Úprava pro smlouvání.
Při studiu aktuální situace na trhu je aktuální úprava pro vyjednávání 3-7%. V poměrně vzácných případech jsou transakční a nabídková cena totožné.
Počáteční cena je ve většině případů výrazně vyšší než skutečná cena nemovitosti. Tato prémie podle našich propočtů činí výše uvedených 3 - 7 %.
Na základě těchto webů:
http://shkolazhizni.ru/archive/0/n-3099/
http://www.vikup-kvartir.ru/news.php?id=609 V této zprávě tedy úprava z důvodu vyjednávání činila 5 %.
Úprava za převedená práva.. Vzhledem k tomu, že dochází k převodu majetku předmětu ocenění a předmětů analogií, nebyly u převáděných práv provedeny žádné úpravy.
Úprava podle podmínek financování Vzhledem k tomu, že předmět hodnocení a obdoby mají tržní podmínky financování, nebyly provedeny žádné úpravy podmínek financování.
Přizpůsobení podmínkám transakce. Vzhledem k tomu, že předmět hodnocení a podobné předměty mají tržní podmínky transakce, nebyly provedeny žádné úpravy podmínek transakce.
Úprava podle tržních podmínek (datum prodeje). Podle tržních podmínek jsou předmět ocenění a podobné předměty srovnatelné. Nebyla tedy provedena žádná úprava podle tržních podmínek.
Úprava vzdálenosti od metra. Vzhledem k tomu, že posuzovaná nemovitost a její obdoby se nacházejí ve stejném bloku, nebyla provedena žádná úprava vzdálenosti od metra.
Úprava pro typ domu Faktorem, který ovlivňuje náklady, je, na kterém patře se byt nachází.
Pokud je podlaha první, znamená to vlhkost a nízkou teplotu vzduchu v bytě a také zpravidla v bytech v prvním patře není dostatek přirozeného denního světla kvůli stromům nebo keřům vysázeným kolem domu. Pokud jde o horní patro, je zde vysoká pravděpodobnost zatékání střechy a silného vyhřívání oken v létě. Nelze vyloučit problém s tlakem vody v důsledku horního patra.
Byty ve vyšších patrech proto budou stát více než byty v nižších patrech.
Podle stránek:
http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html
http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-28.html úprava pro první a poslední patro je 5-15%. Protože se ale podobné byty nacházejí přibližně všechny ve středních podlažích, úprava pro podlaží/počet podlaží není zahrnuta.
Úprava podle počtu pokojů. Co do počtu pokojů je posuzovaný objekt a obdobné objekty shodné - 3 pokoje.
Nebyla proto provedena žádná úprava počtu pokojů.Úprava pro celkovou plochu.
Pokud je podlaha první, znamená to vlhkost a nízkou teplotu vzduchu v bytě a také zpravidla v bytech v prvním patře není dostatek přirozeného denního světla kvůli stromům nebo keřům vysázeným kolem domu. Pokud jde o horní patro, je zde vysoká pravděpodobnost zatékání střechy a silného vyhřívání oken v létě. Nelze vyloučit problém s tlakem vody v důsledku horního patra.
Tato úprava se zavádí, pokud se výměra posuzované nemovitosti odchyluje od výměry její obdoby o více než 10 m2.
Byty ve vyšších patrech proto budou stát více než byty v nižších patrech.
Vzhledem k tomu, že se analogové objekty mírně liší od celkové plochy posuzovaného objektu, nebyla provedena žádná úprava celkové plochy.
Úprava pro kuchyňskou linku. Tato změna se zavádí, pokud se kuchyňská plocha posuzované nemovitosti odchyluje od kuchyňské plochy analogu o více než 1 m2.
http://www.ocenka-i.ru/korr-all/korr-kuhni.html. Částka úpravy se bere ve výši 0,5 % za každý 1 m2. .
Úprava pro obytný prostor.
V důsledku analýzy trhu bylo zjištěno, že průměrné náklady na 1 m2. m dvoupokojového bytu v oblasti Yasenevo je 157 834 rublů.
Proto byla úprava vypočtena jako rozdíl mezi obytnou plochou posuzované nemovitosti a obytnou plochou obdobné nemovitosti vynásobený cenou 1 m2. m. U všech analogových objektů kromě č. 4 byly provedeny úpravy, neboť celková plocha analogových objektů č. 1, č. 2, č. 3 a č. 5 se liší v průměru o 2 m2. z obytné plochy posuzované nemovitosti. Vzhledem k tomu, že okna oceňovaného objektu a analogových objektů jsou stejná, nebyly provedeny žádné úpravy.
Přizpůsobení pohledu z okna. Vzhledem k tomu, že okno posuzované nemovitosti a podobných nemovitostí má výhled do dvora a do ulice, nebyla provedena žádná úprava.
Úprava do koupelny. Posuzovaná nemovitost má koupelnu kombinovanou, přičemž obdobné nemovitosti mají samostatnou, proto byla provedena úprava ve výši 2 %.
Úprava pro obytný prostor.
http://www.directeconomic.ru/dhoms-669-6.html
Úprava pro přítomnost balkonu/lodžie. Tato změna znamená zvýšení nákladů na byt v případě tohoto typu vylepšení ve výši 1-5%, protože posuzovaná nemovitost má lodžii, která má výhody oproti balkonu, provádíme změnu o 2% k objektu obdobnému č. 3.
Pokud je podlaha první, znamená to vlhkost a nízkou teplotu vzduchu v bytě a také zpravidla v bytech v prvním patře není dostatek přirozeného denního světla kvůli stromům nebo keřům vysázeným kolem domu. Pokud jde o horní patro, je zde vysoká pravděpodobnost zatékání střechy a silného vyhřívání oken v létě. Nelze vyloučit problém s tlakem vody v důsledku horního patra.
http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=39&t=35314
http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow
http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-02
Přizpůsobení stavu dokončení. Opravy a kvalita povrchové úpravy nejvíce ovlivňují náklady na byt. Bezchybné a kvalitní zpracování zvyšuje cenu o 10%. Vzhledem k tomu, že kvalita provedení posuzovaného objektu se příliš neliší od kvality provedení analogových objektů, nebyla provedena žádná úprava.
Úprava pro další vlastnosti. Vzhledem k tomu, že dodatečné charakteristiky oceňovaného předmětu a analogových předmětů se příliš neliší, nebyly provedeny žádné úpravy.
Logiku výpočtu konečné hodnoty objektu ocenění a výpočtu oprav můžete vidět v tomto souboru Excel: . Má také blok nazvaný „pravidla úprav“, který uvádí konkrétní částky úprav, které mají být použity. Například pro úpravu vzdálenosti od metra se používá koeficient 1 pro odchylku 200 jednotek, to znamená, že každých 200 metrů vzdálenosti od metra dává odchylku v ceně 1 %. Všechny tyto hodnoty jsou navíc přizpůsobitelné, v závislosti na tom, co je uvedeno ve vaší zprávě v popisu úprav, lze je změnit, protože doporučení se mohou z různých zdrojů lišit. Pro 8 hlavních typů úprav doporučujeme použít automatický výpočet hodnot podle vašich parametrů.
Neznamená to, že pokud chcete, musíte použít všechny tyto úpravy, v nastavení kterékoli z úprav můžete zadat číslo 0 a automaticky se pro něj nebude provádět výpočet. Musíte také pochopit, že vzdálenosti mezi objekty se počítají přímo na mapě, aniž by byly brány v úvahu ploty, díry a další překážky, kterým je třeba se vyhnout. Yandex umí vypočítat vzdálenosti na dálnicích, ale cesta chodce je záhadná a bude trvat dlouho, než se naučíte, jak ji vypočítat s jakoukoli přesností. Při vytváření sestavy můžete kdykoli opravit jakýkoli automaticky vypočítaný údaj na 0 nebo vložit vlastní, pokud to situace vyžaduje. Systém také umožňuje jednu libovolnou relativní úpravu, aby se zohlednil netriviální rys oceňovaného objektu. Chcete-li přesněji určit konečné náklady na objekt, můžete také použít absolutní úpravu, pomocí které nebude požadovaná hodnota upravena o procento ceny analogu, ale o určitou částku. Takovou úpravou se zpravidla zohledňují náklady na vylepšení, ať už sanace nebo výhradní opravy, jejichž cenu má odhadce právo určit vlastním odborným posouzením.
V Prosimple se stanovení velikosti opravných položek provádí na základě metodiky navržené Vědecko-praktickým centrem odborných odhadců, kde podle metodiky mají úpravy tyto hodnoty:
| Jméno | Lepší | Průměrný | Horší | ||
| Přidat k ceně, % | Odečíst od ceny, % | ||||
| Balkon, lodžie | Je zde balkon a lodžie | 2% | K bytu náleží balkon nebo lodžie 2-2,5 m2. | Žádný | -2% |
| K dispozici je velký balkon | |||||
| 1% | |||||
| Umístění pokoje | - | - | Izolovaný | Související | -2; -8% |
| Vodovod | - | - | Centrální | Gejzír | -1; -2% |
| Koupelna | západní styl | 5% | Malý samostatný | Kombinovaný | -2; -4% |
| Umístění okna | Okna do dvora | 1; 2% | Polovina oken směřuje do vozovky | Všechna okna směřují do vozovky | -5; -1% |
| Zabezpečení | Concierge | 3; 5% | kombinační zámek | Žádný | -5% |
| Interkom | 2% | ||||
| Stát | Byt po rozsáhlé rekonstrukci | 5; 1% | Uspokojivé, vyžaduje drobné kosmetické opravy | Byt vyžaduje rozsáhlou rekonstrukci | -3; -5% |
| Kuchyňský kout | Více než 8 m2. | +0,3 % za každých 0,1 m2. | Od 7 m2 až 8 m2. | Méně než 7 m2. | -0,3 % na každých 0,1 m2. |
| Výška stropu | Od 2,8m. | 1,90% | Od 2,65 m do 2,8 m. | Méně než 2,6 m | -1 % na každých 10 cm |
| Dostupnost výtahu | K dispozici v pětipatrové budově | 3; 4% | Ne ve výškové budově | -3; -4% | |
| Skluz na odpadky | K dispozici v pětipatrové budově | 2; 4% | Ano ve výškové budově, ne v 5patrové budově | Ne ve výškové budově | -2; -4% |
JÍ. Yaskevich. „Praktické metody a příklady provádění srovnávacích úprav při oceňování nemovitostí (koupě, prodej a pronájem). Zisk podnikatele a vnější opotřebení. Posouzení zařízení infrastruktury." M.: NPCPO LLC, 2010.
Při aplikaci komparativního přístupu je hodnota oceňovaného majetku stanovena v porovnání s prodejní cenou obdobných objektů. Základem pro aplikaci tohoto přístupu je skutečnost, že hodnota oceňovaného majetku přímo souvisí s prodejní cenou obdobných objektů. Každý srovnatelný prodej (předmět srovnání, analog) se porovnává s oceňovanou nemovitostí. Přesnost výpočtu hodnoty Předmětu ocenění pomocí komparativního přístupu závisí na objemu (úplnosti) a kvalitě (spolehlivosti) informací o nákupních a prodejních transakcích (nebo nabídkách k prodeji).
Srovnávací přístup se skládá z následujících kroků:
1. Určení účelu posouzení s identifikací typu posuzovaných práv Předmětu posouzení a analogů.
2. Analýza realitního trhu analogů, které se funkčně shodují s nejlepším a nejefektivnějším využitím posuzované Nemovitosti.
3. Výběr srovnávací jednotky.
4. Výběr analogů z nákupních a prodejních transakcí a nabídek k prodeji (veřejná nabídka); kontrola informací na vybraných analogech o prodejní ceně, požadované ceně, platebních podmínkách, umístění, fyzických vlastnostech a dalších podmínkách transakce.
5. Výběr nejvýznamnějších srovnávacích parametrů pro úpravu cen analogů.
6. Úprava ceny srovnávacích jednotek analogů o rozdíly ve srovnávacích parametrech.
7. Analýza upravených hodnot jednotkových cen analogů.
8. Koordinace upravených hodnot jednotkových cen analogů a závěr o hodnotě předmětu ocenění pomocí komparativního přístupu.
V prodejní ceně se provádějí úpravy (úpravy), aby odrážely významné rozdíly mezi nimi. Počáteční údaje o předmětu ocenění a analogy pro srovnání jsou uvedeny v tabulce 7.
Tabulka 7 - Počáteční údaje o objektech srovnání (analogy)
| Srovnávací prvky | Předmět hodnocení | Analogy | |||
| 1.Cena, rub. | 11 504 400 rublů + 5% provize. | 16 500 000 rublů. Žádná provize. | 11 500 000 rublů + provize 5 % | ||
| 2. Vlastnictví | Plné vlastnictví | Plné vlastnictví | Plné vlastnictví | Plné vlastnictví | |
| 3. Podmínky financování | n/a | ||||
| 4.Podmínky prodeje | Trh | Trh | Trh | Trh | |
| 5. Tržní podmínky (čas) | n/a | ||||
| 6. Umístění | m. Planernaja, sv. Fomicheva 7 min. pěšky | m. Planernaya st. Rodionovskaja, 5 | metro Planernaja metro Skhodněnskaja 15 min. pěšky | ||
| 1. patro novostavby bytového domu | 1. patro bytového domu | 1. patro bytového domu | |||
| 7.2.Rozvržení | Otevřený plán | Uspořádání kanceláře | n/a | Uspořádání kanceláře | |
| 7.3 Výška stropu, m | 4,0 m. | 3,0 | 3,45 | 2,65 | |
| 7.4.Celková plocha, m 2 | 144 m2 | 174 m2 | 148 m2 | 102 m2 | |
| Elektřina 30kW | Existuje | Elektřina 21 kW | n/a | ||
| 7.6.Telefon | Existuje | n/a | n/a | Existuje | |
| 7.7.Parkování | Parkoviště | n/a | n/a | n/a | |
| 7.8. Zabezpečení | Signalizace | n/a | n/a | n/a | |
| 7.9.Internet | Existuje | n/a | n/a | Existuje | |
| 7.10. Komunikace | Existuje | Existuje | Existuje | Existuje | |
| 7.11.Přihlášení | Je tam 1 | Dva samostatné vchody | Samostatný vchod | ||
| 8. Průchodnost místa | vysoký | n/a | n/a | n/a | |
| 9.Domová linka | 1 | 1 | 1 | n/a | |
| 10. Použití | Administrativní budova, banka, salon, služby, obchod atd. | Kosmetický salon | n/a | ||
| 11. Stav prostor | Střední renovace | Potřebuje renovaci | Dobrá oprava | Potřebuje renovaci | |
| INCOM | INCOM | INCOM | INCOM | ||
| 13.Další informace | Vestavěné skříně |
Některé prvky srovnání jsou charakterizovány několika ukazateli, z nichž každý je upraven.
Při sběru informací o srovnávacích objektech (analogech) je nutné především shromáždit dostatečné množství zdokumentovaných dat o uskutečněných nákupních a prodejních transakcích analogů. Vzhledem k tomu, že tyto informace jsou důvěrné a není volný přístup do databází o uskutečněných obchodech pro nákup a prodej nemovitostí, můžete využít údaje o nabídkových cenách srovnávacích objektů převzaté z otevřených zdrojů specializovaných periodik a internetu. Údaje z veřejných nabídek se nejvíce blíží reálným cenám koupě a prodeje, což umožňuje s přihlédnutím k úpravě vyvolávací ceny co nejvěrněji odrážet skutečné ceny nákupu a prodeje nemovitostí.
Analogy musí být co nejpodobnější předmětu hodnocení a především v prvních pěti prvcích srovnání. Všechny vybrané analogy jsou shrnuty v tabulce 8, která zahrnuje primární data získaná z otevřených zdrojů a doplňková data získaná přímo od prodejce analogů.
Níže je uvedeno zdůvodnění a výpočet výše úprav prvků srovnání, které se liší pro analogy a předmět hodnocení. K přiblížení každého objektu srovnání k objektu hodnocení se používá technika. Všechny údaje o předmětu ocenění musí zůstat nezměněny a pravděpodobně (hypoteticky) se změní pouze údaje o předmětu ocenění. Znaménko úpravy je určeno na základě následujícího: pokud se hodnota předmětu srovnání při přiblížení k předmětu ocenění pro jakýkoli prvek zvýší, pak je znaménko úpravy odpovídajícím způsobem kladné, pokud se sníží, pak znaménko o úprava je záporná.
Úpravy (úpravy) mohou být nákladové nebo procentuální. U kvantitativních charakteristik se rozdíly obvykle zavádějí v hodnotovém vyjádření a u kvalitativních - v procentech. Procentuální úpravy se aplikují na náklady srovnávacího objektu i srovnávací jednotky a úpravy nákladů se použijí na náklady srovnávacího objektu. Úpravy pro tržní podmínky, umístění a opotřebení jsou procenta.
Rozdíl mezi získanými hodnotami nákladů na byt a nákladů na byt s vyměněným srovnávacím prvkem bude přibližně tvořit výši úpravy.
Velikost každé úpravy je zdůvodněna. Toto stanovení výše úpravy je nejspolehlivější na rozvinutém trhu, pokud existuje dostatečný počet nabídek.
Na základě získaných dat (velikost korekcí, pozitivních i negativních) byla sestavena tabulka. 8
Uplatněné úpravy jsou zohledněny a zdůvodněny v tabulce. 9.
Tabulka 8 – Úprava a výpočet hodnoty Předmětu ocenění pomocí komparativního přístupu
| Srovnávací prvky | Předmět hodnocení | Analogy | |||
| 1.Cena, rub. | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 2. Vlastnictví | Plné vlastnictví | Plné vlastnictví | Plné vlastnictví | Plné vlastnictví | |
| Úprava vlastnictví | |||||
| Upravené náklady | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 3. Podmínky financování | n/a | n/a | n/a | n/a | |
| Úprava podle podmínek financování | |||||
| Upravené náklady | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 4.Podmínky prodeje | Trh | Trh | Trh | Trh | |
| Úprava pro podmínky prodeje | |||||
| Upravené náklady | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 5. Tržní podmínky (čas) | n/a | n/a | n/a | n/a | |
| Přizpůsobení tržním podmínkám | |||||
| Upravené náklady | 12 079 620 | 16 500 000. | 12 075 000 | ||
| 6. Umístění | m. Planernaja, sv. Fomicheva 10 min. pěšky | m. Planernaja 10 min. doprava | m. Planernaja st. Rodionovskaya, 5 15 min dopravou | m. Planernaja 15 min. pěšky | |
| +8% | +12% | +2% | |||
| Upravené náklady | 13 045 990 | 18 480 000 | 12 316 500 | ||
| 7.Fyzikální vlastnosti: | |||||
| 7.1.Typ budovy a její počet podlaží | Samostatně stojící jednopodlažní budova. | 1. patro novostavby bytového domu | 1. patro bytového domu | 1. patro bytového domu | |
| Úprava na patro | -5% | -5% | -5% | ||
| Upravené náklady | 12 393 690 | 17 556 000 | 11 700 675 | ||
| 7.2.Rozvržení | Otevřený plán | Uspořádání kanceláře | n/a | Uspořádání kanceláře | |
| Úprava pro rozvržení | +1% | +1% | |||
| Upravené náklady | 12 517 627 | 17 556 000 | 11 817 682 | ||
| 7.3 Výška stropu, m | 4,0 m | 3,0 | 3,45 | 2,65 | |
| Nastavení pro výšku stropu | +1% | +0,5% | +1% | ||
| Upravené náklady | 12 642 803 | 17 643 780 | 11 935 859 | ||
| 7.4.Celková plocha, m 2 | 144 m2 | 174 m2 | 148 m2 | 102 m2 | |
| -6% | -1% | +8% | |||
| Upravené náklady | 11 884 235 | 17 467 342 | 12 890 727 | ||
| 7.5. Vyhrazená elektrická energie | Elektřina 30kW | Existuje | Elektřina 21 kW | n/a | |
| +0,5% | |||||
| Upravené náklady | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.6.Telefon | Existuje | n/a | n/a | Existuje | |
| Oprava na telefonu | |||||
| Upravené náklady | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.7.Parkování | Parkoviště | n/a | n/a | n/a | |
| Úprava pro dostupnost parkování | |||||
| Upravené náklady | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.8. Zabezpečení | Signalizace | n/a | n/a | n/a | |
| Bezpečnostní úprava | |||||
| Upravené náklady | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.9.Internet | Existuje | n/a | n/a | Existuje | |
| Úprava internetu | |||||
| Upravené náklady | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.10. Komunikace | Existuje | Existuje | Existuje | Existuje | |
| Úprava na komunikaci | |||||
| Upravené náklady | 11 884 235 | 17 554 679 | 12 890 727 | ||
| 7.11.Přihlášení | Je tam 1 | Tři vchody (dva ze dvora, 1 centrální) | Dva samostatné vchody | Samostatný vchod | |
| Úprava vstupu | -3% | -1,5% | |||
| Upravené náklady | 11 527 708 | 17 291 359 | 12 890 727 | ||
| 8. Průchodnost místa | vysoký | n/a | n/a | n/a | |
| Úprava pro průchodnost webu | |||||
| Upravené náklady | 11 527 708 | 17 291 359 | 12 890 727 | ||
| 9.Domová linka | 1 | 1 | 1 | n/a | |
| Přizpůsobení domovní lince | |||||
| Upravené náklady | 11 527 708 | 17 291 359 | 12 890 727 | ||
| 10. Použití | Administrativní budova, banka, salon, služby, obchod | Kancelář, stomatologie, školící středisko | Kosmetický salon | n/a | |
| Úprava pro použití | |||||
| Upravené náklady | 11 527 708 | 17 291 359 | 12 890 727 | ||
| 11. Stav prostor | Střední renovace | Potřebuje renovaci | Dobrá oprava | Potřebuje renovaci | |
| Přizpůsobení stavu místnosti | +4% | -2% | +4% | ||
| Upravené náklady | 11 988 816 | 16 945 532 | 13 406 356 | ||
| 12. Prestiž realitní kanceláře | INCOM | INCOM | INCOM | INCOM | |
| Úprava pro prestiž agentury | |||||
| Upravené náklady | 11 988 816,36 | 16 945 531,55 | 13 406 356,34 | ||
| 13.Další informace | Pozemek 3 akrů k pronájmu | n/a | Žádný | n/a | |
| Úprava pro dodatečné inteligence | -7% | ||||
| Upravené náklady | 11 988 816 | 15 759 344 | 13 406 356 | ||
| Počet úprav | |||||
| Celková čistá korekce | -90803,64 | -740 655,66 | 1 331 356,34 | ||
| (stejně, v procentech) | -0,75 | -4,49 | 11,03 | ||
| Celková hrubá úprava | 0,00 | 577 500,00 | 1 328 250,00 | ||
| (stejně, v procentech) | 0,00 | 3,50 | 11,00 |
Tabulka 9 – Odůvodnění úprav
| Typ úpravy | Popis povahy úpravy | Zavedené úpravy |
| Úprava pro umístění | Úprava závisí na prestiži oblasti, vzdálenosti k nejbližší stanici metra | 5 minut pěšky - 2 % 5 minut dopravou -4 % |
| Úprava pro celkovou plochu | Úprava se provede, pokud se celková plocha posuzovaného objektu odchyluje od plochy analogu o více než 5 m2 | 1 % za každých 5 m2. |
| Nastavení výšky stropu | Úprava se provádí pouze v případě, že se výška stropu posuzovaného objektu odchyluje od výšky stropu analogu o více než 50 cm. | 0,5 % na každých 50 cm |
| Oprava pro parkování | Vlastní parkoviště zvyšuje hodnotu nemovitosti. | Za dostupnost parkování + 2 % |
| Úprava na řádek | Linie domu ovlivňuje prestiž budovy a pohodlí příjezdových komunikací. | Za první řádek +5 % k ceně |
| Úprava pro prestiž agentury | Prestiž agentur nabízejících předmět hodnocení a agentur nabízejících analogy je přibližně stejná, proto se pro tento prvek srovnání neprovádějí žádné úpravy | |
| Úprava pro rozvržení | Přítomnost smíšeného uspořádání zvyšuje náklady na prostory o 0,5%, uspořádání chodby a kanceláře je snižuje o 1% | |
| Úprava vstupu | Každý vstup zvyšuje prestiž objektu | Jeden vstup – 1,5 % |
| Úprava pro stav a kvalitu provedení | Dobrý stav a dekorace bytu mají pozitivní vliv na hodnotu posuzované nemovitosti | Vyžaduje opravu: +4 % Dobrá oprava: -2 % |
| Oprava na telefonu | Přítomnost telefonu zvyšuje hodnotu předmětné nemovitosti | Instalace telefonu: +0,5 % Instalace internetu: +1 % |
| Úprava na základě dalších informací | Další podstatné prvky předmětné nemovitosti rovněž zvyšují její hodnotu | Nedostatek půdy snižuje náklady na nemovitost o 7 % |
| Úprava na elektřinu | Dostupnost většího množství elektřiny zvyšuje hodnotu nemovitosti | 10 kW – 0,5 % |
| Úprava pro typ budovy | Samostatně stojící objekt zvyšuje hodnotu nemovitosti oproti bytovému domu | Pokud je 1. patro bytového domu mínus 5 % |
Nejmenší počet úprav je pozorován u analogu č. 3, nejmenší celková hrubá korekce je pozorována u analogu č. 1.
V tomto ohledu budou váhové koeficienty rozděleny takto:
analog č. 1 – 0,4, analog č. 2 – 0,25, analog č. 3 – 0,35.
Upravená hodnota předmětné nemovitosti:
11 988 816*0,4+15 759 344*0,25+13 406 356*0,35 = 13 427 587 RUB
Související informace.
Při aplikaci komparativního přístupu je hodnota oceňovaného majetku stanovena v porovnání s prodejní cenou obdobných objektů. Základem pro aplikaci tohoto přístupu je skutečnost, že hodnota oceňovaného majetku přímo souvisí s prodejní cenou obdobných objektů. Každý srovnatelný prodej (předmět srovnání, analog) se porovnává s oceňovanou nemovitostí. Přesnost výpočtu hodnoty Předmětu ocenění pomocí komparativního přístupu závisí na objemu (úplnosti) a kvalitě (spolehlivosti) informací o nákupních a prodejních transakcích (nebo nabídkách k prodeji).
Srovnávací přístup se skládá z následujících kroků:
1. Určení účelu posouzení s identifikací typu posuzovaných práv Předmětu posouzení a analogů.
2. Analýza realitního trhu analogů, které se funkčně shodují s nejlepším a nejefektivnějším využitím posuzované Nemovitosti.
3. Výběr srovnávací jednotky.
4. Výběr analogů z nákupních a prodejních transakcí a nabídek k prodeji (veřejná nabídka); kontrola informací na vybraných analogech o prodejní ceně, požadované ceně, platebních podmínkách, umístění, fyzických vlastnostech a dalších podmínkách transakce.
5. Výběr nejvýznamnějších srovnávacích parametrů pro úpravu cen analogů.
6. Úprava ceny srovnávacích jednotek analogů o rozdíly ve srovnávacích parametrech.
7. Analýza upravených hodnot jednotkových cen analogů.
8. Koordinace upravených hodnot jednotkových cen analogů a závěr o hodnotě předmětu ocenění pomocí komparativního přístupu.
V prodejní ceně se provádějí úpravy (úpravy), aby odrážely významné rozdíly mezi nimi. Prvotní údaje o Předmětu ocenění a analogech bytů pro srovnání jsou uvedeny v tabulce 7.
Tabulka 7 - Počáteční údaje o objektech srovnání (analogy)
| Srovnávací prvky | Předmět hodnocení | Předměty srovnání (analogy) | |||
| 1. Prodejní cena, rub. | - | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 |
| 2. Vlastnická práva | Plné vlastnictví | Vlastněno více než 3 roky, jeden dospělý majitel | Vlastněno více než 3 roky, jeden dospělý majitel | ||
| 3. Podmínky financování | Platba v hotovosti bez splátek | Platba v hotovosti bez splátek | Platba v hotovosti bez splátek | Platba v hotovosti bez splátek | |
| 4. Podmínky prodeje | Žádné zpoždění při odbavení | Zpožděný nástup na základnu | Žádné zpoždění při odbavení | Žádné zpoždění při odbavení | Žádné zpoždění při odbavení |
| 5. Tržní podmínky (čas) | 3 měsíce | Podobný | Podobný | Podobný | Podobný |
| 6. Umístění | |||||
| 7. Fyzikální vlastnosti: | |||||
| – celková plocha | 74,9 | 72,0 | 78,0 | 70,0 | |
| – životní prostor | 46,0 | 43,0 | 46,0 | 40,2 | 40,0 |
| – kuchyňský kout | 10,2 | 10,0 | 10,0 | 10,0 | |
| - podlaha | 6/16 | 13/16 | 4/16 | 9/16 | 10/16 |
| – výška stropu | 2,65 | 2,50 | 2,70 | ||
| – přítomnost balkonu, lodžie | K dispozici, zasklená lodžie | Chybí balkon Lodžie | Balkon Lodžie chybí | Chybí balkon Lodžie | Chybí balkon Lodžie |
| - podlaha | Laminát | Parkety | n/a | Linoleum | Laminát |
| – koupelna | Oddělené | Oddělené | Oddělené | Spoj | n/a |
| 8. Ekonomické charakteristiky: | |||||
| – provozní náklady | 7150 rub./měsíc. | Podobný | Podobný | Podobný | Podobný |
| 9. Použití | |||||
| - funkční účel | Pro svůj vlastní pobyt | Pro svůj vlastní pobyt | Pro svůj vlastní pobyt | Pro svůj vlastní pobyt | Pro svůj vlastní pobyt |
| - stát | dobrý | Průměrný | dobrý | Průměrný | Vynikající |
| - kvalita zpracování | Norma | Norma | Norma | Norma | Norma |
| 10. Nerealitní složky | |||||
| - telefon | K dispozici | K dispozici | K dispozici | K dispozici | K dispozici |
| – dodatečné informace | Domácí telefon, dvojitá okna | Intercom Okna s dvojitým zasklením | n/a | Intercom Okna s dvojitým zasklením | Video intercom, dvojitá okna |
Některé prvky srovnání jsou charakterizovány několika ukazateli, z nichž každý je upraven.
Při sběru informací o srovnávacích objektech (analogech) je nutné především shromáždit dostatečné množství zdokumentovaných dat o uskutečněných nákupních a prodejních transakcích analogů. Vzhledem k tomu, že tyto informace jsou důvěrné a není volný přístup do databází o uskutečněných obchodech pro nákup a prodej nemovitostí, můžete využít údaje o nabídkových cenách srovnávacích objektů převzaté z otevřených zdrojů specializovaných periodik a internetu. Údaje z veřejných nabídek se nejvíce blíží reálným cenám koupě a prodeje, což umožňuje s přihlédnutím k úpravě vyvolávací ceny co nejvěrněji odrážet skutečné ceny nákupu a prodeje nemovitostí.
Analogy musí být co nejvíce podobné posuzované Nemovitosti, a to především z hlediska prvních pěti prvků srovnání, a u rezidenčních nemovitostí (bytů) také z hlediska fyzických vlastností (počet místností, celková plocha, typ budovy, atd.). Všechny vybrané analogy jsou shrnuty v tabulce 8, která zahrnuje primární data získaná z otevřených zdrojů a doplňková data získaná přímo od prodejce analogů.
Níže je uvedeno zdůvodnění a výpočet výše úprav prvků srovnání, které se liší pro analogy a předmět hodnocení. K přiblížení každého objektu srovnání k objektu hodnocení se používá technika. Všechny údaje o předmětu ocenění musí zůstat nezměněny a pravděpodobně (hypoteticky) se změní pouze údaje o předmětu ocenění. Znaménko úpravy je určeno na základě následujícího: pokud se hodnota předmětu srovnání při přiblížení k předmětu ocenění pro jakýkoli prvek zvýší, pak je znaménko úpravy odpovídajícím způsobem kladné, pokud se sníží, pak znaménko o úprava je záporná.
Úpravy (úpravy) mohou být nákladové nebo procentuální. U kvantitativních charakteristik se rozdíly obvykle zavádějí v hodnotovém vyjádření a u kvalitativních - v procentech. Procentuální úpravy se aplikují na náklady srovnávacího objektu i srovnávací jednotky a úpravy nákladů se použijí na náklady srovnávacího objektu. Úpravy pro tržní podmínky, umístění a opotřebení jsou procenta.
Rozdíl mezi získanými hodnotami nákladů na byt a nákladů na byt s vyměněným srovnávacím prvkem bude přibližně tvořit výši úpravy.
Velikost každé úpravy je zdůvodněna. Toto stanovení výše úpravy je nejspolehlivější na rozvinutém trhu, pokud existuje dostatečný počet nabídek.
Na základě získaných dat (velikost korekcí, pozitivních i negativních) byla sestavena tabulka. 8
Uplatněné úpravy jsou zohledněny a zdůvodněny v tabulce. 9.
Tabulka 8 – Úprava a výpočet hodnoty Předmětu ocenění pomocí komparativního přístupu
| Srovnávací prvky | Předmět hodnocení | Předměty srovnání (analogy) | |||
| Prodejní cena, rub. | - | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 |
| Vlastnická práva | Plné vlastnictví | Vlastněno více než 3 roky, jeden dospělý majitel | Vlastněno více než 3 roky, dva dospělí majitelé | Vlastněno více než 3 roky, jeden dospělý majitel | Vlastněno více než 3 roky, jeden dospělý majitel |
| Úprava vlastnictví | |||||
| Upravené náklady | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 | |
| Podmínky financování | Platba v hotovosti bez splátek | Platba v hotovosti bez splátek | Platba v hotovosti bez splátek | Platba v hotovosti bez splátek | Platba v hotovosti bez splátek |
| Úprava podle podmínek financování | |||||
| Upravené náklady | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 | |
| Podmínky prodeje | Žádné zpoždění při odbavení | Zpožděný nástup na základnu | Žádné zpoždění při odbavení | Žádné zpoždění při odbavení | Žádné zpoždění při odbavení |
| Úprava pro podmínky prodeje | |||||
| Upravené náklady | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 | |
| Tržní podmínky (čas) | 3 měsíce | Podobný | Podobný | Podobný | Podobný |
| Přizpůsobení tržním podmínkám | |||||
| Upravené náklady | 12 200 000 | 11 790 000 | 9 700 000 | 13 800 000 | |
| Umístění | 115563, Moskva, ul. Generala Belov, 21 | 115583, Moskva, st. Generala Belov, 47 | 115563, Moskva, ul. Generala Belov, 29 | 115583 Moskva, sv. Generala Belov, 53/1 | 115583, Moskva, st. Generala Belov, 45/1 |
| Do metra | 12 min | 11 min | 10 min | 13 min | 10 min |
| - 0,5% | -1% | +1,5% | -1% | ||
| Upravené náklady | 12 139 000 | 11 672 100 | 9 845 500 | 13 662 000 | |
| Fyzikální vlastnosti: | |||||
| – celková plocha | 74,9 | 72,0 | 78,0 | 70,0 | |
| +2% | -4% | +7% | +4% | ||
| Upravené náklady | 12 381 780 | 11 205 216 | 10 534 685 | 14 208 480 | |
| – životní prostor | 46,0 | 43,00 | 46,00 | 40,20 | 40,00 |
| +3% | 0% | +5% | +6% | ||
| Upravené náklady | 12 753 233 | 11 205 216 | 11 061 419 | 15 060 989 | |
| – kuchyňský kout | 10,2 | 10,00 | 10,00 | 9,00 | 10,00 |
| 0 % | 0% | +1% | 0% | ||
| Upravené náklady | 12 753 233 | 11 205 216 | 11 172 033 | 15 060 989 | |
| - podlaha | 6/16 | 13/16 | 4/16 | 9/16 | 10/16 |
| Úprava na patro | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Upravené náklady | 12 753 233 | 11 205 216 | 11 172 033 | 15 060 989 | |
| – výška stropu | 2,65 | 2,50 | 2,70 | 2,60 | 2,60 |
| Nastavení pro výšku stropu | + 0,2% | 0% | 0% | 0% | |
| Upravené náklady | 12 778 740 | 11 205 216 | 11 172 033 | 15 060 989 | |
| – přítomnost balkonu, lodžie | Balkonová lodžie | Chybí balkon Lodžie | Balkon Lodžie chybí | Chybí balkon Lodžie | Chybí balkon Lodžie |
| Úprava pro přítomnost balkonu a lodžie | +2% | +5% | +2% | +2% | |
| Upravené náklady | 13 034 315 | 11 765 477 | 11 395 474 | 15 362 209 | |
| - podlaha | Laminát | Parkety | n/a | Linoleum | Laminát |
| Úprava pro pohlaví | -5% | 0% | 2% | 0% | |
| Upravené náklady | 12 382 599 | 11 765 477 | 11 623 384 | 15 362 209 | |
| – koupelna | Oddělené | Oddělené | Oddělené | Kombinovaný | Oddělené |
| Úprava do koupelny | 0% | 0% | +2% | 0% | |
| Upravené náklady | 12 382 599 | 11 765 477 | 11 855 851 | 15 362 209 | |
| Ekonomické vlastnosti: | |||||
| – provozní náklady | 7150 rub./měsíc. | Podobný | Podobný | Podobný | Podobný |
| Úprava o provozní náklady | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Upravené náklady | 12 382 599 | 11 765 477 | 11 855 851 | 15 362 209 | |
| Používání | |||||
| - funkční účel | Pro svůj vlastní pobyt | Pro svůj vlastní pobyt | Pro svůj vlastní pobyt | Pro svůj vlastní pobyt | Pro svůj vlastní pobyt |
| Úprava pro funkční účely | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Upravené náklady | 12 382 599 | 11 765 477 | 11 855 851 | 15 362 209 | |
| - stát | dobrý | Průměrný | dobrý | Průměrný | Vynikající |
| Úprava podle stavu | +5 000 | +5 000 | -5 000 | ||
| Upravené náklady | 12 387 599 | 11 765 477 | 11 860 851 | 15 357 209 | |
| - kvalita zpracování | Norma | Norma | Norma | Norma | Norma |
| Úprava pro kvalitu provedení | |||||
| Upravené náklady | 12 387 599 | 11 765 477 | 11 860 851 | 15 357 209 | |
| Nerealitní složky | |||||
| - telefon | K dispozici | K dispozici | K dispozici | K dispozici | K dispozici |
| Oprava na telefonu | |||||
| Upravené náklady | 12 387 599 | 11 765 477 | 11 860 851 | 15 357 209 | |
| – dodatečné informace | Domácí telefon, dvojitá okna | Intercom Okna s dvojitým zasklením | n/a | Intercom Okna s dvojitým zasklením | Video intercom, dvojitá okna |
| Úprava na základě dalších informací | - 10 000 | ||||
| Upravené náklady | 12 387 599 | 11 765 477 | 11 860 851 | 15 347 209 | |
| Počet úprav | |||||
| Celková čistá korekce | 297 993 | 1 145 045 | -2 160 851 | -944 769 | |
| (stejně, v procentech) | 2,44 | 9,71 | -22,28 | -6,85 | |
| Celková hrubá úprava | 334 400 | 1 179 000 | 1 993 500 | 1 809 000 | |
| (stejně, v procentech) | 2,74 | 10,00 | 20,55 | 13,11 |
Tabulka 9 – Odůvodnění úprav
| Typ úpravy | Popis povahy úpravy | Zavedené úpravy |
| Úprava pro umístění | Úprava závisí na prestiži oblasti, vzdálenosti k nejbližší stanici metra | 0,5 % za každou minutu |
| Úprava pro celkovou plochu | Úprava se provede, pokud se celková plocha posuzované nemovitosti odchyluje od plochy její obdoby o více než 1 m2. | 1 % za každý m2. |
| Úprava pro obytný prostor | Úprava se provede, pokud se obytná plocha posuzované nemovitosti odchyluje od plochy analogu o více než 1 m2. | 1 % za každý m2 |
| Úprava pro kuchyňskou linku | Úprava se provádí pouze v případě, že se plocha kuchyně posuzovaného objektu odchyluje od plochy analogové kuchyně o 1 m2 | 1 % za každý m2 |
| Úprava na patro | Umístění posuzované nemovitosti v prvním nebo posledním patře má negativní vliv na její hodnotu | První patro: -7 % Poslední patro: -2 % |
| Nastavení výšky stropu | Úprava se provádí pouze v případě, že se výška stropu posuzovaného objektu odchyluje od výšky stropu analogu o více než 10 cm. | 0,2 % na každých 10 cm |
| Úprava pro přítomnost balkonu | Přítomnost balkonu a lodžie zvyšuje hodnotu posuzované nemovitosti | 2% - přítomnost balkonu 5% - přítomnost lodžie |
| Úprava pro pohlaví | Kvalitní podlahová krytina zvyšuje hodnotu oceňované nemovitosti | Parkety: -5% Linoleum: +2% |
| Úprava do koupelny | Pohodlnější je samostatná koupelna, v důsledku čehož se zvyšuje hodnota nemovitosti | Kombinovaná: +2 % |
| Úprava pro stav a kvalitu provedení | Dobrý stav a dekorace bytu mají pozitivní vliv na hodnotu posuzované nemovitosti | Potřebuje opravu: +15 000 Průměrný stav: +5 000 |
| Oprava na telefonu | Přítomnost telefonu zvyšuje hodnotu předmětné nemovitosti | Instalace telefonu:+7 000 |
| Úprava na základě dalších informací | Další podstatné prvky předmětné nemovitosti rovněž zvyšují její hodnotu | Plastová okna: + 20 000,- Vrátný: + 5 000,-, video vrátný - 10 000,- |
Nejmenší počet úprav je pozorován u analogu č. 2, malá celková čistá korekce je pozorována u analogu č. 3 a nejmenší hrubá korekce je pozorována u analogu č. 1.
V tomto ohledu budou váhové koeficienty rozděleny takto: analog č. 1 – 0,35, analog č. 2 – 0,3, analog č. 3 – 0,2, analog č. 4 – 0,15
Upravená hodnota předmětné nemovitosti:
12 387 599*0,35+11 765 477*0,3+11 860 851*0,2+15 347 209*0,15 = 12 539 554,3 RUB
