— ухвала П'ятнадцятого арбітражного апеляційного суду від10.07.14 №А53-17409/2013. Витрати на ремонт по закладенню тріщин фундаменту, стін, перекриттів та даху, посилення конструкції, оштукатурювання стін, фарбування, заміна покрівлі, нове бетонне покриття підлог можуть бути враховані для цілей оподаткування одночасно;
- Постанова ФАС Центрального округу від 05.11.13 № А54-7269/2012. Зроблено заміну зношених конструкцій на новіші та довговічніші, заміну комунікацій, часткове перепланування зі збільшенням загальної площі перегородок до 20 відсотків. Інспекція наголосила, що виконані роботи призвели до збільшення площі приміщень. Але суд на підставі поверхових планів зробив висновок, що Загальна площаспірних приміщень змінилася трохи за рахунок використання більше сучасних матеріалівпри будівельних роботах;
- Постанова ФАС Волго-Вятського округу від 25.12.13 № А43-32179/2012. Усунено несправності, будівлю приведено в стан, придатний для експлуатації, встановлено перегородки. Інспекція вказала змінити призначення об'єкта нерухомості. Суд зазначив, що збільшення виробничих потужностей, покращення якості та зміни номенклатури продукції, зміни основних техніко-економічних показників будівлі не відбулося;
- Постанова ФАС Східно-Сибірського округу від01.11.13 № А19-3291/2013. Розбирання облицювання стін з фанерної ДСП, перегородок, металевих перемичок, плінтусів, підставок дерев'яних, шафових полиць, облицювання стін та влаштування підвісної стелі з гіпсокартону, закладення вибоїн у існуючих цементних підлогах; заміна дерев'яних віконна блоки із ПВХ, встановлення дверних блоків; прокладання трубопроводів опалення; перемонтаж радіаторів опалення; пробивання отворів у цегляних стінах; ремонт бетонної підготовки; пристрій фінішної стяжки, ізоляції мінватами, лінолеумних та килимових покриттівта інші роботи є ремонтними;
- Постанова Восьмого арбітражного апеляційного суду від 17.05.12 № А81-888/2011. Інспекція вказала, що внаслідок монтажних робіт фактично створено нові об'єкти основних засобів без демонтажу старих. Суд врахував, що демонтаж до проведення робіт був неможливий, оскільки роботи здійснювалися на діючому об'єкті, що експлуатується (розд. ХХприл. 8). Роботи відповідають ознакам капітального ремонту;
- Постанова ФАС Уральського округу від 15.09.11 № А76-25924/10. Зміна чавунних трубна поліетиленові є капітальним ремонтом, а не реконструкцією, функціональне призначення трубопроводу не змінилося (розд. ХVI дод. 8);
- Постанова ФАС Волго-Вятського округу від 12.08.11 № А82-7144/2010. Ремонт підлог, кабельних каналів та заміна дверних блоків є капітальним ремонтом (розд. VIприл. 8);
- Постанова ФАС Північно-Кавказького округу від 11.04.11 № А53-10464/2010. Монтаж нових вентиляційних систем та водопроводу відповідає ознакам капітального ремонту (розд. XII та XIII дод. 8), а не модернізації чи реконструкції. Внаслідок ремонту не відбулося вдосконалення виробництва та підвищення його техніко-економічних показників, не збільшено пропускна здатністьтрубопроводів;
- Постанови ФАС Північно-Кавказького округу від 16.02.11 № А32-15838/2010, від 11.02.11 № А32-16132/2010. Утеплення, шпаклівка, ґрунтовка, фарбування стін, оздоблення балконів, демонтаж та укладання тротуарної плитки, демонтаж та встановлення колодязів є ремонтними роботами, їх вартість не капіталізується (розд. IV та XVI дод. 8);
- Постанова ФАС Центрального округу від 30.12.10 № А68-1971/10. Витрати на ремонт фасаду та посилення конструктивних елементів будівлі відносяться до ремонту. Також до поточних відносяться витрати на роботи, що передують ремонту (підготовка плану-проекту, проведення геодезичних випробувань), та на перепланування, пов'язане з проведенням цих робіт;
- Постанова ФАС Московського округу від 03.12.10 № А40-13115/10-114-80. Виконано роботи з демонтажу плит покриттів, обрешітки з бруса, утеплення покриттів, вирівнюючих стяжок, огорож покрівель, розбирання покриттів покрівель. рулонних матеріалів, обшивка низу галереї, монтаж щитів покриттів, влаштування підлоги, монтаж прогонів, влаштування по ферм настилу, зміна вікон. Дані роботи відносяться до ремонту (зокрема, розд. IV дод. 8);
- Постанова ФАС Волго-Вятського округу від 02.11.10 № А82-4702/2009. Адміністративно-виробнича будівля «перетворилася» на культурно-розважальний центр, відбулася зміна кількісних параметрів (після завершення робіт збільшилася загальна площа приміщень, що здаються в оренду). Не змінилися площа, поверховість та обсяг будівлі. Суд визнав, що проведені роботи за своїм характером спрямовані на відновлення будівлі та є ремонтними;
- Постанова ФАС Уральського округу від 21.09.10 № А47-6070/2008. Вказані у договорі роботи з реконструкції є ремонтними роботами, оскільки не викликали зміни цільового призначення будівлі прохідної (сторожки), не змінилися техніко-економічні показники функціонування будівлі. Зроблено демонтаж конструкцій на фундаменті, розбирання утеплення покриттів, розбирання цегляних стін, перекриттів залізобетонних, армування кладки стін та бетонних основ, кладка перегородок з цегли, укладання плит та покриттів, зміна дрібних покриттів зі сталі та рулонних покриттів, пристрій пароізоляції, утеплення, стяжка, шпаклівка та ґрунтування, фарбування, штукатурка, монтаж каркасів воріт, заміна покрівлі та опалювальної системи; встановлення віконних та дверних блоків, обладнане підвальне приміщення;
- Постанова ФАС Московського округу від 04.09.09 № А40-94373/08-139-447. Роботи з часткового перепланування, ремонту тамбуру, підлоги, зміни повітроводів, ремонту та часткову замінукладки, заміні перегородки та частини бетонної основиправомірно віднесено до робіт з капітального ремонту. В результаті проведених робіт службове або технологічне призначення як в цілому будівлі, так і відремонтованого приміщення не змінилося (розд. II, III, V, XII дод. 8);
- Постанова ФАС Московського округу від 15.02.10 № А40-95760/08-116-293. В результаті проведених робіт демонтовано стару огорожу, встановлено та пофарбовано нову огорожу, здійснено монтаж хвірток та ворітних воріт. Оскільки технологічне та службове призначення огородження не змінилося, ці роботи є капітальним ремонтом (розд. XXI дод. 8);
- Постанова Дев'ятого арбітражного апеляційного суду від 14.07.09 № А40-16205/09-99-33. При заміні тип нового покриття повинен відповідати вимогам норм та технічних умовдля нового будівництва. У робочих приміщеннях встановлені вогнетривкі двері. Для цього зроблено допоміжні роботи: зняття наличників, зняття дверних полотен, демонтаж дверних коробок. Також було проведено роботи з покращення косметичного та виробничого стану офісних приміщень. Роботи визнані поточним ремонтом, оскільки не відповідають ознакам капітального (розд. VI та VIII дод. 3);
- Постанова ФАС Московського округу від 26.05.09 № А40-27155/07-98-157. Зроблено пробивання отворів у конструкціях з цегли та встановлення блоків у зовнішніх та внутрішніх. дверних отворах, розбирання кладки та кладка окремих ділянок стін з цегли, розбирання та встановлення крокв двосхилих, зміна обрешітки з прозорами з дощок товщиною до 30 мм, розбирання металоконструкцій, монтаж перфорованого настилу, старої ізоляції з мінеральної вати, утеплення покриттів плитами з мінераловатних плит, встановлення вентиляційних систем з листової оцинкованої сталі, гідроізоляції герметиком, жалюзійних ґрат, дверних блоків та інші будівельно-монтажні роботи, що належать до капітального ремонту;
- Постанова ФАС Північно-Західного округу від 17.10.08 № А56-48759/2007. Регулювання систем центрального опалення, зміна окремих секцій опалювальних приладівта невеликих ділянок трубопроводів при усуненні витоків та засмічень у трубах, ремонт та заміна в окремих приміщеннях регулювальної та запірної арматури та інші роботи за утриманням належать до робіт поточного ремонту, їх вартість не капіталізується (розд. XIII дод. 3);
- Постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 27.08.08 № А81-461/2008. Здійснені компанією роботи з ремонту трубопроводу повністю відповідають змісту капітального ремонту (розд. XVII дод. 8);
- Постанова ФАС Північно-Західного округу від 21.05.07 № А56-27115/2006. Кладка перегородок, пристрій додаткових санвузлів та витяжок, ремонтно-оздоблювальні роботи (шпаклівка, фарбування стін, укладання плитки, пристрій підвісних стель, ремонт дверей) є капітальним ремонтом
Як довести необхідність ремонту даху будинку?
Необхідність поточного чи капітального ремонту даху визначається з урахуванням зношування конструктивних елементів, а також закінчення терміну ефективної експлуатації дахів. У разі виникнення спірних питань, висновок про необхідність ремонту даху, а також інших конструктивних елементів будівлі можуть виконати експертні організації або організації, які мають допуск СРО.
В даний час в РФ діють такі нормативні акти, у сфері регламентації проведення поточного та капітального ремонту:
Норми від 23.11.1988 № ВСН 58-88 (р) (орган, який затвердив документ або додаток до документа — ДЕРЖБУД СРСР) «Положення про організацію та проведення реконструкції, ремонту та технічне обслуговуваннябудівель, об'єктів комунального та соціально-культурного призначення». У цих нормах наводяться визначення поточного та капітального ремонту будівлі, згідно з якими:
Поточний ремонт будівлі – ремонт будівлі з метою відновлення справності (працездатності) його конструкцій та систем інженерного обладнання, а також підтримки експлуатаційних показників.
Капітальний ремонт будівлі — ремонт будівлі з метою відновлення його ресурсу із заміною при необхідності конструктивних елементів і систем інженерного обладнання, а також поліпшення експлуатаційних показників.
Поточний ремонт повинен проводитися з періодичністю, що забезпечує ефективну експлуатацію будівлі або об'єкта з моменту завершення будівництва (капітального ремонту) до моменту постановки на черговий капітальний ремонт (реконструкцію). При цьому повинні враховуватися природно-кліматичні умови, Конструктивні рішення, технічний стан та режим експлуатації будівлі чи об'єкта. Тривалість їх ефективної експлуатації до проведення чергового ремонту наведена в рекомендованому додатку. 3, а склад основних робіт з поточного ремонту - у рекомендованому дод. 7.
Таким чином, необхідність ремонту даху можна обґрунтувати закінченням терміну ефективної експлуатації, встановленого у дод. 3. Наприклад, термін ефективної експлуатації покриття даху із чорної сталі становить 10 років з моменту будівництва, відповідно після закінчення цього терміну необхідно проводити поточний ремонт покриття.
Також визначено перелік основних робіт з поточного ремонту будівель та об'єктів; перелік додаткових робіт, які проводяться при капітальному ремонті будівлі та об'єктів.
Визначення ступеня зношування дахів та необхідність її ремонту, можливо також визначити з Наказу Держгромадян СРСР від 24.12.1986 №№ 446, ВСН 53-86(Р).
Роз'яснення про поточний та капітальний ремонт також наведено у методичній документації Держбуду СРСР від 29.12.1973 №№ 13-14.2000, 279 «МДС 13-14.2000 Положення про проведення планово-попереджувального ремонту виробничих будівель та споруд».
Обґрунтування цієї позиції наведено нижче у матеріалах «Системи Юрист»
НОРМИ ВІД 23.11.1988 № ВСН 58-88 (Р) (ОРГАН, ЩО ЗАТВЕРДИВ ДОКУМЕНТ АБО ДОДАТОК ДО ДОКУМЕНТУ — ДЕРЖБУД СРСР)
"4. Поточний ремонт будівель та об'єктів
4.1. Поточний ремонт повинен проводитися з періодичністю, що забезпечує ефективну експлуатацію будівлі або об'єкта з моменту завершення будівництва (капітального ремонту) до моменту постановки на черговий капітальний ремонт (реконструкцію). При цьому повинні враховуватись природно-кліматичні умови, конструктивні рішення, технічний стан та режим експлуатації будівлі чи об'єкта. Тривалість їх ефективної експлуатації до проведення чергового ремонту наведена в рекомендованому додатку. 3, а склад основних робіт з поточного ремонту - у рекомендованому дод. 7.*
4.2. Поточний ремонт повинен виконуватися за п'ятирічними (з розподілом завдань за роками) та річними планами.
Річні плани (з розподілом завдань по кварталах) повинні складатися на уточнення п'ятирічних з урахуванням результатів оглядів, розробленої кошторисно-технічної документації на поточний ремонт, заходів щодо підготовки будівель та об'єктів до експлуатації у сезонних умовах.
4.3. Приймання закінченого поточного ремонту житлових будівель має здійснюватися комісією у складі представників житлово-експлуатаційної, ремонтно-будівельної (при виконанні робіт підрядним способом) організацій, а також будинкового комітету (правління ЖБК, органу управління житловим господарством організації або підприємств міністерств та відомств).
Приймання закінченого поточного ремонту об'єкта комунального чи соціально-культурного призначення має здійснюватися комісією у складі представника експлуатаційної служби, ремонтно-будівельної (при виконанні робіт підрядним способом) організації та представника відповідного вищого органу управління.
Порядок приймання житлових будинків після поточного ремонту має встановлюватись Мінжитлокомгоспами (Мінкомгоспами) союзних республік, а об'єктів комунального та соціально-культурного призначення — відповідними органами галузевого управління.
4.4. При виконанні поточного ремонту будівель підрядним способом слід застосовувати принципи ціноутворення та порядок оплати виконаних робіт, передбачені для капітального ремонту.
4.5. Поточний ремонт житлових та підсобних приміщеньквартир повинен виконуватися наймачами цих приміщень власним коштом за умов і порядку, визначених законодавством союзних республік. Перелік робіт з ремонту квартир, що виконуються наймачами власним коштом, наведено у рекомендованому дод. 8. Ці роботи повинні виконуватися за рахунок коштів експлуатуючої організації, якщо вони спричинені несправністю елементів будівлі (покрівлі, інженерних системта ін), технічне обслуговування та ремонт яких входять до її обов'язків".
Професійна довідкова система для юристів, в якій ви знайдете відповідь на будь-яке, навіть найскладніше питання.
У ході поточної фінансово-господарської діяльності установи силових відомств з метою підтримки нормальних техніко-експлуатаційних характеристик закріплених за ними будівель та споруд здійснюють поточний та капітальний ремонт, а інколи реконструкцію та будівництво нових об'єктів основних засобів. Поговоримо про те, на що слід звернути увагу установ під час проведення ремонтних робіт.
Перед тим як безпосередньо переходити до проведення ремонтних робіт, установі слід визначити, до якого типу відноситимуться роботи, що виконуються: до капітального (поточного) ремонту або реконструкції. Адже у разі неправильної кваліфікації робіт та оплати не того виду видатків установа може бути притягнута до відповідальності за нецільове використання коштів.
Для цього необхідно звернутися до нормативно-правовим актам, що регламентує діяльність у галузі будівництва, оскільки чинне бухгалтерське та податкове законодавство не містить визначень зазначених понять.
Відповідно до п. 3.8 МДС 81-35.2004 до капітального ремонту будівель та споруд відносяться роботи з відновлення чи заміни окремих частинбудівель (споруд) або цілих конструкцій, деталей та інженерно-технічного обладнання у зв'язку з їх фізичним зносом та руйнуванням на більш довговічні та економічні, що покращують їх експлуатаційні показники.
Для довідки:попереджувальний (поточний) ремонт полягає в систематично і своєчасно проведених роботах щодо запобігання зносу конструкцій, обробки, інженерного обладнання, а також роботах з усунення дрібних пошкоджень та несправностей.
У ході аналізу наведених визначень можна дійти невтішного висновку, що з поточному ремонті можна проводити лише незначні роботи, отже, всі основні роботи мають виконуватися при капітальному ремонті. Наприклад, частковий ремонт покрівлі з урахуванням незначності матеріальних та трудових витрат буде поточним ремонтом, а суцільна зміна чи заміна всіх видів покрівлі – капітальним.
Відповідно до п. 3.4 МДС 81-35.2004 при реконструкції (перебудові) існуючих цехів підприємства та об'єктів основного, підсобного та обслуговуючого призначення, як правило, без розширення наявних будівель та споруд основного призначення, пов'язаного з удосконаленням виробництва та підвищенням його техніко-економічного рівня та здійснюваного за комплексним проектом на модернізацію підприємства з метою збільшення виробничих потужностей, поліпшення якості та зміни номенклатури продукції, в основному без збільшення чисельності працюючих за одночасного поліпшення умов їх праці та охорони довкілляможуть здійснюватися такі заходи:
Таким чином, якщо установа планує замінити покриття покрівлі, це буде визнано ремонтом (поточним або капітальним), а якщо воно хоче обладнати на горищі робочі кабінети або надбудувати на покрівлі мансарду, то роботи вже будуть реконструкцією.
Зауважимо, що аналогічні норми є у Містобудівному кодексі.
Перелік основних робіт, які проводяться в ході поточного та капітального ремонту щодо об'єктів соціально-культурної сфери, наведено у ВСН 58-88(р), а щодо об'єктів виробничої сфери – у МДС 13-14.2000.
Відповідно до п. 1.1 ВСН 58-88(р) це положення поширюється на об'єкти комунального та соціально-культурного призначення незалежно від форми власності. Згідно з додатком В до СП 118.13330.2012 « Громадські будівліта споруди. Актуалізована редакція СНіП 31-06-2009», затверджених Наказом Мінрегіону РФ від 29.12.2011 № 635/10 до будівель та приміщень громадського призначення відносяться:
Зверніть увагу:перелік додаткових робіт, які проводяться при капітальному ремонті, наведено у додатку 9 до ВСН 58-88(р).
Відповідно до п. 5.1 ВСН 58-88(р) капітальний ремонт повинен включати усунення несправностей всіх зношених елементів, відновлення або заміну (крім повної заміни кам'яних і бетонних фундаментів, що несуть стін і каркасів) їх на більш довговічні та економічні, що покращують експлуатаційні показники будівель, що ремонтуються . При цьому може здійснюватися економічно доцільна модернізація будівлі або об'єкта: покращення планування, збільшення кількості та якості послуг, оснащення видами інженерного обладнання, що бракують, благоустрій навколишньої території.
При реконструкції будівель (об'єктів) виходячи з містобудівних умов, що склалися, і діючих норм проектування крім робіт, що виконуються при капітальному ремонті, можуть здійснюватися:
При реконструкції об'єктів комунального та соціально-культурного призначення можуть передбачатися розширення існуючих та будівництво нових будівель та споруд підсобного та обслуговуючого призначення, а також будівництво будівель та споруд основного призначення, що входять до комплексу об'єкта, які натомість ліквідуються.
Перелік основних робіт, що виконуються під час поточного ремонту, представлений у додатку 4 до ВСН 58-88(р).
Особливу увагу слід надати питанням обґрунтованості проведення ремонтних робіт. Відповідно до п. 6 ст. 55.24 ГрК РФ з метою забезпечення безпеки будівель, споруд у процесі їх експлуатації установи повинні забезпечувати технічне обслуговування будівель, споруд, їх експлуатаційний контроль та поточний ремонт.
Експлуатаційний контроль за технічним станом будівель, споруд здійснюється в період їх експлуатації шляхом періодичних оглядів, контрольних перевірок та (або) моніторингу стану основ, будівельних конструкцій, систем інженерно-технічного забезпечення та мереж інженерно-технічного забезпечення з метою оцінки стану конструктивних та інших характеристик надійності та безпеки будівель, споруд, систем та мереж інженерно-технічного забезпечення та відповідності зазначених характеристик вимогам технічних регламентів, проектної документації.
Для довідки:на підставі п. 3.2 ВСН 58-88(р) проведені огляди поділяються на планові та позапланові. У свою чергу, планові огляди поділяються на загальні та часткові.
При загальних оглядах контролюється технічний стан будівлі або об'єкта в цілому, його систем та зовнішнього благоустрою, при часткових оглядах – технічний стан окремих конструкційприміщень, елементів зовнішнього впорядкування. Позапланові огляди повинні проводитися після землетрусів, селевих потоків, злив, ураганних вітрів, сильних снігопадів, повеней та інших явищ стихійного характеру, які можуть спричинити пошкодження окремих елементівбудівель та об'єктів, після аварій у системах тепло-, водо-, енергопостачання та при виявленні деформацій основ.
Зверніть увагу:загальні огляди повинні проводитися двічі на рік (навесні та восени).
Для проведення зазначених оглядів установі слід створити комісію, які результати слід відображати в документах з обліку технічного стану будівлі або об'єкта (журналах обліку технічного стану, спеціальних картках та ін.). У цих документах повинні міститися оцінка технічного стану будівлі або об'єкта та її елементів, виявлені несправності, місця їх знаходження, причини, що спричинили ці несправності, а також відомості про виконані під час огляду ремонтні роботи. Узагальнені відомості про стан будівлі або об'єкта повинні щорічно відображатись у його технічному паспорті.
Підставою щодо ремонтних робіт мають бути акти огляду майна і дефектні відомості (дефектні акти) (Лист Мінфіну РФ від 04.12.2008 № 03-03-06/4/94). З метою проведення оглядів у закладі необхідно сформувати комісію чи призначити відповідальних осіб. У дефектній відомості доцільно показати такі відомості:
Водночас, на нашу думку, є доцільним затвердити форми документів в обліковій політиці установи. Як приклад можна використовувати акт про виявлені дефекти обладнання, що складається за формою ОС-16, затвердженої Постановою Держкомстату РФ від 21.01.2003 № 7.
Зверніть увагу:форми зазначених документів не затверджено. Отже, ці документи можуть бути складені у довільній формі.
Ремонтні роботи можуть проводитися як силами працівників установи (у межах виконання ними своїх посадових обов'язків), і із залученням сторонніх організацій. Нагадаємо, що залучення сторонньої організації має здійснюватися відповідно до процедур, передбачених федеральними законамивід 05.04.2013 № 44-ФЗ «Про контрактну систему у сфері закупівель товарів, робіт, послуг для забезпечення державних та муніципальних потреб» (далі – Закон про контрактну систему) та від 18.07.2011 № 223-ФЗ «Про закупівлю товарів, робіт , послуг окремими видами юридичних».
Після того, як установа визначилася з недоліками, які мають бути усунені, складається кошторис на проведення ремонтних робіт та укладається державний контракт на підставі процедур, передбачених Закономпро контрактну систему. Нагадаємо, що договором будівельного підряду має бути визначено склад та зміст технічної документації, а також має бути передбачено, яка зі сторін та у який термін має подати відповідну документацію.
Підставою визначення ціни контракту на будівництво, реконструкцію, капітальний чи поточний ремонт об'єкта капітального будівництває проектна документація(Включає кошторисну вартість робіт), розроблена та затверджена відповідно до законодавства РФ.
З огляду на ст. 48 ГрК РФ проектна документація являє собою документацію, що містить матеріали в текстовій формі та у вигляді карт (схем) і визначальну архітектурні, функціонально-технологічні, конструктивні та інженерно-технічні рішення для забезпечення будівництва, реконструкції об'єктів капітального будівництва, їх частин, капітального ремонту, якщо при його проведенні торкаються конструктивних та інших характеристик надійності та безпеки об'єктів капітального будівництва.
Склад проектної документації наведено у ч. 12 ст. 48 ГрК РФ та Постанови Уряду РФ від 16.02.2008 № 87 «Про склад розділів проектної документації та вимоги до їх змісту». У разі проведення капітального ремонту об'єктів капітального будівництва здійснюється підготовка окремих розділів проектної документації на підставі завдання забудовника чи замовника залежно від утримання робіт, які виконуються під час капітального ремонту об'єктів капітального будівництва.
Зверніть увагу:слід враховувати, що у разі проведення поточного ремонту достатньо лише кошторису, що обґрунтовує вартість робіт.
Відповідно до ст. 49 ГрК РФ проектна документація об'єктів капітального будівництва підлягає державній експертизі. Експертиза проектної документації не проводиться у разі, якщо для будівництва, реконструкції не потрібне отримання дозволу на будівництво, а також при проведенні цієї експертизи щодо проектної документації об'єктів капітального будівництва, яка отримала позитивний висновок державної експертизи та застосовується повторно, або модифікації даної проектної документації, не Що стосується конструктивних та інших характеристик надійності та безпеки об'єктів.
Після отримання позитивного висновку державної експертизи проектна документація затверджується забудовником чи замовником.
Відповідно до п. 2 ст. 51 ГрК РФ будівництво, реконструкція об'єктів капітального будівництва здійснюються на підставі дозволу на будівництво.
Нагадаємо, що оплата виконаних робіт має здійснюватися у порядку, встановленому укладеним контрактом. При цьому слід пам'ятати, що згідно із ч. 3 ст. 94 Закону про контрактну систему для перевірки поданих постачальником (підрядником, виконавцем) результатів, передбачених договором, у частині їх відповідності умовам договору установа має провести експертизу. Експертиза результатів, передбачених контрактом, може проводитися установою самотужки, або до її проведення можуть залучатися експерти, експертні організації на підставі контрактів, укладених відповідно до Закону про контрактну систему. У разі проведення ремонтних робіт експертизу слід здійснювати як контрольних обмірів виконаних робіт.
Зверніть увагу:у тому випадку, коли документи не містять повністю зазначених вище відомостей про роботу в минулому, до дублікату трудової книжки вноситься лише наявна у документах інформація.
Суть цієї перевірки полягає у зіставленні фактично виконаних обсягів робіт у натурі (на об'єкті будівництва чи ремонту) з аналогічними обсягами, зазначеними в актах за формою КС-2.
Вихідними документами щодо контрольних обмірів є:
Відповідно до ч. 7 ст. 94 Закону про контрактну систему приймання результатів окремого етапу виконання контракту, а також поставленого товару, виконаної роботи або наданої послуги здійснюється у порядку та строки, що встановлені контрактом, та оформляється документом про приймання, який підписується замовником (у разі створення приймальної комісії він підписується всіма членами приймальної комісії і затверджується замовником), або замовник у ті самі терміни направляє постачальнику (підряднику, виконавцю) у письмовій формі мотивовану відмову від підписання такого документа.
Насправді трапляються випадки, коли необхідно провести спочатку не передбачені додаткові роботи. Слід пам'ятати, що під час укладання та виконання контракту зміна його умов не допускається, крім випадків, передбачених ст. 34 та 95 Закону про контрактну систему.
Відповідно до пп. "б" п. 1 ч. 1 ст. 95 Закону про контрактну систему зміна істотних умов контракту при його виконанні можлива, якщо за пропозицією замовника збільшуються передбачені контрактом кількість товару, обсяг роботи або послуги не більше ніж на 10% або зменшуються встановлена контрактом кількість товару, обсяг виконуваної роботи або послуги, що надається, не більше що на 10%. При цьому за згодою сторін допускається зміна з урахуванням положень бюджетного законодавства РФ ціни контракту пропорційно до додаткової кількості товару, додатковому обсягу роботи або послуги виходячи з встановленої в контракті ціни одиниці товару, роботи або послуги, але не більше ніж на 10% ціни контракту.
При зменшенні передбачених контрактом кількості товару, обсягу роботи чи послуги сторони контракту зобов'язані зменшити його ціну, виходячи з ціни одиниці товару, роботи чи послуги. Ціна одиниці товару, що додатково поставляється, або ціна одиниці товару при зменшенні передбаченої контрактом кількості товару, що поставляється, повинна визначатися як приватна від поділу первісної ціни контракту на встановлену в контракті кількість такого товару.
Отже, у разі необхідності збільшення або зменшення замовником передбаченого контрактом обсягу робіт (якщо така можливість була встановлена документацією про закупівлю) при виконанні контракту можна збільшити або зменшити обсяг робіт за певними позиціями локального кошторисного розрахунку не більше ніж на 10%, виходячи із встановленої в контракті ціни одиниці обсягу роботи. При цьому загальна вартість кошторисного розрахунку має бути змінена пропорційно до додаткового обсягу робіт, але не більше ніж на 10%.
Щодо виникнення необхідності виконати роботи, не передбачені контрактом, для їх проведення установі потрібно здійснити нову закупівлю конкурентними способами визначення постачальника (підрядника, виконавця), встановленими Законом про контрактну систему.
Для відображення операцій у бухгалтерському (бюджетному) обліку об'єктів основних засобів, переданих (отриманих) для проведення ремонту, слід застосовувати акт приймання-здачі відремонтованих, реконструйованих та модернізованих об'єктів основних засобів (далі – акт (ф. 0504103)) .
В акті (ф. 0504103) містяться відомості про строки проведення робіт за договором та фактично відомості про об'єкт основних засобів та витрати на проведення робіт з ремонту, реконструкції та (або) модернізації.
Перший екземпляр акта залишається в установі, другий екземпляр передається організації, яка проводила ремонт. Акт підписується членами приймальної комісії або особою, яка уповноважена на приймання об'єктів основних засобів, а також представником організації (структурного підрозділу), яка проводила ремонт, реконструкцію. Він затверджується керівником організації або уповноваженою ним особою та здається до бухгалтерії.
Зверніть увагу:якщо ремонт виконує стороння організація, акт складається у двох примірниках.
Якщо ж ремонтні роботи здійснюються силами працівників установи відповідно до їх посадовими обов'язками, витрати оформлюються такими уніфікованими формами первинної документації:
Результат робіт з ремонту об'єкта основних засобів, що не змінюють його вартість, включаючи заміну елементів у складному об'єкті основних засобів (у комплексі конструктивно зчленованих предметів, що є єдиним цілим), підлягає відображенню в регістрі бухгалтерського обліку – інвентарній картці обліку об'єкта нефінансових активів (ф. 0504031) відповідного об'єкта основних засобів шляхом внесення записів про вчинені зміни без відображення на рахунках бухгалтерського обліку (п. 27 Інструкції № 157н).
Списання використаних у процесі проведення робіт матеріальних запасів, придбаних замовником самостійно та переданих виконавцю (підряднику), оформляється актом списання матеріальних запасів, що складається на підставі переліку використаних під час проведення робіт матеріалів, зазначених у акті приймання-здавання відремонтованих, реконструйованих, модернізованих об'єктів основних засобів .
На закінчення ще раз зазначимо, що в ході проведення ремонтних робіт здійснюється заміна частин, що вибули з ладу, деталей новими, при цьому функції основного засобу не змінюються, тобто така заміна не розширює і не збільшує можливості об'єкта основних засобів і не покращує його технічні характеристики. У ході проведення реконструкції покращуються (підвищуються) спочатку прийняті нормативні показники функціонування. Витрати на реконструкцію об'єкта основних засобів після закінчення збільшують первісну вартість такого об'єкта.
1У статті порушується питання про економічну та соціальну ефективність та доцільність проведення капітального ремонту багатоквартирних житлових будинків. У статті наведено статистичні дані стану житлового фонду міста Пермі. Розглянуто основні положення житлової політики держави та краю – зміни, внесені до житлового кодексу РФ, а також основні положення регіональної програми капітального ремонту спільного майна у багатоквартирних будинках, а також наведено огляд існуючої системи утримання та проведення капітального ремонту багатоквартирних житлових будинків. Виділено основні критерії відбору будинків для капітального ремонту. Наведено практичні прикладиобстеження багатоквартирних житлових будинків міста Пермі, які мали на меті визначення доцільності проведення капітального ремонту. Запропоновано рекомендації організації та ефективне та доцільне проведення капітального ремонту багатоквартирних житлових будинків.
технічний стан
фізичний та моральний знос
модернізація
капітальний ремонт житлових багатоквартирних будинків
відтворення житлового фонду
житловий фонд
1. Регіональна програма капітального ремонту спільного майна у багатоквартирних будинках, розташованих на території Пермського краю, на 2014-2044 роки, затверджена Постановою Уряду Пермського краю від 24.04.2014 № 288-п [ Електронний ресурс]: доступ з електронного фонду правової та нормативно-технічної документації «Техексперт».
2. ВСН 58-88 (р). Положення про організацію та проведення реконструкції, ремонту та технічного обслуговування будівель об'єктів комунального та соціально-культурного призначення [Електронний ресурс]: режим доступу: Техексперт.
3. Євдокименко Н.Л., Ларін С.М. Проблеми фінансового забезпечення капітального ремонту житлового фонду.// Аудит та фінансовий аналіз.- №5 – 2009.
4. МДК 2-04.2004. Методичний посібникза утриманням та ремонтом житлового фонду [Електронний ресурс]: режим доступу: Техексперт.
5. Методика визначення фізичного зношування цивільних будівель [Електронний ресурс]: затв. Наказом Мінкомунгоспу РРФСР від 27.10.1970 N 404). - Режим доступу: КонсультантПлюс.
6. Сазонов П.А. Економічний аналіз інвестиційного забезпечення капітального ремонту багатоквартирних будинків: дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук. - Н. Новгород, 2004р.- 136с.
7. Територіальний орган Федеральної службиДержавної статистики з Пермського краю (Пермьстат) [Електронний ресурс]: офіц. сайт. - Режим доступу: http://permstat.gks.ru/.
Серед безлічі проблем та завдань, що накопичилися у житловій сфері м. Пермі, на перший план виходить проблема капітального ремонту, реконструкції, модернізації та реновації житлового фонду.
Ця проблема виникла у зв'язку з багаторічним недофінансуванням капітального ремонту та реконструкції житлового фонду та комунального господарства. За минулі два десятиліття суттєво збільшився знос житлового фонду та комунальних об'єктів, що призвело до збільшення обсягів ветхого та аварійного житла, зниження надійності, екологічної безпеки експлуатації інженерних систем, підвищення поточних витрат на їх утримання.
Мета дослідження
Метою дослідження є огляд існуючої системи утримання та проведення капітального ремонту багатоквартирних житлових будинків, огляд критеріїв щодо відбору будинків для капітального ремонту та оцінка їхньої достатності для обґрунтування проведення капітального ремонту житлових багатоквартирних будівель.
Результати дослідження
Як показує статистика за 2013 рік, 60,2% площі житлового фонду Пермського краю перебуває у стані від 0 до 30% зносу, 33,8% фонду – 31-65% зносу; 5,0% та 1,1% - 66-70% та понад 70% зносу відповідно. При цьому частка багатоквартирних житлових будинків зі ступенем зношування 31-65% становить 57,7%. Частка старого та аварійного житла становить 4,3%. Необхідно також зазначити, що значна частина житлового фонду м. Пермі не задовольняє сучасним запитам населення щодо якісним характеристикам, технічного змісту та рівня благоустрою.
У зв'язку із змінами в Житловому кодексі РФ у частині організації та фінансування капітального ремонту багатоквартирних житлових будівель, владою м. Пермі розроблено «Регіональну програму капітального ремонту спільного майна в багатоквартирних будинках, розташованих на території Пермського краю...», за умовами якої в Програму включаються всі багатоквартирні будинки, за винятком будинків, визнаних у установленому порядкуаварійними та підлягаючими знесенню, та будинків, фізичне зношування яких перевищує 70%.
Проранжувати житлові будинкиза ступенем їх зношеності - завдання муніципалітету на підставі постанови Уряду РФ від 30 червня 2015 року N 657 та постанови Уряду РФ від 29 жовтня 2014 року N 1115 про технічний моніторинг будинків. Крім того, згідно із законом Пермського краю від 11.03.2014 № 304-ПК, черговість включення багатоквартирних будинків до регіональної програми капітального ремонту багатоквартирних будинків визначається на підставі даних моніторингу технічного стану багатоквартирних будинків відповідно до таких критеріїв: 1) рік введення в експлуатацію багатоквартирного будинку; 2) дата останнього проведення капітального ремонту за видом робіт (послуг), включених до переліку послуг та (або) робіт з капітального ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку; 3) фізичне зношування багатоквартирного будинку, %; 4) повнота надходження внесків на капітальний ремонт від власників приміщень у багатоквартирному будинку за останні три роки реалізації регіональної програми.
Відповідно до нормативних документів, капітальний ремонт визначається як комплекс робіт з повної або часткової заміни конструктивних елементів та інженерних систем будівель, що призводить до зниження фізичного зносу та підвищення експлуатаційних якостей. Капітальний ремонт багатоквартирного житлового будинку повинен включати усунення несправностей окремих частин або повністю зношених конструкцій, відновлення або заміну їх на більш міцні, довговічні та економічні, що покращують експлуатаційні показники будівель, що ремонтуються, за винятком повної заміни основних конструкцій, до яких відносяться всі види стін, каркаси, кам'яні та бетонні фундаменти. У рамках капітального ремонту може здійснюватися економічно доцільна модернізація будівлі: покращення планування, збільшення кількості та якості послуг, оснащення видами інженерного обладнання, що бракують, благоустрій навколишньої території.
Найважливішою частиною організації капітального ремонту є розробка його стратегії. У теоретичному плані можливі два варіанти ремонту: за технічним станом, коли ремонт починають після появи несправності для її усунення; профілактично-попереджувальний, коли ремонт починають до появи відмови (для його попередження). У практиці технічної експлуатаціїбудівель використовують поєднання двох стратегій: призначають ремонт за терміном експлуатації, а обсяг ремонтних робіт визначають за технічним станом.
Термін проведення капітального ремонту житлових будинків регулюється Положенням про організацію та проведення реконструкції, ремонту та технічного обслуговування житлових будівель, об'єктів комунального та соціально-культурного призначення (ВСН 58-88(р)). При плануванні робіт з капітального ремонту періодичність їх проведення може прийматися відповідно до Додатка 2, що рекомендується (для будівель в цілому) і Додатком 3, що рекомендується, (для окремих конструкцій та елементів). У зазначених додатках встановлено мінімальну тривалість ефективної експлуатації багатоквартирних будинків, а також окремих елементів багатоквартирних будинків, тобто такий термін експлуатації, після якого необхідно проведення капітального ремонту. Наприклад, мінімальна тривалість ефективної експлуатації покриття дахів з рулонних матеріалів становить 10 років, з оцинкованої сталі - 15 років, з шиферу - 30 років, керамічної черепиці- 60 років тощо. .
Проте, нині організація капітального ремонту орієнтована, переважно, на аварійно-відновлювальні роботи.
За нових умов організації проведення капітального ремонту житлових будинків жителі, вірніше, власники квартир багатоквартирних будинків відіграють не останню роль при проведенні капітального ремонту будинку: без них неможливо буде скласти кошторис, ні прийняти виконані роботи. І, здавалося б, що нова програма капітального ремонту дозволить власникам, нехай і за рахунок власних коштів, усунути накопичений знос будівельних конструкцій та інженерних комунікаційжитлового будинку, покращити технічний стан спільного майна будинку та продовжити термін експлуатації будинку. Але й тут уже виявлено слабкі сторони, причому як фінансового, і технічного характеру.
До переліку робіт з капітального ремонту спільного майна у багатоквартирних будинках, згідно з регіональною програмою, входить: ремонт внутрішньобудинкових інженерних систем електро-, тепло-, газо-, водопостачання та водовідведення; ремонт або заміна ліфтового обладнання; ремонт ліфтових шахт; ремонт даху, влаштування виходів на покрівлю; ремонт підвальних приміщень, що належать до спільного майна у будинку; утеплення та (або) ремонт фасаду; встановлення колективних (загальнобудинкових) приладів обліку та вузлів управління споживання ресурсів; ремонт фундаменту
Багаторічний досвід обстеження житлових будинків показує, що на території Пермі є такі багатоквартирні житлові будинки, включені в програму капітального ремонту, які не визнані адміністрацією міста аварійними, але фактично несуча здатністьбудівельних конструкцій цих будинків знижено, не забезпечено належної надійності та безпеки і вони становлять загрозу для життя та здоров'я громадян. Проведення капітального ремонту спільного майна за програмою в таких будинках не забезпечить необхідну безпеку будівлі, а навпаки, може приховати дефекти та пошкодження, які потребують інших заходів усунення (посилення конструкцій або реконструкція будівлі). Тут і постає питання щодо доцільності проведення капітального ремонту житлового будинку.
Ефективність та доцільність капітального ремонту будівель визначається зіставленням одержуваних економічних та соціальних результатів із витратами, необхідними для їх досягнення. При цьому економічні результати повинні виражатися в усуненні фізичного зношування та економії експлуатаційних витрат. Соціальні результати повинні виражатися у поліпшенні житлових умов населення, умов роботи обслуговуючого персоналу, підвищення якості та збільшення обсягу послуг.
Один із прикладів, коли порушення нормативних термінів експлуатації та невчасне виконання ППР призводять до невтішних результатів – житловий багатоквартирний будинокна вул. Карпинського, 5 в Індустріальному районі. Будівля 1953 року будівлі, двоповерхова, на 30 квартир, з цегляними стінами та дерев'яними перекриттями. Мінімальна тривалість ефективної експлуатації житлового будинку до постановки на капітальний ремонт становить 10-15 років [ВСН]. Періодичність проведення поточних ремонтівмає становити 3-5 років. Фактичний термін експлуатації будівлі складає 62 роки. За період експлуатації будівлі капітальних ремонтів не проводили. Частково було замінено стояки та трубопроводи інженерних комунікацій. Обстеження даного житлового будинку показало, що проведення капітального ремонту будівлі не є доцільним з низки причин.
По-перше, у будівельних конструкціях будівлі були виявлені дефекти та пошкодження, що свідчать про аварійну технічному станібудівлі, що не забезпечує безпечне перебування мешканців будинку. До таких дефектів відносяться: наскрізні горизонтальні тріщини в цокольній частині будівлі, витріщення та викривлення цегляної кладкицоколя, які свідчать про горизонтальні усунення фундаменту; вертикальні наскрізні тріщини у зовнішніх стінах будівлі, що переходять на перекриття та внутрішні стіниякі свідчать про поділ будівлі на блоки, що мають різні деформації; а також прогини, численні тріщини та руйнування штукатурного шару перекриттів; просідання основ підлог.
По-друге, за результатами кількісної оцінки технічного стану конструкцій будівлі визначено фізичне зношування будівлі, яке становить 59%. Відповідно до Методики визначення фізичного зносу цивільних будівель існує залежність між фізичним зносом будівлі та орієнтовною вартістю витрат на проведення капітального ремонту. При отриманій величині фізичного зношування будівельних конструкцій будівлі (59%), приблизна вартість капітального ремонту становить 87% відновлювальної вартості будівлі. Де під відновною вартістю будівлі розуміється вартість нового будівництва житлового будинку, що досліджується, яка розраховується в поточних цінах на дату обстеження. Максимальна вартість ремонту повинна становити її більше 80% від відновлювальної вартості.
По-третє, обстежуваний житловий будинок має значний функціональний (моральний) знос, який відображає невідповідність будівельних конструкцій, інженерних систем і будівлі в цілому ергономічним вимогам і включає наступні показники: наявність конструкцій, що згоряються ( дерев'яних перекриттівта перегородок); відсутність ванних кімнат; загальний санвузол та кухня на кілька квартир; невідповідність розмірів приміщень сучасним нормативним вимогам. Усунення морального зношування можливе лише шляхом реконструкції чи модернізації обстежуваного будинку.
Безумовно, під час проведення капітального ремонту можуть проводитись роботи з модернізації, пов'язані з відшкодуванням морального зносу, але такі роботи не складають суть капітального ремонту. У сучасних умовах, враховуючи високі темпи науково-технічного прогресу та впровадження його результатів, як у технології виконання робіт, так і у виробництво матеріалів та конструкцій, проведення традиційного капітального ремонту без елементів модернізації у багатьох випадках неможливе та недоцільне.
Загальною вимогоющодо включення до запланованого переліку робіт та технологічних процесівз капітального ремонту багатоквартирних будинків, пов'язаних з модернізацією конструкцій, інженерних систем та інших елементів житлових будівель, має передувати оцінка економічної доцільностіпроведення робіт із модернізації. Така оцінка провадиться з урахуванням того, що терміни служби нових (замінених конструкцій, інженерних систем та інших елементів та їх частин) не повинні перевищувати залишкового терміну служби багатоквартирних будинків.
Наявні й інші випадки недоцільного проведення капітального ремонту багатоквартирних житлових будинків. Так, наприклад, житлові будинки на вул. Енгельса у Дзержинському районі. Будинки двоповерхові, з цегляними стінами та дерев'яними перекриттями. Незважаючи на свій термін експлуатації (близько 50 років), їх технічний стан задовольняє вимогам механічної безпеки та не становить загрози життю та здоров'ю громадян. Але через значний моральний зношування, дані будівлі не задовольняють сучасним об'ємно-планувальним, санітарно-епідеміологічним і пожежним вимогам, а також не вписуються в архітектурний вигляд навколишньої забудови - на прилеглій території здійснюється знесення подібних будівель і планується забудова прилеглих кварталів 6-9 поверховими будинками. Раціональним виходом з цієї ситуації є реновація житлових будинків, яка включатиме розселення житлових будинків і будівництво нових з урахуванням містобудівної концепції забудови кварталу.
Зіткнувшись із подібними прикладами необґрунтованого чи економічно недоцільного проведення капітального ремонту житлових будинків, у нових умовах житлової політики виникає необхідність розвитку методології організації ремонтних робіт з урахуванням інтересів прямих учасників інвестиційного процесу, нормативної бази та чинного законодавства.
Схема планування капітального ремонту повинна ґрунтуватися не лише на документальних даних, прописаних у регіональній програмі капітального ремонту, а й на конкретній, достовірній та актуальній інформації про технічний стан усіх будівельних конструкцій, елементів та вузлів будівлі та інженерних систем будівлі, отриманої кваліфікованими фахівцями в результаті детального чи комплексного обстеження технічного стану будівлі.
Важливим завданням організації капітального ремонту є визначення потреби в ремонті для кожного конкретного багатоквартирного житлового будинку, порівняння потреб з можливостями та прийняття на основі цього порівняння управлінських рішень, які завжди є певним компромісом. При цьому має бути збережена основна перевага системи планово-попереджувальних ремонтів, а саме його профілактичний характер, що забезпечує завчасний ремонт, до моменту досягнення будинком або його елементом аварійного стану.
Висновок
Проблема проведення капітального ремонту багатоквартирних житлових будинків та відновлення їх функціонально-експлуатаційних характеристик до необхідного рівня за цілим рядом показників є однією з найгостріших, але поки що не вирішених проблем. Зміни, внесені до Житлового кодексу РФ, та регіональні програми капітального ремонту викликають багато суперечок та розбіжностей. Система ранжування житлових будинків за запропонованими критеріями не дозволяє адекватно встановити необхідність проведення капітального ремонту, обсяги та види ремонтних робіт, а, найголовніше, оцінити економічну та соціальну ефективність та доцільність капітального ремонту.
Для успішної реалізації основних напрямів відтворення житлового фонду у вигляді капітального ремонту необхідно:
Рецензенти:
Кашеварова Г.Г., д.т.н., професор, зав. кафедрою «СК та ВМ», Пермський національний дослідницький університет, м. Перм.
Харитонов В.А., д.т.н., професор, зав. кафедрою "СІМ", Пермський національний дослідницький університет, м. Перм.
→ Технічна експертиза будівель
Обґрунтування необхідності капітального ремонту старого житлового фонду Ленінграда
У Ленінграді понад сто будівель пов'язані з ім'ям І. Леніна, багато житлових будинків пов'язані з різними етапами революційно-визвольного руху на Росії. На багатьох житлових будинкахзміцнені меморіальні дошки, присвячені подіям та діячам російської воєнної історії, поетам, письменникам, художникам, вченим та дослідникам. Проблема в тому, що переважна більшість будинків старого фонду прослужила свій нормативний термін, внаслідок чого втрачено початкову надійність будівельних конструкцій. На зниження конструктивної надійності надали руйнівний вплив громадянська та велика. Вітчизняна війна. Старі житлові будинки мають значне моральне зношування; квартири тих будинків, у яких не було комплексного капітального ремонту, не відповідають сучасному рівню благоустрою та заселені комунально.
Центральні історичні райони Ленінграда початку 1980-х займають близько 10% міської території, у яких зосереджено близько 20% всього житлового фонду і проживає близько 800 тис. людина. Збереження старих житлових будинків практично можливе лише під час проведення комплексного капітального ремонту.
Поняття збереження старих житлових будинків та житлової площі неідентичні. У зв'язку з безперервним підвищенням матеріального добробуту населення та поліпшенням житлових умов за рахунок надання квартир у новобудовах чисельність населення, що проживає в старому житловому фонді, за останні 20 років скоротилася вдвічі, житлова площа за цей час зменшилася лише на 25%, а кількість будинків – на 1, 5%. Тенденція до скорочення чисельності населення у старих житлових будинках та абсолютне зменшення житлової площі в них на майбутнє збережеться, але її необхідно регулювати. При цьому велика відповідальність лягає на технічних експертів, які подають інформацію про конструктивну надійність та умови, за яких може здійснюватися подальша експлуатація старих будинків.
Об'єктивними причинами зменшення житлової площі у старому фонді є: підвищена щільність забудови, неминуче знесення будинків, що не піддаються капітальному ремонту, розширення підприємств сфери обслуговування за рахунок житлової площі перших поверхів, часткова передача житлових будинків під адміністративні та інші цілі, розселення деяких будинків, розташованих у санітарно-захисної зони великих промислових підприємств, спад житлової площі за рахунок містобудівних заходів.
За останні десятиліття можна простежити неухильне збільшення житлової площі, що припадає на одну особу. Тенденції зниження нежитлової площі в центральних районах за цей період не відзначається. Причини стабільності і навіть деякого зростання нежитлової площі пояснюються тіл, що для установ культурно-побутового обслуговування населення та інших нині використовують площу нижніх поверхів житлових будинків, у яких раніше були квартири, а за сучасними нормами ця площа до житла непридатна. Крім того, частина житлового фонду, зведеного до революції, не може бути модернізована для сучасного житла – це будинки IV групи, а для установ такі будови годяться.
У багатьох старих нежитлових будинках до 10-15 і/про площу раніше використовувалося під житло, у деяких із них частина житла збереглася досі. Як правило, невеликий відсоток житлової площі, що розосередження вклинилася в адміністративну будівлю, негативно впливає на функціональну діяльність останнього. Якість квартир у таких будинках зазвичай погана і перепланувати їх не можна, оскільки це спричиняє необґрунтовану реконструкцію. адміністративної будівлі.
Тенденції, про які сказано, незважаючи на їхню закономірність, не можуть не регулюватися. Функція житла має бути максимально збережена у центральних районах. Відома несприятлива соціальна обстановка в центрах міст, де справа інакша.
З матеріалів технічної експертизи випливає, що у Ленінграді є всі умови у тому, щоб у XXI в. зберегти основну масу старих житлових будинків. На це, серед інших переваг цих будинків, вказує їх поверховість. Вже в наприкінці XIXв. будинки в 3 поверхи і вище у колишній столиці становили 39% від числа всіх будівель, а в наступному за розмірами місті – Москві – всього 4,7%. У Житловому законодавстві Союзу РСР та союзних республік зазначається, що державні організаціїповинні дбати про збереження житлового фонду та підвищення його благоустрою. Особливо це стосується старого фонду. Матеріальна оцінка житлового фонду, що зберігся в історичному центріміста визначається сумою близько 2 млрд. руб. Застарілі загальноміські мережі інженерного забезпечення в центральних районах необхідно перекладати незалежно від того, чи більше чи менше ремонтуватиметься житлова площа.
Накопичений досвід ремонту багатоповерхових цегляних будинків, в результаті якого створюються комфортабельні квартири, переконливо свідчить про необхідність продовження та подальшого вдосконалення діяльності у цьому напрямі.
Досягнутий у Ленінграді до 1980-х років організаційно-технічний рівень капітального ремонту житлового фонду - результат його планомірного вдосконалення та динамічного розвитку, зміст основних етапів якого полягає в наступному:
- 40-ті роки – повоєнне відновлення, протягом якого в основному були ліквідовані колосальні руйнування періоду блокади. Тисячі будинків приведені у стан, придатний для проживання;
- 50-ті роки – десятиліття вибіркового капітального ремонту, протягом якого було вирішено завдання ліквідації аварійності та підготовлено матеріально-технічну базу до переходу на комплексний капітальний ремонт. У цей же час було проведено суцільну газифікацію житлового фонду та розпочато роботи з переведення будинків з пічного опаленняна центральне;
- 60-ті роки - період комплексного капітального ремонту, об'єктами якого були, як правило, окремі будинки, які негайно потребують цього;
- 70-ті роки – період комплексного капітального ремонту будинків груповим методоміз поступовим переходом до реконструкції у масштабах великих житлових утворень: кварталів, мікрорайонів, магістралей.
Комплексний капітальний ремонт будинків забезпечує успішне вирішення всієї сукупності містобудівних проблем щодо одночасного усунення як фізичного, так і морального зношування кожного будинку окремо і тим самим сприяє поступовому перетворенню всього житлового середовища старої забудови.
Технічна проблема збереження основної маси житлових будинків вирішується шляхом відновлювального ремонту незамінних частин будівель (фундаментів, стін) та заміни зношених конструкцій (дерев'яних перекриттів, перегородок, сходів та дахів) довговічними бетонними та залізобетонними, що забезпечує необхідну конструктивну рівноміцність будівель та експлуатацію. однією нормативний термін.
Комплексний капітальний ремонт дозволяє успішно вирішувати і головну, соціальну проблему старого житлового фонду з докорінного перетворення житлово-побутових умов проживання:
- створення нових квартир, що за комфортністю відповідають сучасним вимогам, забезпечує покращення житлових умов населення;
- розширення існуючих та створення нових вбудованих установ; раціональне розміщення їх у мікрорайоні забезпечує покращення рівня та якості комунально-побутового обслуговування населення;
- розущільнення внутрішньоквартальної забудови, благоустрій та озеленення дворових територій підвищують санітарно-гігієнічні якості житлових квартир та покращують умови проживання населення.
Подальшим етапом у галузі планомірного капітального ремонту та реконструкції мають стати 1980-1990-і роки. Накопичений досвід націлює на необхідність продовження вдосконалення діяльності технічних експертів з всебічного вивчення об'єктів ремонту для підготовки вичерпних відомостей не лише про технічний стан та моральний зношування кожного будинку, а й художню, історичну їх цінність та на цій основі підготовки відповідних рекомендацій щодо ремонту та реконструкції.
Складність підготовки рекомендацій у тому, що у центральних районах зосереджено понад 500 пам'яток архітектури, які перебувають під охороною держави, це перетворює весь центр на пам'ятник містобудівного мистецтва. Непродумана перебудова старих будинків може порушити гармонію забудови, що склалася. При цьому відповідальність технічних експертів за свої рекомендації далеко за межі адміністративної.
Було б найпростіше, остерігаючись цієї відповідальності, загальмувати темпи капітального ремонту та спрямувати зусилля на поглиблення досліджень, але дані натурного обстеження будівельних конструкцій вказують на протилежне: треба не уповільнювати, а нарощувати обсяги масового капітального ремонту старих житлових будинків. У нас в країні встановлено усереднений нормативний термін служби цегляних стін звичайних житлових будинків 125 років, у Бельгії-150, Франції-100, Угорщині-100, Польщі -90-130, Швеції-100. Терміни служби старих будинків закінчуються, а інших надземних конструкцій ще менше.
Узагальненням матеріалів технічної експертизи старих житлових будинків Ленінграда підтверджується обґрунтованість усереднених нормативних термінів служби надземних будівельних конструкцій, незважаючи на те, що найпересічніші з конструктивної точки зору цегляні будинки, успішно експлуатуються 200 років та будуть також експлуатуватися у третьому тисячолітті.
Необхідність комплексного капітального ремонту та реконструкції основної маси старих житлових будинків Ленінграда диктується не тільки втратою первісної надійності будівельних конструкцій. При цьому вирішується складна соціальна проблема надання кожній сім'ї окремої впорядкованої квартири. Реалізація соціальної програми в галузі покращення житлових умов у старому фонді може бути забезпечена лише шляхом докорінної модернізації при комплексному капітальному ремонті із суцільною заміною перекриттів.
До проведення ремонту в окремих будинках за наявності позитивних висновків технічної експертизи можливий розділ великих квартир на дрібні з частковим підвищенням рівня благоустрою. Такі об'єкти ремонту включаються до п'ятирічної адресної програми. Проблеми у проведенні цього виду ремонту полягають у відсутності нормативів на проектування та проведення робіт.
