицо, управляющее процессом развития территорий.
Рабочим инструментом позволяющим привлекать инвестиции на разных этапах развития девелоперского проекта и снижать его риски является мастер-план. Этот термин можно перевести как прообраз, предвидение проекта, попытку взглянуть на будущее развитие территории. Классический мастер-план необходим при реализации проектов, связанных с редевелопментом (регенерацией территорий), а также с освоением крупных первичных (более 100 га) земельных территорий, и для так называемых opportunity проектов, подобных проектам олимпийской территории в Лондоне, бывшей территории ЗИЛа в Москве, «Набережной Европы» в Санкт-Петербурге, т. е. в проектах реализуемых общими усилиями нескольких собственников объектов недвижимости.
12, Управление недвижимостью: цели, определения, подходы Управление недвижимостью
Управление недвижимостью -- это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.
Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.
Внутреннее управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).
Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.
С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:
1. Государственное регулирование рынка недвижимости.
а) путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:
Создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;
Введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;
Контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;
Регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;
Лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.
б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:
Налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;
Реализация государственных целевых программ;
Установление амортизационных норм;
Реформирование жилищно-коммунального хозяйства;
Комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной инфраструктуры и т.д.
2. Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.
3. Управление определенными объектами недвижимости:
Операционной недвижимостью -- недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;
Инвестиционной недвижимостью -- недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.
4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:
Управление системами жилой недвижимости;
Управление системами нежилой недвижимости.
Маркетинговый подход
Маркетинговое обеспечение должно являться базовым элементом при разработке всей совокупности мероприятий в области планирования, организации, регулирования, учета и контроля.
Современная концепция маркетинга - это концепция ориентации любой деятельности на потребителя. Эта концепция подразумевает осуществление следующих основных функций в сфере управления недвижимостью:
Комплексное изучение рынка, особенно изменений в области личных и общественных потребностей;
Применение полученных знаний о рынке для разработки новых проектов, нужных рынку, способных удовлетворить новые или старые потребности, но полнее, лучше и эффективнее, чем существующие;
Использование знаний о рынке для организации строительства и продажи (перепродажи, сдачи в аренду) объекта и для достижения наибольшего коммерческого аффекта от реализации проекта.
Управление маркетингом недвижимости - это комплексная система по обеспечению конкурентоспособных параметров проектируемого объекта либо комплексная система по реализации концепции маркетинга созданного объекта недвижимости.
Прежде чем инвестировать капитал в недвижимость, необходимо изучить рынок и разработать нормативы обеспечения конкурентоспособности объекта. Другими словами, следует определить, что создавать, с какими показателями качества, в каком объеме, с какими затратами, в какие сроки, кому и по какой цене реализовывать.
Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов. Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Технический паспортобъединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и выполняет функции информационной системы. Одна из задач применения техпаспорта объекта недвижимости - передача данных о зданиях и относящихся к ним машинах и оборудовании в удобной для пользования форме владельцам и арендаторам зданий, организациям по уходу за недвижимостью.
ПРАВОВЫЕ ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ:
дата, когда был составлен отчёт;
порядковый номер отчёта об оценке;
причины проведения оценки;
задание на оценку, которое составлено в соответствии с федеральными требованиями и стандартами;
главные факты и составленные выводы (здесь должны присутствовать данные, которые определяют объект оценки, её результаты, приобретённые в процессе применения разнообразных методик), а также итоговый уровень стоимости объекта оценки;
информация об эксперте, проводящем оценку (его местонахождение, а также сведения о том, в какой компании работает);
полноценное описание объекта оценки (если он находится в собственности у юридического лица, то нужно указывать балансовую стоимость объекта и реквизиты юридического лица;
стандарты проведённой оценки и обоснование их использования;
список использованной для осуществления оценки информации, а также источники её получения;
принятые в процессе оценки ограничения и допущения;
анализ основных внешних факторов, которые влияют на стоимость объекта;
алгоритм определения стоимости оцениваемого объекта;
итоговая стоимость объекта;
ограничения, а также пределы использования получившегося результата;
подробное описание процесса проведения оценки объекта в процессе использования сравнительного, затратного и доходного методов и согласование результатов, полученных при их помощи;
точная дата окончательного определения величины стоимости оцениваемого объекта;
список документов, которые устанавливают качественные и количественные характеристики объекты (указываются только те, что были использованы экспертом);
цели, а также задачи проведения оценки;
дополнительные данные об оценщике и заказчике.
Помимо основного отчёта по окончании оценки создаётся ещё и приложение к нему. Оно содержит копии тех документов, которые использовал эксперт в процессе своей работы (документы, устанавливающие права на объект оценки; заключения различных экспертиз, акты технической инвентаризации, а также прочие, если они применялись оценщиком).
ОСНОВНЫЕ РАЗДЕЛЫ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ:
общие сведения;
ограничения;
произведённые допущения;
описание оцениваемого объекта;
описание прав на имущество;
обзор рынка недвижимости;
анализ наиболее эффективной эксплуатации;
затратный подход;
сравнительный подход;
доходный подход;
согласование результатов;
определение величины ликвидационной стоимости;
приложения.
Каждый из отчётов скрепляется печатью и прошивается. Каждая его страница имеет свой собственный номер.
С налогообложением недвижимости связаны значительные сложности как экономического, так и политического характера. В России сейчас существует не рынок объектов недвижимости как таковых (участков земли со всеми неотделимыми от нее элементами), а рынок отдельных элементов объекта недвижимости – квартир, офисов, складских помещений и т. д. Причем «оборот» этих отдельных сегментов рынка ограничен с точки зрения как административных, так и экономических барьеров, а также проблемами, связанными с администрированием данных налогов.
Проблемы налогообложения земли: проведенная кадастровая оценка земель незаконна, фактически отсутствует рынок земли, проблемы администрирования данного налога, связанные с большими временными, трудовыми, финансовыми затратами, наличие значительного числа земельных участков, которые не имеют границ, т. е. не определены и не имеют правообладателя, речь идет о земельных участках, не прошедших государственную регистрацию, вследствие чего данные участки не подлежат налогообложению. Решение обозначенных задач заключается прежде всего в принятии Концепции реформирования налогообложения недвижимости и четком исполнении данного документа.
Много нерешенных задач по налогообложению имущества организаций: статус налога на имущество организаций определен как региональный, что противоречит основным направлениям реформы налогообложения недвижимости, определение налоговой базы осуществляется по остаточной балансовой стоимости, которая занижена в сравнении с рыночной стоимостью в несколько раз, наличие законных методов ухода от налогообложения данным налогом: отнесение имущества на счетах 03 «Доходные вложения в материальные ценности», 08 «Вложения во внеоборотные активы
» позволяет не включать данное имущество в налогооблагаемую базу, тем самым не платить налог, сохранение объектов движимого имущества в налоговой базе налога на имущество организаций не позволяет использовать этот налог для стимулирования инвестиций, кроме того, движимое имущество легко вывести из под налогообложения, оформление имущества организации на физических лиц позволяет применять более выгодную систему налогообложения и платить меньшую сумму налога.
В работе определены проблемы налогообложения имущества физических лиц: многие объекты имущества на территории Российской Федерации не прошли инвентаризационный учет, инвентарная стоимость имущества физических лиц, которая является налоговой базой данного налога, не отражает реальной цены облагаемого имущества ввиду того, что используемая в настоящее время органами технической инвентаризации методика расчета инвентаризационной стоимости имущества необъективна, устарела и содержит массу противоречий.
При идентификации земельного участка административными службами применяются различные обозначения: Федеральной Регистрационной Службой – Условные номера, Федеральной Налоговой Службой – Индетификационный Номер Налогоплательщика, «Роснедвижимостью» – кадастровый номер земельного участка. В связи с этим в диссертационной работе доказывается необходимость применения единого идентификатора – уникального номера объекта недвижимости для целей налогообложения. Автор предлагает номер паспорта налогоплательщика считать индетификационным номером с добавлением к нему кода ФНС и кадастрового номера земельного участка. Данные предложения по идентификации земель позволяют создать единый российский реестр налогоплательщиков и кадастр имущества.
Отсутствует оперативный и достоверный учет и оценка объектов имущества для целей налогообложения (хотелось бы отметить о необходимости не только уйти от оценки имущества, проводимой органами технической инвентаризации, но в первую очередь решить вопрос о совместной или раздельной оценке и раздельном или совместном налогообложении двух составляющих недвижимости – земли и имущества, и на этой основе создать единую всероссийскую базу имущественных объектов (кадастр имущества), учитывающих как объекты имущества, так и их владельцев).
Страхование на рынке недвижимости
Понятие страхования
.
Федеральный закон от 10.12.2003 N 172-ФЗ «Об организации страхового дела в РФ» даёт следующее определение страхования:
Страхование – это «отношения по защите интересов физических и юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований при наступлении определенных страховых случаев за счет денежных фондов, формируемых страховщиками из уплаченных страховых премий (страховых взносов), а также за счет иных средств страховщиков».
Можно уточнить, что страхование – это деятельность, при которой страховщик оказывает финансовую услугу, продавая страхователю обещание при наступлении определенного события выплатить обусловленную денежную сумму (в накопительных видах страхования), или защитить его имущественные интересы путем денежного или натурального возмещения вреда или ущерба (в рисковых видах страхования).
Полистайте любую газету по недвижимости, например, «Полезную площадь», которую Вы сейчас держите в руках. В рекламных модулях некоторых агентств недвижимости Вы увидите отметку: «Застраховано». Что это означает? Чем выгоден такой вид страхования риэлторским компаниям и их клиентам? Об этом мы узнали в ОАО «Страховая компания «Русский мир» у начальника отдела добровольных видов страхования Лидии Федотовой.
Интересно, насколько популярно страхование профессиональной ответственности риэлторов?
Среди всех видов страхования во многих страховых компаниях первое место прочно занимает обязательное страхование автогражданской ответственности (ОСАГО). Это объясняется государственной политикой в отношении автовладельцев. Следом за ОСАГО идет страхование недвижимого имущества юридическими и физическими лицами. Страхование профессиональной ответственности не так популярно, но ежегодно наблюдается рост числа желающих разделить возможные риски в своей деятельности со страховой компанией.
От каких неприятностей могут застраховать себя риэлторы?
В «Правилах страхования ответственности риэлторов», утвержденных Правлением ОАО СК «Русский мир», отмечается, что «риэлтор лицо, осуществляющее риэлторскую деятельность& в отношении недвижимого имущества (земельные участки, здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения) и прав на него». Страхователем, т.е. лицом, заключившим со страховой компанией договор, могут быть физические лица индивидуальные предприниматели, осуществляющие операции с недвижимостью, и юридические лица, занимающиеся риэлторской деятельностью.
И физические, и юридические лица могут застраховать свою профессиональную деятельность от непреднамеренных ошибок или упущений перед клиентом (или, говоря языком страховщиков, выгодоприобретателем). Например, при продаже квартиры в агентстве недвижимости не было полной информации обо всех возможных наследниках. Позже какие-нибудь неучтенные внучатые племянники появились и потребовали свою долю недвижимого имущества. От подобных ошибок и страхуется профессиональная деятельность риэлторов.
На какую сумму, как минимум, страхуется профессиональная ответственность риэлторов?
По требованию Российской Гильдии Риэлторов страховая сумма должна быть не менее средней стоимости однокомнатной квартиры в данном регионе на момент заключения договора страхования.
На какой срок, обычно, страхуется профессиональная ответственность? Зависит ли размер страхового взноса от суммы и продолжительности действия договора?
Размер страховой премии (страхового взноса) для данного вида страхования в компании «Русский мир» установлен в размере 1% в год от суммы в 50-70 тысяч долларов. Договор на сумму от 100 тысяч долларов заключается под 0,75% годовых. Таким образом, чем больше страховая сумма, тем меньше тариф. Обычно договоры страхования профессиональной ответственности заключаются сроком на один год, но в СК «Русский мир» возможно оформление договора страхования сразу на три года с поежегодной рассрочкой выплаты взносов. В этом случае тариф составит 0,9% в год, т.е. за 3 года 2,7%. Это заметная экономия для страхователя.
Какие документы нужны для страхования профессиональной ответственности риэлторов?
Необходимо свидетельство о регистрации данного вида деятельности и свидетельство о постановке на налоговый учет. Заявление по существующей форме составляется в офисе страховой компании.
Каким образом и как быстро можно получить деньги при наступлении страхового случая?
- «Страховым случаем является факт наступления ответственности страхователя по возмещению ущерба за причинение вреда выгодоприобретателям в результате непреднамеренных ошибок, небрежности или упущений при осуществлении риэлторской деятельности в период действия договора», - записано в «Правилах страхования ответственности риэлторов» ОАО СК «Русский мир».
Выплаты производятся либо по решению суда, либо по взаимному соглашению трех сторон страховщика, страхователя и выгодоприобретателя (того, кто пострадал по вине риэлтора). Акт соглашения сторон составляется и подписывается в отделе выплат страховой компании.
Выплаты по решению суда производятся в течение 5 рабочих дней, по акту соглашения сторон при предоставлении всех документов в течение 15 рабочих дней. Эти три недели отводятся на то, чтобы проверить непреднамеренность допущенной ошибки.
Стоит ли риэлторам страховать свою профессиональную деятельность? Что это дает им самим и клиентам застрахованных агентств недвижимости?
Страхование профессиональной ответственности для агентств недвижимости, с одной стороны, - имидж. Риэлторы показывают, что они заботятся о своих клиентах. С другой стороны, при наступлении страхового случая выплачивать деньги будет страховая компания. Для клиентов застрахованных агентств недвижимости гарантия надежности.
