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Ajuste para la negociación. Al estudiar la situación actual del mercado, el ajuste actual por negociación es del 3-7%. En casos bastante raros, el precio de transacción y el precio de oferta son los mismos. El precio inicial en la mayoría de los casos es significativamente más alto que el costo real de la propiedad. Esta prima, según nuestros cálculos, asciende al 3 - 7% mencionado anteriormente.

Basado en estos sitios:

http://shkolazhizni.ru/archive/0/n-3099/

http://www.vikup-kvartir.ru/news.php?id=609

Así, en este informe el ajuste por negociación fue del 5%.

Ajuste por derechos transferidos. Dado que se transfiere la propiedad del objeto de valoración y los objetos de análogos, no se realizaron ajustes por los derechos transferidos.

Ajuste por condiciones de financiación. Dado que el objeto de evaluación y sus análogos tienen condiciones de financiación de mercado, no se realizaron ajustes a las condiciones de financiación.

Ajuste a los términos de la transacción. Dado que el objeto de evaluación y objetos similares tienen términos de transacción de mercado, no se realizaron ajustes a los términos de la transacción.

Ajuste por condiciones de mercado (fecha de venta). Según las condiciones del mercado, el objeto de valoración y objetos similares son comparables. Por tanto, no se hizo ningún ajuste por las condiciones del mercado.

Ajuste por distancia del metro Dado que la propiedad evaluada y sus análogas están ubicadas en el mismo bloque, no se hizo ningún ajuste por la distancia al metro.

Ajuste por tipo de casa. Dado que el tipo de casa del inmueble objeto de evaluación y propiedades similares es el mismo, panel, no se realizaron ajustes al tipo de casa.

Ajuste por piso/número de pisos. El factor que incide en el coste es en qué piso se encuentra el apartamento. Si el piso es el primero, esto implica humedad y baja temperatura del aire en el apartamento y, por regla general, en los apartamentos del primer piso no hay suficiente luz natural debido a los árboles o arbustos plantados alrededor de la casa. En cuanto al piso superior, existe una alta probabilidad de goteras en el techo y un fuerte calentamiento de las ventanas en verano. No se puede descartar un problema con la presión del agua debido al piso superior. Por lo tanto, los apartamentos en los pisos superiores costarán más que los apartamentos en los pisos inferiores.

Según los sitios:

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-28.html

el ajuste para el primer y último piso es del 5-15%. Pero como los apartamentos similares están ubicados aproximadamente todos en pisos intermedios, el ajuste por piso/número de pisos no está incluido.

Ajuste por número de habitaciones. En cuanto al número de habitaciones, el objeto evaluado y los objetos similares son iguales: 3 habitaciones. Por lo tanto, no se realizó ningún ajuste por el número de habitaciones.

Ajuste por área total. Esta modificación se introduce si el área de la propiedad evaluada se desvía del área de su análogo en más de 10 metros cuadrados. Dado que los objetos analógicos difieren ligeramente del área total del objeto evaluado, no se realizó ningún ajuste en el área total.

Ajuste para zona de cocina. Esta modificación se introduce si el área de la cocina de la propiedad evaluada se desvía del área de la cocina del análogo en más de 1 m2.

Según los sitios:

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/korr-kuhni.html

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html

El importe del ajuste se toma a razón del 0,5% por cada m2.

Adaptación al espacio habitable. Como resultado del análisis de mercado, se reveló que el costo promedio de 1 metro cuadrado. m de un apartamento de dos habitaciones en el área de Yasenevo cuesta 157.834 rublos. Por lo tanto, el ajuste se calculó como la diferencia entre la superficie habitable de la propiedad tasada y la de una propiedad similar, multiplicada por el costo de 1 m2. m Se realizaron ajustes en todos los objetos analógicos excepto el No. 4, ya que el área total de los objetos analógicos No. 1, No. 2, No. 3 y No. 5 difiere en un promedio de 2 metros cuadrados. de la sala de estar de la propiedad que se está evaluando.

Ajuste de la altura del techo. Dado que la serie de la casa, concretamente P-3, todas tienen la misma altura de techo, no se realizó ningún ajuste en la altura del techo. .

Según el sitio:

http://tipdoma.ru/series_p-3.html

Ajuste para ventanas. Dado que las ventanas del objeto de valoración y de los objetos analógicos son las mismas, no se realizaron ajustes.

Ajuste a la vista desde la ventana.. Dado que la ventana de la propiedad evaluada y sus análogas tienen vista al patio y a la calle, no se realizó ningún ajuste.

Ajuste para el baño. El inmueble evaluado cuenta con un baño combinado, mientras que inmuebles similares cuentan con uno independiente, por lo que se realizó un ajuste por el monto del 2%.

Según el sitio:

http://www.directeconomic.ru/dhoms-669-6.html

Ajuste para la presencia de un balcón/logia. Esta enmienda implica un aumento en el costo del apartamento en presencia de este tipo de mejora, que asciende al 1-5%, ya que la propiedad evaluada tiene logia, lo que tiene ventajas sobre un balcón, hacemos una enmienda del 2%. al objeto análogo al número 3.

Según los sitios:

http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=39&t=35314

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-02

Ajuste por condición de acabado. Las reparaciones y la calidad del acabado afectan más directamente el costo del apartamento. Un acabado impecable y de alta calidad incrementa el precio en un 10%. Dado que la calidad del acabado del objeto evaluado no difiere mucho de la calidad del acabado de objetos análogos, no se realizó ningún ajuste.

Ajuste por características adicionales. Dado que las características adicionales del objeto de valoración y los objetos análogos no son muy diferentes, no se realizaron ajustes.

Puedes ver la lógica para calcular el valor final del objeto de valoración y calcular los ajustes en este archivo Excel: . También cuenta con un bloque llamado “reglas de ajuste”, que indica los montos específicos de ajustes a aplicar. Por ejemplo, para ajustar por distancia del metro, se utiliza un coeficiente de 1 para una desviación de 200 unidades, esto significa que cada 200 metros de distancia del metro da una desviación en el precio del 1%. Además, todos estos valores son personalizables, dependiendo de lo que se indique en su informe en la descripción de los ajustes, se pueden cambiar, porque las recomendaciones pueden diferir de diferentes fuentes. Para 8 tipos principales de ajustes, sugerimos utilizar el cálculo automático de valores según sus parámetros.

1. Ajuste por distancia desde parada de transporte público (metro)
2. Ajuste por piso
3. Ajuste por disponibilidad de locales de verano
4. Ajuste para el baño.
5. Ajuste por área total
6. Adaptación al espacio habitable.
7. Ajuste para el área de la cocina.
8. Ajuste por condición

Esto no significa que tenga que utilizar todos estos ajustes; si lo desea, puede ingresar el número 0 en la configuración de cualquiera de los ajustes y el cálculo automático no se realizará de forma predeterminada. También debes entender que las distancias entre objetos se calculan directamente en el mapa, sin tener en cuenta vallas, hoyos y otros obstáculos que hay que evitar. Yandex puede calcular distancias en las carreteras, pero el camino de un peatón es misterioso y llevará mucho tiempo aprender a calcularlo con precisión. Al crear un informe, siempre puedes corregir cualquier cifra calculada automáticamente a 0 o insertar la tuya propia si la situación lo requiere. El sistema también prevé un ajuste relativo arbitrario para tener en cuenta características no triviales del objeto de valoración. Para determinar con mayor precisión el costo final de un objeto, también puede utilizar un ajuste absoluto, con la ayuda del cual el valor deseado se ajustará no en un porcentaje del precio del análogo, sino en una cierta cantidad. Como regla general, dicho ajuste se utiliza para tener en cuenta los costos de las mejoras, ya sea reurbanización o reparaciones exclusivas, cuyo costo el tasador tiene derecho a determinar con su propia evaluación pericial.

En Prosimple el tamaño de los ajustes se determina con base en la metodología propuesta por el Centro Científico y Práctico de Tasadores Profesionales, donde, según la metodología, los ajustes tienen los siguientes valores:

SU. Yaskévich. “Métodos prácticos y ejemplos de realización de ajustes comparativos en la valoración de inmuebles (compra, venta y alquiler). Beneficio del empresario y desgaste externo. Evaluación de instalaciones de infraestructura." Moscú: NPCPO LLC, 2010.

Cuando se aplica el método comparativo, el valor del Bien de Valoración se determina en comparación con el precio de venta de objetos similares. La base para la aplicación de este enfoque es el hecho de que el valor de la Propiedad de Valoración está directamente relacionado con el precio de venta de objetos similares. Cada venta comparable (objeto de comparación, análoga) se compara con la propiedad que se está tasando. La precisión del cálculo del valor del Objeto de Valoración utilizando un enfoque comparativo depende del volumen (integridad) y la calidad (confiabilidad) de la información sobre las transacciones de compra y venta (u ofertas de venta).

El enfoque comparativo consta de los siguientes pasos:

1. Determinación del objeto de la valoración con identificación del tipo de derechos tasados ​​del Objeto de valoración y análogos.

2. Análisis del mercado inmobiliario de análogos que coincidan en finalidad funcional con el mejor y más eficaz uso del Inmueble tasado.

3. Seleccionar una unidad de comparación.

4. Selección de análogos entre transacciones de compra y venta y ofertas de venta (oferta pública); verificar información sobre análogos seleccionados sobre el precio de venta, precio de venta, condiciones de pago, ubicación, características físicas y otras condiciones de la transacción.

5. Selección de los parámetros de comparación más significativos para ajustar los precios de los análogos.

6. Ajuste del costo de las unidades de comparación de análogos por diferencias en los parámetros de comparación.

7. Análisis de valores ajustados de precios unitarios de análogos.

8. Coordinación de los valores ajustados de los precios unitarios de los análogos y conclusión sobre el valor del Objeto de Valoración mediante un enfoque comparativo.

Se realizan modificaciones (ajustes) al precio de venta para reflejar diferencias significativas entre ellos. Los datos iniciales sobre el Objeto de Valoración y sus análogos para comparación se presentan en la Tabla 7.

Tabla 7 - Datos iniciales sobre objetos de comparación (análogos)

Algunos elementos de comparación se caracterizan por varios indicadores, para cada uno de los cuales se realizan ajustes.

Al recopilar información sobre objetos de comparación (análogos), es necesario, en primer lugar, recopilar una cantidad suficiente de datos documentados sobre las transacciones de compra y venta de análogos completadas. Teniendo en cuenta que esta información es confidencial y no existe acceso gratuito a las bases de datos sobre transacciones realizadas para la compra y venta de bienes inmuebles, se pueden utilizar datos sobre los precios de oferta de los objetos de comparación tomados de fuentes abiertas de publicaciones periódicas especializadas e Internet. Los datos de las ofertas públicas son los más cercanos a los precios reales de las transacciones de compra y venta, lo que permite, teniendo en cuenta el ajuste del precio de venta, reflejar lo más fielmente posible los precios reales de compra y venta de inmuebles.

Los análogos deben ser lo más similares posible al Objeto de Evaluación y, en primer lugar, en los primeros cinco elementos de comparación. Todos los análogos seleccionados se resumen en la Tabla 8, que incluye datos primarios obtenidos de fuentes abiertas y datos adicionales obtenidos directamente del vendedor de análogos.

A continuación se proporciona la justificación y el cálculo del monto de los ajustes por elementos de comparación, que son diferentes para los análogos y el Objeto de Evaluación. Se utiliza una técnica para acercar cada objeto de comparación al Objeto de Evaluación. Todos los datos del objeto de valoración deben permanecer sin cambios y presumiblemente (hipotéticamente) solo cambian los datos del objeto de comparación. El signo del ajuste se determina con base en lo siguiente: si el valor del objeto de comparación al acercarse al Objeto de Valoración para cualquier elemento aumenta, entonces el signo del ajuste es positivo; en consecuencia, si disminuye, entonces el signo de; el ajuste es negativo.

Los ajustes (modificaciones) pueden ser de costo o porcentaje. Para las características cuantitativas, las diferencias generalmente se introducen en términos de valor y para las cualitativas, en términos porcentuales. Los ajustes porcentuales se aplican tanto al costo del objeto de comparación como a la unidad de comparación, y los ajustes de costo se aplican al costo del objeto de comparación. Los ajustes por condiciones de mercado, ubicación y desgaste son porcentajes.

La diferencia entre los valores obtenidos del costo del apartamento y el costo del apartamento con el elemento de comparación reemplazado constituirá aproximadamente el monto del ajuste.

La magnitud de cada ajuste está justificada. Esta determinación del monto del ajuste es más confiable en un mercado desarrollado si hay un número suficiente de ofertas.

A partir de los datos obtenidos (la magnitud de las correcciones, tanto positivas como negativas), se elaboró ​​​​una tabla. 8

Los ajustes aplicados quedan reflejados y justificados en la tabla. 9.

Tabla 8 – Ajuste y cálculo del valor del Objeto de Valoración mediante un enfoque comparativo

Tabla 9 - Justificación de los ajustes

El menor número de ajustes se observa en el análogo No. 3, la corrección bruta total más pequeña se observa en el análogo No. 1.

En este sentido, los coeficientes de ponderación se distribuirán de la siguiente manera:
análogo No. 1 – 0,4, análogo No. 2 – 0,25, análogo No. 3 – 0,35.

Valor ajustado de la propiedad en cuestión:

11 988 816*0,4+15 759 344*0,25+13 406 356*0,35 = 13.427.587 rublos

Información relacionada.

Cuando se aplica el método comparativo, el valor del Bien de Valoración se determina en comparación con el precio de venta de objetos similares. La base para la aplicación de este enfoque es el hecho de que el valor de la Propiedad de Valoración está directamente relacionado con el precio de venta de objetos similares. Cada venta comparable (objeto de comparación, análoga) se compara con la propiedad que se está tasando. La precisión del cálculo del valor del Objeto de Valoración utilizando un enfoque comparativo depende del volumen (integridad) y la calidad (confiabilidad) de la información sobre las transacciones de compra y venta (u ofertas de venta).

El enfoque comparativo consta de los siguientes pasos:

1. Determinación del objeto de la valoración con identificación del tipo de derechos tasados ​​del Objeto de valoración y análogos.

2. Análisis del mercado inmobiliario de análogos que coincidan en finalidad funcional con el mejor y más eficaz uso del Inmueble tasado.

3. Seleccionar una unidad de comparación.

4. Selección de análogos entre transacciones de compra y venta y ofertas de venta (oferta pública); verificar información sobre análogos seleccionados sobre el precio de venta, precio de venta, condiciones de pago, ubicación, características físicas y otras condiciones de la transacción.

5. Selección de los parámetros de comparación más significativos para ajustar los precios de los análogos.

6. Ajuste del costo de las unidades de comparación de análogos por diferencias en los parámetros de comparación.

7. Análisis de valores ajustados de precios unitarios de análogos.

8. Coordinación de los valores ajustados de los precios unitarios de los análogos y conclusión sobre el valor del Objeto de Valoración mediante un enfoque comparativo.

Se realizan modificaciones (ajustes) al precio de venta para reflejar diferencias significativas entre ellos. Los datos iniciales sobre la propiedad que se está evaluando y los análogos de los apartamentos para comparar se presentan en la Tabla 7.

Tabla 7 - Datos iniciales sobre objetos de comparación (análogos)

Algunos elementos de comparación se caracterizan por varios indicadores, para cada uno de los cuales se realizan ajustes.

Al recopilar información sobre objetos de comparación (análogos), es necesario, en primer lugar, recopilar una cantidad suficiente de datos documentados sobre las transacciones de compra y venta de análogos completadas. Teniendo en cuenta que esta información es confidencial y no existe acceso gratuito a las bases de datos sobre transacciones realizadas para la compra y venta de bienes inmuebles, se pueden utilizar datos sobre los precios de oferta de los objetos de comparación tomados de fuentes abiertas de publicaciones periódicas especializadas e Internet. Los datos de las ofertas públicas son los más cercanos a los precios reales de las transacciones de compra y venta, lo que permite, teniendo en cuenta el ajuste del precio de venta, reflejar lo más fielmente posible los precios reales de compra y venta de inmuebles.

Los análogos deben ser lo más similares posible a la Propiedad que se está evaluando, principalmente en términos de los primeros cinco elementos de comparación, y en el caso de bienes raíces residenciales (apartamentos) también en términos de características físicas (número de habitaciones, área total, tipo de edificio, etc.). Todos los análogos seleccionados se resumen en la Tabla 8, que incluye datos primarios obtenidos de fuentes abiertas y datos adicionales obtenidos directamente del vendedor de análogos.

A continuación se proporciona la justificación y el cálculo del monto de los ajustes por elementos de comparación, que son diferentes para los análogos y el Objeto de Evaluación. Se utiliza una técnica para acercar cada objeto de comparación al Objeto de Evaluación. Todos los datos del objeto de valoración deben permanecer sin cambios y presumiblemente (hipotéticamente) solo cambian los datos del objeto de comparación. El signo del ajuste se determina con base en lo siguiente: si el valor del objeto de comparación al acercarse al Objeto de Valoración para cualquier elemento aumenta, entonces el signo del ajuste es positivo; en consecuencia, si disminuye, entonces el signo de; el ajuste es negativo.

Los ajustes (modificaciones) pueden ser de costo o porcentaje. Para las características cuantitativas, las diferencias generalmente se introducen en términos de valor y para las cualitativas, en términos porcentuales. Los ajustes porcentuales se aplican tanto al costo del objeto de comparación como a la unidad de comparación, y los ajustes de costo se aplican al costo del objeto de comparación. Los ajustes por condiciones de mercado, ubicación y desgaste son porcentajes.

La diferencia entre los valores obtenidos del costo del apartamento y el costo del apartamento con el elemento de comparación reemplazado constituirá aproximadamente el monto del ajuste.

La magnitud de cada ajuste está justificada. Esta determinación del monto del ajuste es más confiable en un mercado desarrollado si hay un número suficiente de ofertas.

A partir de los datos obtenidos (la magnitud de las correcciones, tanto positivas como negativas), se elaboró ​​​​una tabla. 8

Los ajustes aplicados quedan reflejados y justificados en la tabla. 9.

Tabla 8 – Ajuste y cálculo del valor del Objeto de Valoración mediante un enfoque comparativo

Tabla 9 - Justificación de los ajustes

El menor número de ajustes se observa en el análogo No. 2, una pequeña corrección neta general se observa en el análogo No. 3 y la corrección bruta más pequeña se observa en el análogo No. 1.

En este sentido, los coeficientes de ponderación se distribuirán de la siguiente manera: análogo No. 1 – 0,35, análogo No. 2 – 0,3, análogo No. 3 – 0,2, análogo No. 4 – 0,15

Valor ajustado de la propiedad en cuestión:

12 387 599*0,35+11 765 477*0,3+11 860 851*0,2+15 347 209*0,15 = 12.539.554,3 rublos