দর কষাকষির জন্য সমন্বয়. বাজারের বর্তমান পরিস্থিতি অধ্যয়ন করার সময়, দর কষাকষির জন্য বর্তমান সমন্বয় 3-7%। মোটামুটি বিরল ক্ষেত্রে, লেনদেনের মূল্য এবং অফার মূল্য একই। বেশিরভাগ ক্ষেত্রে প্রাথমিক মূল্য সম্পত্তির প্রকৃত মূল্যের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে বেশি। এই প্রিমিয়াম, আমাদের গণনা অনুসারে, উপরের 3 - 7% পরিমাণ।
এই সাইটগুলির উপর ভিত্তি করে:
http://shkolazhizni.ru/archive/0/n-3099/
http://www.vikup-kvartir.ru/news.php?id=609
এইভাবে, এই প্রতিবেদনে দর কষাকষির জন্য সমন্বয় ছিল 5%।
স্থানান্তরিত অধিকারের জন্য সমন্বয়। যেহেতু মূল্যায়নের বস্তুর সম্পত্তি এবং অ্যানালগগুলির বস্তুগুলি স্থানান্তরিত হয়, তাই স্থানান্তরিত অধিকারগুলির জন্য কোনও সমন্বয় করা হয়নি।
অর্থায়নের শর্তগুলির জন্য সামঞ্জস্য. যেহেতু মূল্যায়নের বিষয় এবং অ্যানালগগুলির বাজারের অর্থায়নের শর্ত রয়েছে, তাই অর্থায়নের শর্তগুলির সাথে কোন সমন্বয় করা হয়নি।
লেনদেনের শর্তাবলীর সামঞ্জস্য। যেহেতু মূল্যায়নের বিষয় এবং অনুরূপ বস্তুর লেনদেনের বাজার শর্তাবলী রয়েছে, তাই লেনদেনের শর্তাবলীতে কোন সমন্বয় করা হয়নি।
বাজারের অবস্থার জন্য সামঞ্জস্য (বিক্রয়ের তারিখ)। বাজারের অবস্থা অনুযায়ী, মূল্যায়ন বস্তু এবং অনুরূপ বস্তু তুলনীয়। সুতরাং, বাজারের অবস্থার জন্য কোন সমন্বয় করা হয়নি।
মেট্রো থেকে দূরত্বের জন্য সামঞ্জস্যযেহেতু সম্পত্তি মূল্যায়ন করা হচ্ছে এবং এর অ্যানালগগুলি একই ব্লকে অবস্থিত, তাই মেট্রো থেকে দূরত্বের জন্য কোনও সমন্বয় করা হয়নি।
বাড়ির ধরনের জন্য সামঞ্জস্য. যেহেতু সম্পত্তির বাড়ির ধরন মূল্যায়ন করা হচ্ছে এবং অনুরূপ বৈশিষ্ট্য একই, প্যানেল, বাড়ির ধরণের জন্য কোনও সমন্বয় করা হয়নি।
মেঝে/মেঝে সংখ্যার জন্য সামঞ্জস্য।যে ফ্যাক্টরটি খরচকে প্রভাবিত করে তা হল অ্যাপার্টমেন্টটি কোন তলায় অবস্থিত। যদি মেঝেটি প্রথম হয়, তবে এটি অ্যাপার্টমেন্টে আর্দ্রতা এবং নিম্ন বায়ুর তাপমাত্রাকে অন্তর্ভুক্ত করে এবং এছাড়াও, একটি নিয়ম হিসাবে, প্রথম তলায় অ্যাপার্টমেন্টগুলিতে বাড়ির চারপাশে লাগানো গাছ বা ঝোপের কারণে পর্যাপ্ত প্রাকৃতিক দিনের আলো নেই। উপরের তলার জন্য, গ্রীষ্মে ছাদের ফুটো এবং জানালাগুলির শক্তিশালী গরম হওয়ার উচ্চ সম্ভাবনা রয়েছে। উপরের তলায় পানির চাপের সমস্যা উড়িয়ে দেওয়া যায় না। অতএব, নীচের তলায় থাকা অ্যাপার্টমেন্টের চেয়ে উঁচু তলায় অ্যাপার্টমেন্টের দাম বেশি হবে।
সাইট অনুযায়ী:
http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html
http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-28.html
প্রথম এবং শেষ তলার জন্য সমন্বয় 5-15%। কিন্তু যেহেতু অনুরূপ অ্যাপার্টমেন্টগুলি প্রায় সমস্ত মধ্যম তলায় অবস্থিত, তাই মেঝে/মেঝের সংখ্যার সমন্বয় অন্তর্ভুক্ত করা হয় না।
কক্ষের সংখ্যার জন্য সামঞ্জস্য। কক্ষের সংখ্যার পরিপ্রেক্ষিতে, মূল্যায়ন করা বস্তু এবং অনুরূপ বস্তু একই - 3টি কক্ষ। তাই কক্ষের সংখ্যার জন্য কোনো সমন্বয় করা হয়নি।
মোট এলাকার জন্য সামঞ্জস্য।এই সংশোধনী প্রবর্তন করা হয় যদি মূল্যায়ন করা সম্পত্তির ক্ষেত্রফল তার অ্যানালগের এলাকা থেকে 10 বর্গমিটারের বেশি বিচ্যুত হয়। যেহেতু অ্যানালগ বস্তুগুলি মূল্যায়ন করা বস্তুর মোট ক্ষেত্রফলের থেকে সামান্য আলাদা, তাই মোট ক্ষেত্রফলের সাথে কোনো সমন্বয় করা হয়নি।
রান্নাঘর এলাকার জন্য সামঞ্জস্য.এই সংশোধনী প্রবর্তন করা হয় যদি মূল্যায়ন করা সম্পত্তির রান্নাঘরের এলাকাটি অ্যানালগের রান্নাঘরের এলাকা থেকে 1 বর্গমিটারের বেশি বিচ্যুত হয়।
সাইট অনুযায়ী:
http://www.ocenka-i.ru/korr-all/korr-kuhni.html
http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html
প্রতি 1 বর্গমিটারের জন্য 0.5% হারে সমন্বয়ের পরিমাণ নেওয়া হয়।
থাকার জায়গার জন্য সামঞ্জস্য।বাজার বিশ্লেষণে জানা গেছে, গড়ে ৫০ বর্গকিলোমিটারের দাম। ইয়াসেনেভো এলাকায় একটি দুই কক্ষের অ্যাপার্টমেন্টের মি 157,834 রুবেল। অতএব, সামঞ্জস্যটি মূল্যায়ন করা সম্পত্তির বসবাসের এলাকা এবং অনুরূপ সম্পত্তির মধ্যে পার্থক্য হিসাবে গণনা করা হয়েছিল, 1 বর্গ মিটারের মূল্য দ্বারা গুণিত। মি. 4 নং ব্যতীত সমস্ত অ্যানালগ বস্তুতে সমন্বয় করা হয়েছিল, যেহেতু নং 1, নং 2, নং 3 এবং নং 5 এনালগ বস্তুর মোট ক্ষেত্রফল গড়ে 2 বর্গমিটার দ্বারা পৃথক। সম্পত্তির বসবাসের এলাকা থেকে মূল্যায়ন করা হচ্ছে।
সিলিং উচ্চতা জন্য সামঞ্জস্য. যেহেতু বাড়ির সিরিজ, যথা P-3, সকলের সিলিং উচ্চতা একই, তাই সিলিং উচ্চতার সাথে কোন সমন্বয় করা হয়নি .
সাইট অনুযায়ী:
http://tipdoma.ru/series_p-3.html
জানালার জন্য সামঞ্জস্য। যেহেতু ভ্যালুয়েশন অবজেক্ট এবং এনালগ অবজেক্টের জানালা একই, কোন সমন্বয় করা হয়নি।
জানালা থেকে দৃশ্যের সামঞ্জস্য. যেহেতু সম্পত্তি মূল্যায়ন করা হচ্ছে এবং এর অ্যানালগগুলিতে ইয়ার্ড এবং রাস্তার একটি দৃশ্য রয়েছে, তাই কোনও সমন্বয় করা হয়নি।
বাথরুমের জন্য সামঞ্জস্য। মূল্যায়ন করা সম্পত্তিতে একটি সম্মিলিত বাথরুম রয়েছে, একই ধরনের বৈশিষ্ট্যগুলির একটি পৃথক রয়েছে, তাই 2% পরিমাণে একটি সমন্বয় করা হয়েছিল।
সাইট অনুযায়ী:
http://www.directeconomic.ru/dhoms-669-6.html
ব্যালকনি/লগজিয়ার উপস্থিতির জন্য সামঞ্জস্য।এই সংশোধনীটি এই ধরণের উন্নতির উপস্থিতিতে অ্যাপার্টমেন্টের ব্যয় বৃদ্ধিকে বোঝায়, যার পরিমাণ 1-5%, যেহেতু মূল্যায়ন করা সম্পত্তিটিতে একটি লগগিয়া রয়েছে, যার একটি বারান্দার সুবিধা রয়েছে, আমরা 2% সংশোধন করি। নং 3 এর অনুরূপ বস্তুর সাথে।
সাইট অনুযায়ী:
http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=39&t=35314
http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow
http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-02
সমাপ্তির অবস্থার জন্য সামঞ্জস্য।মেরামত এবং সমাপ্তির গুণমান অ্যাপার্টমেন্টের খরচকে সবচেয়ে সরাসরি প্রভাবিত করে। ত্রুটিহীন এবং উচ্চ-মানের ফিনিশিং মূল্য 10% বৃদ্ধি করে। যেহেতু মূল্যায়নকৃত বস্তুর সমাপ্তির গুণমান অ্যানালগ বস্তুর সমাপ্তির গুণমানের থেকে খুব বেশি আলাদা নয়, তাই কোনো সমন্বয় করা হয়নি।
অতিরিক্ত বৈশিষ্ট্যের জন্য সামঞ্জস্য।যেহেতু মূল্যায়ন বস্তু এবং অ্যানালগ বস্তুর অতিরিক্ত বৈশিষ্ট্য খুব আলাদা নয়, তাই কোনো সমন্বয় করা হয়নি।
আপনি এই এক্সেল ফাইলে মূল্যায়ন বস্তুর চূড়ান্ত মান গণনা এবং সমন্বয় গণনা করার জন্য যুক্তি দেখতে পারেন: . এটিতে "সামঞ্জস্য নিয়ম" নামে একটি ব্লকও রয়েছে, যা প্রয়োগ করার জন্য নির্দিষ্ট পরিমাণের সমন্বয় নির্দেশ করে। উদাহরণস্বরূপ, মেট্রো থেকে দূরত্ব সামঞ্জস্য করতে, 200 ইউনিটের বিচ্যুতির জন্য 1-এর একটি সহগ ব্যবহার করা হয়, এর মানে হল যে মেট্রো থেকে প্রতি 200 মিটার দূরত্ব 1% মূল্যে বিচ্যুতি দেয়। তদুপরি, এই সমস্ত মানগুলি কাস্টমাইজযোগ্য, সামঞ্জস্যের বিবরণে আপনার প্রতিবেদনে যা নির্দেশ করা হয়েছে তার উপর নির্ভর করে, সেগুলি পরিবর্তন করা যেতে পারে, কারণ সুপারিশগুলি বিভিন্ন উত্স থেকে পৃথক হতে পারে। 8টি প্রধান ধরণের সমন্বয়ের জন্য, আমরা আপনার পরামিতি অনুযায়ী মানগুলির স্বয়ংক্রিয় গণনা ব্যবহার করার পরামর্শ দিই।
এর অর্থ এই নয় যে আপনাকে এই সমস্ত সামঞ্জস্যগুলি ব্যবহার করতে হবে; আপনি যদি চান, আপনি যেকোনো সমন্বয়ের সেটিংসে 0 নম্বর লিখতে পারেন এবং এটির জন্য স্বয়ংক্রিয় গণনা ডিফল্টরূপে সঞ্চালিত হবে না। আপনাকে আরও বুঝতে হবে যে বস্তুর মধ্যে দূরত্বগুলি সরাসরি মানচিত্রের মধ্যে গণনা করা হয়, অ্যাকাউন্টে বেড়া, গর্ত এবং অন্যান্য বাধাগুলি এড়ানো উচিত নয়। ইয়ানডেক্স মহাসড়কের দূরত্ব গণনা করতে পারে, তবে পথচারীর পথটি রহস্যময় এবং এটি কীভাবে নির্ভুলতার সাথে গণনা করা যায় তা শিখতে অনেক সময় লাগবে। একটি প্রতিবেদন তৈরি করার সময়, আপনি সর্বদা যেকোনো স্বয়ংক্রিয় গণনাকৃত চিত্রকে 0 এ সংশোধন করতে পারেন বা পরিস্থিতির প্রয়োজন হলে আপনার নিজস্ব সন্নিবেশ করতে পারেন। সিস্টেমটি মূল্যায়ন বস্তুর অ-তুচ্ছ বৈশিষ্ট্যগুলিকে বিবেচনায় নেওয়ার জন্য একটি স্বেচ্ছাচারী আপেক্ষিক সমন্বয়েরও ব্যবস্থা করে। একটি বস্তুর চূড়ান্ত মূল্য আরও সঠিকভাবে নির্ধারণ করতে, আপনি একটি পরম সমন্বয়ও ব্যবহার করতে পারেন, যার সাহায্যে পছন্দসই মানটি অ্যানালগের মূল্যের শতাংশ দ্বারা নয়, একটি নির্দিষ্ট পরিমাণ দ্বারা সামঞ্জস্য করা হবে। একটি নিয়ম হিসাবে, এই জাতীয় সমন্বয় উন্নতির খরচগুলি বিবেচনায় নেওয়ার জন্য ব্যবহৃত হয়, এটি পুনঃউন্নয়ন বা একচেটিয়া মেরামতই হোক না কেন, মূল্যায়নকারীর নিজস্ব বিশেষজ্ঞ মূল্যায়নের সাথে নির্ধারণ করার অধিকার রয়েছে।
প্রসিম্পলে, পেশাগত মূল্যায়নকারীদের জন্য বৈজ্ঞানিক এবং ব্যবহারিক কেন্দ্র দ্বারা প্রস্তাবিত পদ্ধতির উপর ভিত্তি করে সমন্বয়ের আকার নির্ধারণ করা হয়, যেখানে পদ্ধতি অনুসারে, সমন্বয়গুলির নিম্নলিখিত মান রয়েছে:
| নাম | উত্তম | গড় | আরও খারাপ | ||
| মূল্য যোগ করুন, % | মূল্য থেকে বিয়োগ করুন, % | ||||
| ব্যালকনি, লগগিয়া | একটি ব্যালকনি এবং একটি loggia আছে | 2% | 2-2.5 sq.m এর একটি ব্যালকনি বা লগগিয়া আছে। | না | -2% |
| একটা বড় বারান্দা আছে | |||||
| 1% | |||||
| রুমের অবস্থান | - | - | ভিন্ন | সম্পর্কিত | -2; -8% |
| পানি সরবরাহ | - | - | কেন্দ্রীয় | গিজার | -1; -2% |
| পায়খানা | পশ্চিমা শৈলী | 5% | ছোট আলাদা | সম্মিলিত | -2; -4% |
| জানালার অবস্থান | উঠানে জানালা | 1; 2% | অর্ধেক জানালা রাস্তার মুখোমুখি | সমস্ত জানালা রাস্তার মুখোমুখি | -5; -1% |
| নিরাপত্তা | প্রহরী | 3; 5% | সমন্বয় লক | না | -5% |
| ইন্টারকম | 2% | ||||
| অবস্থা | বড় সংস্কারের পর অ্যাপার্টমেন্ট | 5; 1% | সন্তোষজনক, সামান্য প্রসাধনী মেরামতের প্রয়োজন | অ্যাপার্টমেন্ট বড় সংস্কার প্রয়োজন | -3; -5% |
| রান্নাঘর এলাকা | 8 sq.m এর বেশি | প্রতি 0.1 বর্গমিটারের জন্য +0.3% | থেকে 7 sq.m. 8 sq.m পর্যন্ত | 7 বর্গমিটারের কম | -0.3% প্রতি 0.1 বর্গমিটারের জন্য |
| সিলিং উচ্চতা | থেকে 2.8 মি. | 1,90% | 2.65 মিটার থেকে 2.8 মিটার পর্যন্ত। | 2.6 মি থেকে কম | -1% প্রতি 10 সেমি |
| একটি লিফটের প্রাপ্যতা | পাঁচতলা ভবনে পাওয়া যায় | 3; 4% | উঁচু ভবনে নয় | -3; -4% | |
| আবর্জনা চুট | পাঁচতলা ভবনে পাওয়া যায় | 2; 4% | হ্যাঁ একটি উচ্চ ভবনে, একটি 5 তলা বিল্ডিংয়ে নয় | উঁচু ভবনে নয় | -2; -4% |
তার ইয়াসকেভিচ। "রিয়েল এস্টেট (ক্রয়, বিক্রয় এবং ভাড়া) মূল্যায়ন করার সময় তুলনামূলক সমন্বয় করার ব্যবহারিক পদ্ধতি এবং উদাহরণ। উদ্যোক্তার লাভ এবং বাহ্যিক পরিধান এবং টিয়ার. অবকাঠামো সুবিধার মূল্যায়ন।" এম.: NPCPO LLC, 2010।
তুলনামূলক পদ্ধতি প্রয়োগ করার সময়, মূল্যায়ন সম্পত্তির মূল্য অনুরূপ বস্তুর বিক্রয় মূল্যের সাথে তুলনা করে নির্ধারিত হয়। এই পদ্ধতির প্রয়োগের ভিত্তি হল মূল্যায়ন সম্পত্তির মান সরাসরি অনুরূপ বস্তুর বিক্রয় মূল্যের সাথে সম্পর্কিত। প্রতিটি তুলনামূলক বিক্রয় (তুলনার বস্তু, অ্যানালগ) মূল্যবান সম্পত্তির সাথে তুলনা করা হয়। তুলনামূলক পদ্ধতি ব্যবহার করে মূল্যায়ন অবজেক্টের মান গণনার নির্ভুলতা ক্রয় এবং বিক্রয় লেনদেন (বা বিক্রয়ের প্রস্তাব) সম্পর্কিত তথ্যের পরিমাণ (সম্পূর্ণতা) এবং গুণমান (নির্ভরযোগ্যতা) এর উপর নির্ভর করে।
তুলনামূলক পদ্ধতিতে নিম্নলিখিত পদক্ষেপগুলি রয়েছে:
1. মূল্যায়ন অবজেক্ট এবং অ্যানালগগুলির মূল্যায়নকৃত অধিকারের ধরণ সনাক্তকরণের সাথে মূল্যায়নের উদ্দেশ্য নির্ধারণ।
2. অ্যানালগগুলির রিয়েল এস্টেট বাজারের বিশ্লেষণ যা মূল্যায়ন করা সম্পত্তির সর্বোত্তম এবং সবচেয়ে কার্যকর ব্যবহারের সাথে কার্যকারিতার সাথে মিলে যায়।
3. তুলনার একটি ইউনিট নির্বাচন করা।
4. ক্রয় এবং বিক্রয় লেনদেন এবং বিক্রয়ের জন্য অফার (পাবলিক অফার) থেকে অ্যানালগ নির্বাচন; বিক্রয় মূল্য, জিজ্ঞাসা মূল্য, অর্থ প্রদানের শর্তাবলী, অবস্থান, শারীরিক বৈশিষ্ট্য এবং লেনদেনের অন্যান্য শর্তাবলী সম্পর্কে নির্বাচিত অ্যানালগগুলির তথ্য পরীক্ষা করা।
5. অ্যানালগগুলির দাম সামঞ্জস্য করার জন্য সবচেয়ে উল্লেখযোগ্য তুলনা পরামিতিগুলির নির্বাচন।
6. তুলনা পরামিতি মধ্যে পার্থক্য জন্য analogues তুলনা ইউনিট খরচ সামঞ্জস্য.
7. অ্যানালগগুলির একক মূল্যের সামঞ্জস্যপূর্ণ মানগুলির বিশ্লেষণ।
8. এনালগগুলির ইউনিট মূল্যের সামঞ্জস্যপূর্ণ মানগুলির সমন্বয় এবং একটি তুলনামূলক পদ্ধতি ব্যবহার করে মূল্যায়ন অবজেক্টের মূল্যের উপর একটি উপসংহার।
তাদের মধ্যে উল্লেখযোগ্য পার্থক্য প্রতিফলিত করার জন্য বিক্রয় মূল্যে সংশোধন (সামঞ্জস্য) করা হয়। মূল্যায়ন অবজেক্ট সম্পর্কে প্রাথমিক তথ্য এবং তুলনা করার জন্য অ্যানালগগুলি সারণি 7 এ উপস্থাপন করা হয়েছে।
সারণি 7 - তুলনামূলক বস্তুর প্রাথমিক তথ্য (অ্যানালগ)
| তুলনা উপাদান | মূল্যায়নের বস্তু | অ্যানালগ | |||
| 1. মূল্য, ঘষা। | 11,504,400 রুবেল +5% কমিশন। | 16,500,000 রুবেল। কোন কমিশন নেই। | 11,500,000 রুবেল + কমিশন 5% | ||
| 2.মালিকানা | সম্পূর্ণ মালিকানা | সম্পূর্ণ মালিকানা | সম্পূর্ণ মালিকানা | সম্পূর্ণ মালিকানা | |
| 3. অর্থায়নের শর্তাবলী | n/a | ||||
| 4. বিক্রয়ের শর্তাবলী | বাজার | বাজার | বাজার | বাজার | |
| 5.বাজার পরিস্থিতি (সময়) | n/a | ||||
| 6.অবস্থান | মি. Planernaya, সেন্ট. ফোমিচেভা 7 মিনিট। হেঁটে | মি. Planernaya সেন্ট. রডিওনভস্কায়া, ৫ | মেট্রো Planernaya মেট্রো Skhodnenskaya 15 মিনিট। হেঁটে | ||
| একটি নতুন আবাসিক ভবনের 1ম তলা | আবাসিক ভবনের ১ম তলা | আবাসিক ভবনের ১ম তলা | |||
| 7.2.লেআউট | খোলা পরিকল্পনা | অফিস বিন্যাস | n/a | অফিস বিন্যাস | |
| 7.3. সিলিং উচ্চতা, মি | 4.0 মি. | 3,0 | 3,45 | 2,65 | |
| 7.4.মোট এলাকা, m 2 | 144 m2 | 174 মি 2 | 148 m2 | 102 মি 2 | |
| বিদ্যুৎ 30 কিলোওয়াট | এখানে | বিদ্যুৎ 21 কিলোওয়াট | n/a | ||
| 7.6.ফোন | এখানে | n/a | n/a | এখানে | |
| 7.7.পার্কিং | পার্কিং | n/a | n/a | n/a | |
| 7.8। নিরাপত্তা | সংকেত | n/a | n/a | n/a | |
| 7.9.ইন্টারনেট | এখানে | n/a | n/a | এখানে | |
| 7.10। যোগাযোগ | এখানে | এখানে | এখানে | এখানে | |
| 7.11.লগইন করুন | আছে ১ | দুটি পৃথক প্রবেশদ্বার | আলাদা প্রবেশ পথ | ||
| 8. স্থানের পাসযোগ্যতা | উচ্চ | n/a | n/a | n/a | |
| 9. হাউস লাইন | ১ম | ১ম | ১ম | n/a | |
| 10. ব্যবহার | অফিস বিল্ডিং, ব্যাংক, সেলুন, পরিষেবা, দোকান, ইত্যাদি | বিউটি সেলুন | n/a | ||
| 11. প্রাঙ্গনের অবস্থা | মাঝারি সংস্কার | সংস্কার প্রয়োজন | ভাল মেরামত | সংস্কার প্রয়োজন | |
| ইনকম | ইনকম | ইনকম | ইনকম | ||
| 13.অতিরিক্ত তথ্য | অন্তর্নির্মিত wardrobes |
তুলনার কিছু উপাদান বিভিন্ন সূচক দ্বারা চিহ্নিত করা হয়, যার প্রতিটির জন্য সমন্বয় করা হয়।
তুলনামূলক বস্তুর (অ্যানালগ) তথ্য সংগ্রহ করার সময়, অ্যানালগগুলির সম্পূর্ণ ক্রয় এবং বিক্রয় লেনদেনের উপর পর্যাপ্ত পরিমাণে নথিভুক্ত ডেটা সংগ্রহ করা সবার আগে প্রয়োজন। এই তথ্যটি গোপনীয় এবং রিয়েল এস্টেটের ক্রয় এবং বিক্রয়ের জন্য সম্পূর্ণ লেনদেনের ডেটাবেসগুলিতে বিনামূল্যে অ্যাক্সেস নেই তা বিবেচনা করে, আপনি বিশেষ সাময়িকী এবং ইন্টারনেটের উন্মুক্ত উত্স থেকে নেওয়া তুলনামূলক বস্তুর সরবরাহের দামের ডেটা ব্যবহার করতে পারেন। পাবলিক অফার থেকে পাওয়া ডেটা ক্রয় এবং বিক্রয় লেনদেনের প্রকৃত মূল্যের সবচেয়ে কাছাকাছি, যা, জিজ্ঞাসা করা মূল্যের সামঞ্জস্য বিবেচনা করে, রিয়েল এস্টেটের ক্রয় এবং বিক্রয়ের প্রকৃত মূল্যগুলিকে যতটা সম্ভব ঘনিষ্ঠভাবে প্রতিফলিত করতে দেয়।
অ্যানালগগুলি অবশ্যই মূল্যায়নের বস্তুর সাথে যথাসম্ভব অনুরূপ হতে হবে এবং প্রথমত, তুলনার প্রথম পাঁচটি উপাদানে। সমস্ত নির্বাচিত অ্যানালগগুলি সারণি 8-এ সংক্ষিপ্ত করা হয়েছে, যার মধ্যে খোলা উত্স থেকে প্রাপ্ত প্রাথমিক ডেটা এবং অ্যানালগগুলির বিক্রেতার কাছ থেকে সরাসরি প্রাপ্ত অতিরিক্ত ডেটা অন্তর্ভুক্ত রয়েছে।
নিম্নলিখিতটি তুলনামূলক উপাদানগুলির জন্য সামঞ্জস্যের পরিমাণের যুক্তি এবং গণনা প্রদান করে, যা অ্যানালগ এবং মূল্যায়নের বস্তুর জন্য আলাদা। প্রতিটি তুলনামূলক বস্তুকে মূল্যায়নের বস্তুর কাছাকাছি আনতে একটি কৌশল ব্যবহার করা হয়। মূল্যায়ন অবজেক্টের সমস্ত ডেটা অবশ্যই অপরিবর্তিত থাকবে এবং সম্ভবত (অনুমানিকভাবে) শুধুমাত্র তুলনামূলক বস্তুর ডেটা পরিবর্তন হবে। সামঞ্জস্যের চিহ্নটি নিম্নলিখিতগুলির উপর ভিত্তি করে নির্ধারিত হয়: যে কোনও উপাদানের জন্য মূল্যায়নের অবজেক্টের কাছে যাওয়ার সময় যদি তুলনামূলক বস্তুর মান বৃদ্ধি পায়, তবে সামঞ্জস্যের চিহ্নটি ইতিবাচক; তদনুসারে, যদি এটি হ্রাস পায় তবে এর চিহ্ন সমন্বয় নেতিবাচক।
সামঞ্জস্য (সংশোধন) খরচ বা শতাংশ হতে পারে। পরিমাণগত বৈশিষ্ট্যগুলির জন্য, পার্থক্যগুলি সাধারণত মান শর্তে এবং গুণগতগুলির জন্য - শতাংশের ক্ষেত্রে প্রবর্তিত হয়। তুলনামূলক বস্তুর খরচ এবং তুলনা ইউনিট উভয়ের ক্ষেত্রেই শতাংশের সমন্বয় প্রয়োগ করা হয় এবং তুলনামূলক বস্তুর খরচের জন্য খরচ সমন্বয় প্রয়োগ করা হয়। বাজারের অবস্থা, অবস্থান এবং পরিধানের জন্য সামঞ্জস্য হল শতাংশ।
প্রতিস্থাপিত তুলনা উপাদানের সাথে অ্যাপার্টমেন্টের খরচের প্রাপ্ত মান এবং অ্যাপার্টমেন্টের খরচের মধ্যে পার্থক্য প্রায় সমন্বয়ের পরিমাণ গঠন করবে।
প্রতিটি সমন্বয়ের মাত্রা ন্যায়সঙ্গত। পর্যাপ্ত সংখ্যক অফার থাকলে সামঞ্জস্যের পরিমাণের এই সংকল্পটি একটি উন্নত বাজারে সবচেয়ে নির্ভরযোগ্য।
প্রাপ্ত তথ্যের উপর ভিত্তি করে (সংশোধনের মাত্রা, ইতিবাচক এবং নেতিবাচক উভয়ই), একটি টেবিল সংকলিত হয়েছিল। 8
প্রয়োগ করা সমন্বয় প্রতিফলিত হয় এবং টেবিলে ন্যায়সঙ্গত হয়। 9.
সারণি 8 - একটি তুলনামূলক পদ্ধতি ব্যবহার করে মূল্যায়ন বস্তুর মান সমন্বয় এবং গণনা
| তুলনা উপাদান | মূল্যায়নের বস্তু | অ্যানালগ | |||
| 1. মূল্য, ঘষা। | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 2.মালিকানা | সম্পূর্ণ মালিকানা | সম্পূর্ণ মালিকানা | সম্পূর্ণ মালিকানা | সম্পূর্ণ মালিকানা | |
| মালিকানা সমন্বয় | |||||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 3. অর্থায়নের শর্তাবলী | n/a | n/a | n/a | n/a | |
| অর্থায়নের শর্তগুলির জন্য সামঞ্জস্য | |||||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 4. বিক্রয়ের শর্তাবলী | বাজার | বাজার | বাজার | বাজার | |
| বিক্রয় শর্তাবলী জন্য সমন্বয় | |||||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 5.বাজার পরিস্থিতি (সময়) | n/a | n/a | n/a | n/a | |
| বাজারের অবস্থার জন্য সামঞ্জস্য | |||||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 6.অবস্থান | মি. Planernaya, সেন্ট. ফোমিচেভা 10 মিনিট। হেঁটে | মি. Planernaya 10 মিনিট। পরিবহন | মি. Planernaya সেন্ট. রডিওনোভস্কায়া, পরিবহনে 5 15 মিনিট | মি. Planernaya 15 মিনিট। হেঁটে | |
| +8% | +12% | +2% | |||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 13 045 990 | 18 480 000 | 12 316 500 | ||
| 7. শারীরিক বৈশিষ্ট্য: | |||||
| 7.1. ভবনের ধরন এবং এর তলা সংখ্যা | একটি বিচ্ছিন্ন একতলা ভবন। | একটি নতুন আবাসিক ভবনের 1ম তলা | আবাসিক ভবনের ১ম তলা | আবাসিক ভবনের ১ম তলা | |
| প্রতি ফ্লোরে সামঞ্জস্য | -5% | -5% | -5% | ||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 12 393 690 | 17 556 000 | 11 700 675 | ||
| 7.2.লেআউট | খোলা পরিকল্পনা | অফিস বিন্যাস | n/a | অফিস বিন্যাস | |
| বিন্যাসের জন্য সামঞ্জস্য | +1% | +1% | |||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 12 517 627 | 17 556 000 | 11 817 682 | ||
| 7.3. সিলিং উচ্চতা, মি | 4.0 মি | 3,0 | 3,45 | 2,65 | |
| সিলিং উচ্চতা জন্য সামঞ্জস্য | +1% | +0,5% | +1% | ||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 12 642 803 | 17 643 780 | 11 935 859 | ||
| 7.4.মোট এলাকা, m 2 | 144 m2 | 174 মি 2 | 148 m2 | 102 m2 | |
| -6% | -1% | +8% | |||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 11 884 235 | 17 467 342 | 12 890 727 | ||
| 7.5। ডেডিকেটেড বৈদ্যুতিক শক্তি | বিদ্যুৎ 30 কিলোওয়াট | এখানে | বিদ্যুৎ 21 কিলোওয়াট | n/a | |
| +0,5% | |||||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.6.ফোন | এখানে | n/a | n/a | এখানে | |
| ফোনে সংশোধন | |||||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.7.পার্কিং | পার্কিং | n/a | n/a | n/a | |
| পার্কিং প্রাপ্যতা জন্য সামঞ্জস্য | |||||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.8। নিরাপত্তা | সংকেত | n/a | n/a | n/a | |
| নিরাপত্তা সমন্বয় | |||||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.9.ইন্টারনেট | এখানে | n/a | n/a | এখানে | |
| ইন্টারনেট সমন্বয় | |||||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.10। যোগাযোগ | এখানে | এখানে | এখানে | এখানে | |
| যোগাযোগের উপর সামঞ্জস্য | |||||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.11.লগইন করুন | আছে ১ | তিনটি প্রবেশপথ (গজ থেকে দুটি, 1টি কেন্দ্রীয়) | দুটি পৃথক প্রবেশদ্বার | আলাদা প্রবেশ পথ | |
| ইনপুট সমন্বয় | -3% | -1,5% | |||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 11 527 708 | 17 291 359 | 12 890 727 | ||
| 8. স্থানের পাসযোগ্যতা | উচ্চ | n/a | n/a | n/a | |
| সাইটের পেটেন্সির জন্য সামঞ্জস্য | |||||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 11 527 708 | 17 291 359 | 12 890 727 | ||
| 9. হাউস লাইন | ১ম | ১ম | ১ম | n/a | |
| বাড়ির লাইন সামঞ্জস্য | |||||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 11 527 708 | 17 291 359 | 12 890 727 | ||
| 10. ব্যবহার | অফিস বিল্ডিং, ব্যাংক, সেলুন, সেবা, দোকান | অফিস, দন্তচিকিৎসা, প্রশিক্ষণ কেন্দ্র | বিউটি সেলুন | n/a | |
| ব্যবহারের জন্য সমন্বয় | |||||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 11 527 708 | 17 291 359 | 12 890 727 | ||
| 11. প্রাঙ্গনের অবস্থা | মাঝারি সংস্কার | সংস্কার প্রয়োজন | ভাল মেরামত | সংস্কার প্রয়োজন | |
| রুমের অবস্থার জন্য সামঞ্জস্য | +4% | -2% | +4% | ||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 11 988 816 | 16 945 532 | 13 406 356 | ||
| 12. রিয়েল এস্টেট প্রদানকারী সংস্থার প্রতিপত্তি | ইনকম | ইনকম | ইনকম | ইনকম | |
| এজেন্সি প্রতিপত্তি জন্য সমন্বয় | |||||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 11 988 816,36 | 16 945 531,55 | 13 406 356,34 | ||
| 13.অতিরিক্ত তথ্য | ৩ একর জমির প্লট ভাড়া | n/a | না | n/a | |
| অতিরিক্ত জন্য সমন্বয় বুদ্ধিমত্তা | -7% | ||||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 11 988 816 | 15 759 344 | 13 406 356 | ||
| সমন্বয় সংখ্যা | |||||
| সামগ্রিক নেট সংশোধন | -90803,64 | -740 655,66 | 1 331 356,34 | ||
| (একই, শতাংশ হিসাবে) | -0,75 | -4,49 | 11,03 | ||
| সামগ্রিক স্থূল সমন্বয় | 0,00 | 577 500,00 | 1 328 250,00 | ||
| (একই, শতাংশ হিসাবে) | 0,00 | 3,50 | 11,00 |
সারণি 9 - সামঞ্জস্যের জন্য যুক্তি
| সমন্বয়ের ধরন | সমন্বয় প্রকৃতির বর্ণনা | প্রবর্তিত সমন্বয় |
| অবস্থানের জন্য সামঞ্জস্য | সামঞ্জস্য এলাকাটির প্রতিপত্তি, নিকটতম মেট্রো স্টেশনের দূরত্বের উপর নির্ভর করে | 5 মিনিট পায়ে হেঁটে - 2% 5 মিনিট পরিবহনে -4% |
| মোট এলাকার জন্য সামঞ্জস্য | একটি সমন্বয় করা হয় যদি মূল্যায়ন বস্তুর মোট ক্ষেত্রফল এনালগের এলাকা থেকে 5 m2 এর বেশি বিচ্যুত হয় | প্রতি 5 m2 এর জন্য 1%। |
| সিলিং উচ্চতা জন্য সামঞ্জস্য | একটি সমন্বয় করা হয় শুধুমাত্র যদি মূল্যায়ন বস্তুর সিলিং উচ্চতা এনালগের সিলিং উচ্চতা থেকে 50 সেন্টিমিটারের বেশি বিচ্যুত হয় | প্রতি 50 সেন্টিমিটারের জন্য 0.5% |
| পার্কিং জন্য সংশোধন | আপনার নিজস্ব পার্কিং থাকা রিয়েল এস্টেটের মূল্য বৃদ্ধি করে। | পার্কিং প্রাপ্যতার জন্য +2% |
| প্রতি লাইনে সামঞ্জস্য | বাড়ির লাইন বিল্ডিংয়ের মর্যাদা এবং অ্যাক্সেসের রাস্তার সুবিধাকে প্রভাবিত করে। | প্রথম লাইনের জন্য +5% খরচ |
| এজেন্সি প্রতিপত্তি জন্য সমন্বয় | মূল্যায়নের উদ্দেশ্য প্রদানকারী সংস্থা এবং অ্যানালগগুলি সরবরাহকারী সংস্থাগুলির প্রতিপত্তি প্রায় একই, তাই তুলনার এই উপাদানটির জন্য কোনও সমন্বয় করা হয় না | |
| বিন্যাসের জন্য সামঞ্জস্য | একটি মিশ্র বিন্যাসের উপস্থিতি প্রাঙ্গনের ব্যয় 0.5% বৃদ্ধি করে, একটি করিডোর-অফিস বিন্যাস এটিকে 1% হ্রাস করে | |
| ইনপুট সমন্বয় | প্রতিটি প্রবেশদ্বার বস্তুর প্রতিপত্তি বৃদ্ধি করে | একটি এন্ট্রি - 1.5% |
| অবস্থা এবং ফিনিস মানের জন্য সামঞ্জস্য | অ্যাপার্টমেন্টের ভাল অবস্থা এবং সজ্জা মূল্যায়ন করা সম্পত্তির মূল্যের উপর ইতিবাচক প্রভাব ফেলে | মেরামত প্রয়োজন: +4% ভাল মেরামত: -2% |
| ফোনে সংশোধন | টেলিফোনের উপস্থিতি বিষয় সম্পত্তির মান বৃদ্ধি করে | ফোন ইনস্টলেশন: +0.5% ইন্টারনেট ইনস্টলেশন: +1% |
| অতিরিক্ত তথ্যের উপর ভিত্তি করে সমন্বয় | বিষয় সম্পত্তির অতিরিক্ত প্রয়োজনীয় উপাদানগুলিও এর মান বাড়ায় | জমির অভাব রিয়েল এস্টেটের খরচ 7% হ্রাস করে |
| বিদ্যুতের জন্য সামঞ্জস্য | অধিক বিদ্যুতের প্রাপ্যতা সম্পত্তির মান বাড়ায় | 10 কিলোওয়াট - 0.5% |
| বিল্ডিং ধরনের জন্য সমন্বয় | একটি বিচ্ছিন্ন বিল্ডিং একটি আবাসিক ভবনের তুলনায় রিয়েল এস্টেটের মূল্য বৃদ্ধি করে | যদি একটি আবাসিক ভবনের 1ম তলা মাইনাস 5% হয় |
এনালগ নং 3-এ ক্ষুদ্রতম সংখ্যক সমন্বয় পরিলক্ষিত হয়, ক্ষুদ্রতম মোট স্থূল সংশোধনটি এনালগ নং 1-এ পরিলক্ষিত হয়।
এই বিষয়ে, ওজন সহগগুলি নিম্নরূপ বিতরণ করা হবে:
অ্যানালগ নং 1 – 0.4, অ্যানালগ নং 2 – 0.25, অ্যানালগ নং 3 – 0.35৷
বিষয় সম্পত্তির সামঞ্জস্য মান:
11 988 816*0,4+15 759 344*0,25+13 406 356*0,35 = 13,427,587 রুবি
সংশ্লিষ্ট তথ্য.
তুলনামূলক পদ্ধতি প্রয়োগ করার সময়, মূল্যায়ন সম্পত্তির মূল্য অনুরূপ বস্তুর বিক্রয় মূল্যের সাথে তুলনা করে নির্ধারিত হয়। এই পদ্ধতির প্রয়োগের ভিত্তি হল মূল্যায়ন সম্পত্তির মান সরাসরি অনুরূপ বস্তুর বিক্রয় মূল্যের সাথে সম্পর্কিত। প্রতিটি তুলনামূলক বিক্রয় (তুলনার বস্তু, অ্যানালগ) মূল্যবান সম্পত্তির সাথে তুলনা করা হয়। তুলনামূলক পদ্ধতি ব্যবহার করে মূল্যায়ন অবজেক্টের মান গণনার নির্ভুলতা ক্রয় এবং বিক্রয় লেনদেন (বা বিক্রয়ের প্রস্তাব) সম্পর্কিত তথ্যের পরিমাণ (সম্পূর্ণতা) এবং গুণমান (নির্ভরযোগ্যতা) এর উপর নির্ভর করে।
তুলনামূলক পদ্ধতিতে নিম্নলিখিত পদক্ষেপগুলি রয়েছে:
1. মূল্যায়ন অবজেক্ট এবং অ্যানালগগুলির মূল্যায়নকৃত অধিকারের ধরণ সনাক্তকরণের সাথে মূল্যায়নের উদ্দেশ্য নির্ধারণ।
2. অ্যানালগগুলির রিয়েল এস্টেট বাজারের বিশ্লেষণ যা মূল্যায়ন করা সম্পত্তির সর্বোত্তম এবং সবচেয়ে কার্যকর ব্যবহারের সাথে কার্যকারিতার সাথে মিলে যায়।
3. তুলনার একটি ইউনিট নির্বাচন করা।
4. ক্রয় এবং বিক্রয় লেনদেন এবং বিক্রয়ের জন্য অফার (পাবলিক অফার) থেকে অ্যানালগ নির্বাচন; বিক্রয় মূল্য, জিজ্ঞাসা মূল্য, অর্থ প্রদানের শর্তাবলী, অবস্থান, শারীরিক বৈশিষ্ট্য এবং লেনদেনের অন্যান্য শর্তাবলী সম্পর্কে নির্বাচিত অ্যানালগগুলির তথ্য পরীক্ষা করা।
5. অ্যানালগগুলির দাম সামঞ্জস্য করার জন্য সবচেয়ে উল্লেখযোগ্য তুলনা পরামিতিগুলির নির্বাচন।
6. তুলনা পরামিতি মধ্যে পার্থক্য জন্য analogues তুলনা ইউনিট খরচ সামঞ্জস্য.
7. অ্যানালগগুলির একক মূল্যের সামঞ্জস্যপূর্ণ মানগুলির বিশ্লেষণ।
8. এনালগগুলির ইউনিট মূল্যের সামঞ্জস্যপূর্ণ মানগুলির সমন্বয় এবং একটি তুলনামূলক পদ্ধতি ব্যবহার করে মূল্যায়ন অবজেক্টের মূল্যের উপর একটি উপসংহার।
তাদের মধ্যে উল্লেখযোগ্য পার্থক্য প্রতিফলিত করার জন্য বিক্রয় মূল্যে সংশোধন (সামঞ্জস্য) করা হয়। মূল্যায়ন করা সম্পত্তি সম্পর্কে প্রাথমিক তথ্য এবং তুলনা করার জন্য অ্যাপার্টমেন্টের অ্যানালগগুলি সারণি 7 এ উপস্থাপন করা হয়েছে।
সারণি 7 - তুলনামূলক বস্তুর প্রাথমিক তথ্য (অ্যানালগ)
| তুলনা উপাদান | মূল্যায়নের বস্তু | তুলনামূলক বস্তু (অ্যানালগ) | |||
| 1. বিক্রয় মূল্য, ঘষা. | - | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 |
| 2. সম্পত্তির অধিকার | সম্পূর্ণ মালিকানা | 3 বছরেরও বেশি সময় ধরে মালিকানাধীন, একজন প্রাপ্তবয়স্ক মালিক | 3 বছরেরও বেশি সময় ধরে মালিকানাধীন, একজন প্রাপ্তবয়স্ক মালিক | ||
| 3. অর্থায়নের শর্তাবলী | কিস্তি ছাড়া নগদ অর্থ প্রদান | কিস্তি ছাড়া নগদ অর্থ প্রদান | কিস্তি ছাড়া নগদ অর্থ প্রদান | কিস্তি ছাড়া নগদ অর্থ প্রদান | |
| 4. বিক্রয় শর্তাবলী | চেক-ইন করতে কোন বিলম্ব নেই | বিলম্বিত মুভ-ইন বেস | চেক-ইন করতে কোন বিলম্ব নেই | চেক-ইন করতে কোন বিলম্ব নেই | চেক-ইন করতে কোন বিলম্ব নেই |
| 5. বাজারের অবস্থা (সময়) | 3 মাস | অনুরূপ | অনুরূপ | অনুরূপ | অনুরূপ |
| 6. অবস্থান | |||||
| 7. শারীরিক বৈশিষ্ট্য: | |||||
| - মোট এলাকা | 74,9 | 72,0 | 78,0 | 70,0 | |
| - বাসস্থান | 46,0 | 43,0 | 46,0 | 40,2 | 40,0 |
| - রান্নাঘর এলাকা | 10,2 | 10,0 | 10,0 | 10,0 | |
| - মেঝে | 6/16 | 13/16 | 4/16 | 9/16 | 10/16 |
| - সিলিং উচ্চতা | 2,65 | 2,50 | 2,70 | ||
| - একটি বারান্দার উপস্থিতি, লগগিয়া | উপলব্ধ, glazed loggia | ব্যালকনি অনুপস্থিত Loggia | ব্যালকনি Loggia অনুপস্থিত | ব্যালকনি অনুপস্থিত Loggia | ব্যালকনি অনুপস্থিত Loggia |
| - মেঝে | ল্যামিনেট | কাঠবাদাম | n/a | লিনোলিয়াম | ল্যামিনেট |
| - পায়খানা | বিচ্ছিন্ন | বিচ্ছিন্ন | বিচ্ছিন্ন | জয়েন্ট | n/a |
| 8. অর্থনৈতিক বৈশিষ্ট্য: | |||||
| - অপারেটিং খরচ | 7150 ঘষা।/মাস। | অনুরূপ | অনুরূপ | অনুরূপ | অনুরূপ |
| 9. ব্যবহার | |||||
| - কার্যকরী উদ্দেশ্য | নিজের থাকার জন্য | নিজের থাকার জন্য | নিজের থাকার জন্য | নিজের থাকার জন্য | নিজের থাকার জন্য |
| - অবস্থা | ভাল | গড় | ভাল | গড় | চমৎকার |
| - সমাপ্তির গুণমান | স্ট্যান্ডার্ড | স্ট্যান্ডার্ড | স্ট্যান্ডার্ড | স্ট্যান্ডার্ড | স্ট্যান্ডার্ড |
| 10. নন-রিয়েল এস্টেট উপাদান | |||||
| - টেলিফোন | পাওয়া যায় | পাওয়া যায় | পাওয়া যায় | পাওয়া যায় | পাওয়া যায় |
| - অতিরিক্ত তথ্য | ইন্টারকম, ডাবল-গ্লাজড জানালা | ইন্টারকম ডাবল-গ্লাজড জানালা | n/a | ইন্টারকম ডাবল-গ্লাজড জানালা | ভিডিও ইন্টারকম, ডাবল-গ্লাজড জানালা |
তুলনার কিছু উপাদান বিভিন্ন সূচক দ্বারা চিহ্নিত করা হয়, যার প্রতিটির জন্য সমন্বয় করা হয়।
তুলনামূলক বস্তুর (অ্যানালগ) তথ্য সংগ্রহ করার সময়, অ্যানালগগুলির সম্পূর্ণ ক্রয় এবং বিক্রয় লেনদেনের উপর পর্যাপ্ত পরিমাণে নথিভুক্ত ডেটা সংগ্রহ করা সবার আগে প্রয়োজন। এই তথ্যটি গোপনীয় এবং রিয়েল এস্টেটের ক্রয় এবং বিক্রয়ের জন্য সম্পূর্ণ লেনদেনের ডেটাবেসগুলিতে বিনামূল্যে অ্যাক্সেস নেই তা বিবেচনা করে, আপনি বিশেষ সাময়িকী এবং ইন্টারনেটের উন্মুক্ত উত্স থেকে নেওয়া তুলনামূলক বস্তুর সরবরাহের দামের ডেটা ব্যবহার করতে পারেন। পাবলিক অফার থেকে পাওয়া ডেটা ক্রয় এবং বিক্রয় লেনদেনের প্রকৃত মূল্যের সবচেয়ে কাছাকাছি, যা, জিজ্ঞাসা করা মূল্যের সামঞ্জস্য বিবেচনা করে, রিয়েল এস্টেটের ক্রয় এবং বিক্রয়ের প্রকৃত মূল্যগুলিকে যতটা সম্ভব ঘনিষ্ঠভাবে প্রতিফলিত করতে দেয়।
প্রাথমিকভাবে তুলনার প্রথম পাঁচটি উপাদানের পরিপ্রেক্ষিতে এবং আবাসিক রিয়েল এস্টেটের (অ্যাপার্টমেন্ট) জন্যও শারীরিক বৈশিষ্ট্যের (রুমের সংখ্যা, মোট এলাকা, বিল্ডিংয়ের ধরণ, ইত্যাদি)। সমস্ত নির্বাচিত অ্যানালগগুলি সারণি 8-এ সংক্ষিপ্ত করা হয়েছে, যার মধ্যে খোলা উত্স থেকে প্রাপ্ত প্রাথমিক ডেটা এবং অ্যানালগগুলির বিক্রেতার কাছ থেকে সরাসরি প্রাপ্ত অতিরিক্ত ডেটা অন্তর্ভুক্ত রয়েছে।
নিম্নলিখিতটি তুলনামূলক উপাদানগুলির জন্য সামঞ্জস্যের পরিমাণের যুক্তি এবং গণনা প্রদান করে, যা অ্যানালগ এবং মূল্যায়নের বস্তুর জন্য আলাদা। প্রতিটি তুলনামূলক বস্তুকে মূল্যায়নের বস্তুর কাছাকাছি আনতে একটি কৌশল ব্যবহার করা হয়। মূল্যায়ন অবজেক্টের সমস্ত ডেটা অবশ্যই অপরিবর্তিত থাকবে এবং সম্ভবত (অনুমানিকভাবে) শুধুমাত্র তুলনামূলক বস্তুর ডেটা পরিবর্তন হবে। সামঞ্জস্যের চিহ্নটি নিম্নলিখিতগুলির উপর ভিত্তি করে নির্ধারিত হয়: যে কোনও উপাদানের জন্য মূল্যায়নের অবজেক্টের কাছে যাওয়ার সময় যদি তুলনামূলক বস্তুর মান বৃদ্ধি পায়, তবে সামঞ্জস্যের চিহ্নটি ইতিবাচক; তদনুসারে, যদি এটি হ্রাস পায় তবে এর চিহ্ন সমন্বয় নেতিবাচক।
সামঞ্জস্য (সংশোধন) খরচ বা শতাংশ হতে পারে। পরিমাণগত বৈশিষ্ট্যগুলির জন্য, পার্থক্যগুলি সাধারণত মান শর্তে এবং গুণগতগুলির জন্য - শতাংশের ক্ষেত্রে প্রবর্তিত হয়। তুলনামূলক বস্তুর খরচ এবং তুলনা ইউনিট উভয়ের ক্ষেত্রেই শতাংশের সমন্বয় প্রয়োগ করা হয় এবং তুলনামূলক বস্তুর খরচের জন্য খরচ সমন্বয় প্রয়োগ করা হয়। বাজারের অবস্থা, অবস্থান এবং পরিধানের জন্য সামঞ্জস্য হল শতাংশ।
প্রতিস্থাপিত তুলনা উপাদানের সাথে অ্যাপার্টমেন্টের খরচের প্রাপ্ত মান এবং অ্যাপার্টমেন্টের খরচের মধ্যে পার্থক্য প্রায় সমন্বয়ের পরিমাণ গঠন করবে।
প্রতিটি সমন্বয়ের মাত্রা ন্যায়সঙ্গত। পর্যাপ্ত সংখ্যক অফার থাকলে সামঞ্জস্যের পরিমাণের এই সংকল্পটি একটি উন্নত বাজারে সবচেয়ে নির্ভরযোগ্য।
প্রাপ্ত তথ্যের উপর ভিত্তি করে (সংশোধনের মাত্রা, ইতিবাচক এবং নেতিবাচক উভয়ই), একটি টেবিল সংকলিত হয়েছিল। 8
প্রয়োগ করা সমন্বয় প্রতিফলিত হয় এবং টেবিলে ন্যায়সঙ্গত হয়। 9.
সারণি 8 - একটি তুলনামূলক পদ্ধতি ব্যবহার করে মূল্যায়ন বস্তুর মান সমন্বয় এবং গণনা
| তুলনা উপাদান | মূল্যায়নের বস্তু | তুলনামূলক বস্তু (অ্যানালগ) | |||
| বিক্রয় মূল্য, ঘষা. | - | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 |
| মালিকানা | সম্পূর্ণ মালিকানা | 3 বছরেরও বেশি সময় ধরে মালিকানাধীন, একজন প্রাপ্তবয়স্ক মালিক | 3 বছরেরও বেশি সময় ধরে মালিকানাধীন, দুই প্রাপ্তবয়স্ক মালিক | 3 বছরেরও বেশি সময় ধরে মালিকানাধীন, একজন প্রাপ্তবয়স্ক মালিক | 3 বছরেরও বেশি সময় ধরে মালিকানাধীন, একজন প্রাপ্তবয়স্ক মালিক |
| মালিকানা সমন্বয় | |||||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 | |
| অর্থায়নের শর্তাবলী | কিস্তি ছাড়া নগদ অর্থ প্রদান | কিস্তি ছাড়া নগদ অর্থ প্রদান | কিস্তি ছাড়া নগদ অর্থ প্রদান | কিস্তি ছাড়া নগদ অর্থ প্রদান | কিস্তি ছাড়া নগদ অর্থ প্রদান |
| অর্থায়নের শর্তগুলির জন্য সামঞ্জস্য | |||||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 | |
| বিক্রয় শর্তাবলী | চেক-ইন করতে কোন বিলম্ব নেই | বিলম্বিত মুভ-ইন বেস | চেক-ইন করতে কোন বিলম্ব নেই | চেক-ইন করতে কোন বিলম্ব নেই | চেক-ইন করতে কোন বিলম্ব নেই |
| বিক্রয় শর্তাবলী জন্য সমন্বয় | |||||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 | |
| বাজারের অবস্থা (সময়) | 3 মাস | অনুরূপ | অনুরূপ | অনুরূপ | অনুরূপ |
| বাজারের অবস্থার জন্য সামঞ্জস্য | |||||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 | |
| অবস্থান | 115563, মস্কো, সেন্ট। জেনারেল বেলভ, 21 | 115583, মস্কো, সেন্ট। জেনারেল বেলভ, 47 | 115563, মস্কো, সেন্ট। জেনারেল বেলভ, ২৯ | 115583 মস্কো, সেন্ট। জেনারেল বেলভ, 53/1 | 115583, মস্কো, সেন্ট। জেনারেল বেলভ, 45/1 |
| মেট্রোর দিকে | 12 মিনিট | 11 মিনিট | 10 মিনিট | 13 মিনিট | 10 মিনিট |
| - 0,5% | -1% | +1,5% | -1% | ||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 12 139 000 | 11 672 100 | 9 845 500 | 13 662 000 | |
| শারীরিক বৈশিষ্ট্যাবলী: | |||||
| - মোট এলাকা | 74,9 | 72,0 | 78,0 | 70,0 | |
| +2% | -4% | +7% | +4% | ||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 12 381 780 | 11 205 216 | 10 534 685 | 14 208 480 | |
| - বাসস্থান | 46,0 | 43,00 | 46,00 | 40,20 | 40,00 |
| +3% | 0% | +5% | +6% | ||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 12 753 233 | 11 205 216 | 11 061 419 | 15 060 989 | |
| - রান্নাঘর এলাকা | 10,2 | 10,00 | 10,00 | 9,00 | 10,00 |
| 0 % | 0% | +1% | 0% | ||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 12 753 233 | 11 205 216 | 11 172 033 | 15 060 989 | |
| - মেঝে | 6/16 | 13/16 | 4/16 | 9/16 | 10/16 |
| প্রতি ফ্লোরে সামঞ্জস্য | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 12 753 233 | 11 205 216 | 11 172 033 | 15 060 989 | |
| - সিলিং উচ্চতা | 2,65 | 2,50 | 2,70 | 2,60 | 2,60 |
| সিলিং উচ্চতা জন্য সামঞ্জস্য | + 0,2% | 0% | 0% | 0% | |
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 12 778 740 | 11 205 216 | 11 172 033 | 15 060 989 | |
| - একটি বারান্দার উপস্থিতি, লগগিয়া | ব্যালকনি লগগিয়া | ব্যালকনি অনুপস্থিত Loggia | ব্যালকনি Loggia অনুপস্থিত | ব্যালকনি অনুপস্থিত Loggia | ব্যালকনি অনুপস্থিত Loggia |
| একটি ব্যালকনি এবং loggia উপস্থিতি জন্য সামঞ্জস্য | +2% | +5% | +2% | +2% | |
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 13 034 315 | 11 765 477 | 11 395 474 | 15 362 209 | |
| - মেঝে | ল্যামিনেট | কাঠবাদাম | n/a | লিনোলিয়াম | ল্যামিনেট |
| লিঙ্গ জন্য সমন্বয় | -5% | 0% | 2% | 0% | |
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 12 382 599 | 11 765 477 | 11 623 384 | 15 362 209 | |
| - পায়খানা | বিচ্ছিন্ন | বিচ্ছিন্ন | বিচ্ছিন্ন | সম্মিলিত | বিচ্ছিন্ন |
| বাথরুমের জন্য সামঞ্জস্য | 0% | 0% | +2% | 0% | |
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 12 382 599 | 11 765 477 | 11 855 851 | 15 362 209 | |
| অর্থনৈতিক বৈশিষ্ট্য: | |||||
| - অপারেটিং খরচ | 7150 ঘষা।/মাস। | অনুরূপ | অনুরূপ | অনুরূপ | অনুরূপ |
| অপারেটিং খরচ জন্য সমন্বয় | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 12 382 599 | 11 765 477 | 11 855 851 | 15 362 209 | |
| ব্যবহার | |||||
| - কার্যকরী উদ্দেশ্য | নিজের থাকার জন্য | নিজের থাকার জন্য | নিজের থাকার জন্য | নিজের থাকার জন্য | নিজের থাকার জন্য |
| কার্যকরী উদ্দেশ্যে সমন্বয় | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 12 382 599 | 11 765 477 | 11 855 851 | 15 362 209 | |
| - অবস্থা | ভাল | গড় | ভাল | গড় | চমৎকার |
| অবস্থার জন্য সামঞ্জস্য | +5 000 | +5 000 | -5 000 | ||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 12 387 599 | 11 765 477 | 11 860 851 | 15 357 209 | |
| - সমাপ্তির গুণমান | স্ট্যান্ডার্ড | স্ট্যান্ডার্ড | স্ট্যান্ডার্ড | স্ট্যান্ডার্ড | স্ট্যান্ডার্ড |
| ফিনিস মানের জন্য সামঞ্জস্য | |||||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 12 387 599 | 11 765 477 | 11 860 851 | 15 357 209 | |
| অ-রিয়েল এস্টেট উপাদান | |||||
| - টেলিফোন | পাওয়া যায় | পাওয়া যায় | পাওয়া যায় | পাওয়া যায় | পাওয়া যায় |
| ফোনে সংশোধন | |||||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 12 387 599 | 11 765 477 | 11 860 851 | 15 357 209 | |
| - অতিরিক্ত তথ্য | ইন্টারকম, ডাবল-গ্লাজড জানালা | ইন্টারকম ডাবল-গ্লাজড জানালা | n/a | ইন্টারকম ডাবল-গ্লাজড জানালা | ভিডিও ইন্টারকম, ডাবল-গ্লাজড জানালা |
| অতিরিক্ত তথ্যের উপর ভিত্তি করে সমন্বয় | - 10 000 | ||||
| সামঞ্জস্য করা খরচ | 12 387 599 | 11 765 477 | 11 860 851 | 15 347 209 | |
| সমন্বয় সংখ্যা | |||||
| সামগ্রিক নেট সংশোধন | 297 993 | 1 145 045 | -2 160 851 | -944 769 | |
| (একই, শতাংশ হিসাবে) | 2,44 | 9,71 | -22,28 | -6,85 | |
| সামগ্রিক স্থূল সমন্বয় | 334 400 | 1 179 000 | 1 993 500 | 1 809 000 | |
| (একই, শতাংশ হিসাবে) | 2,74 | 10,00 | 20,55 | 13,11 |
সারণি 9 - সামঞ্জস্যের জন্য যুক্তি
| সমন্বয়ের ধরন | সমন্বয় প্রকৃতির বর্ণনা | প্রবর্তিত সমন্বয় |
| অবস্থানের জন্য সামঞ্জস্য | সামঞ্জস্য এলাকাটির প্রতিপত্তি, নিকটতম মেট্রো স্টেশনের দূরত্বের উপর নির্ভর করে | প্রতি মিনিটের জন্য 0.5% |
| মোট এলাকার জন্য সামঞ্জস্য | একটি সমন্বয় করা হয় যদি মূল্যায়ন করা সম্পত্তির মোট ক্ষেত্রফল তার অ্যানালগের এলাকা থেকে 1 m2 এর বেশি বিচ্যুত হয় | প্রতিটি m2 এর জন্য 1%। |
| থাকার জায়গার জন্য সামঞ্জস্য | একটি সমন্বয় করা হয় যদি মূল্যায়ন করা সম্পত্তির বসবাসের এলাকাটি অ্যানালগের এলাকা থেকে 1 m2 এর বেশি বিচ্যুত হয় | প্রতিটি m2 এর জন্য 1% |
| রান্নাঘর এলাকার জন্য সামঞ্জস্য | মূল্যায়ন বস্তুর রান্নাঘরের এলাকাটি অ্যানালগ রান্নাঘরের এলাকা থেকে 1 মি 2 দ্বারা বিচ্যুত হলেই একটি সমন্বয় করা হয় | প্রতিটি m2 এর জন্য 1% |
| প্রতি ফ্লোরে সামঞ্জস্য | প্রথম বা শেষ তলায় যে সম্পত্তির মূল্যায়ন করা হচ্ছে তার মূল্যের উপর নেতিবাচক প্রভাব ফেলে | প্রথম তলা: -7% শেষ তলা: -2% |
| সিলিং উচ্চতা জন্য সামঞ্জস্য | একটি সমন্বয় করা হয় যদি মূল্যায়ন করা বস্তুর সিলিং উচ্চতা অ্যানালগের সিলিং উচ্চতা থেকে 10 সেন্টিমিটারের বেশি বিচ্যুত হয় | প্রতি 10 সেন্টিমিটারের জন্য 0.2% |
| একটি ব্যালকনি উপস্থিতি জন্য সামঞ্জস্য | একটি বারান্দা এবং লগগিয়ার উপস্থিতি মূল্যায়ন করা সম্পত্তির মূল্য বৃদ্ধি করে | 2% - একটি বারান্দার উপস্থিতি 5% - একটি লগজিয়ার উপস্থিতি |
| লিঙ্গ জন্য সমন্বয় | উচ্চ-মানের মেঝে আচ্ছাদন মূল্যায়ন করা সম্পত্তির মূল্য বৃদ্ধি করে | Parquet: -5% লিনোলিয়াম: +2% |
| বাথরুমের জন্য সামঞ্জস্য | একটি পৃথক বাথরুম আরও সুবিধাজনক, যার ফলস্বরূপ সম্পত্তির মান বৃদ্ধি পায় | সম্মিলিত: +2% |
| অবস্থা এবং ফিনিস মানের জন্য সামঞ্জস্য | অ্যাপার্টমেন্টের ভাল অবস্থা এবং সজ্জা মূল্যায়ন করা সম্পত্তির মূল্যের উপর ইতিবাচক প্রভাব ফেলে | মেরামত প্রয়োজন: +15,000 গড় অবস্থা: +5,000 |
| ফোনে সংশোধন | টেলিফোনের উপস্থিতি বিষয় সম্পত্তির মান বৃদ্ধি করে | ফোন ইনস্টলেশন: +7 000 |
| অতিরিক্ত তথ্যের উপর ভিত্তি করে সমন্বয় | বিষয় সম্পত্তির অতিরিক্ত প্রয়োজনীয় উপাদানগুলিও এর মান বাড়ায় | প্লাস্টিকের জানালা: + 20,000 ইন্টারকম: + 5,000, ভিডিও ইন্টারকম - 10,000 |
এনালগ নং 2-এ ক্ষুদ্রতম সংখ্যক সমন্বয় পরিলক্ষিত হয়, একটি ছোট সামগ্রিক নেট সংশোধন এনালগ নং 3-এ এবং ক্ষুদ্রতম স্থূল সংশোধনটি এনালগ নং 1-এ পরিলক্ষিত হয়।
এই বিষয়ে, ওজন সহগগুলি নিম্নরূপ বিতরণ করা হবে: অ্যানালগ নং 1 – 0.35, অ্যানালগ নং 2 – 0.3, অ্যানালগ নং 3 – 0.2, অ্যানালগ নং 4 – 0.15
বিষয় সম্পত্তির সামঞ্জস্য মান:
12 387 599*0,35+11 765 477*0,3+11 860 851*0,2+15 347 209*0,15 = RUB 12,539,554.3
